Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за 2012 год

Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона в 2012 году.

Спикер: Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

В 2012 году на загородный рынок Подмосковья (без учета территорий соседних областей) вышло 140 новых поселков всех уровней и форматов (включая новые очереди существующих проектов). Это почти столько же, сколько и в 2010 году, который стал рекордным по числу новых проектов на загородном рынке. Для сравнения, в 20 году в продажу поступило около 0 новых проектов. В течение года выход новых поселков был достаточно равномерным, за исключением 4-го квартала, когда число новых проектов резко сократилось. Негативные макроэкономические тенденции весны 2012 года скорректировали планы многих девелоперов: концепции развития земель были пересмотрены, сроки вывода новых объектов сдвинуты. Немаловажную роль сыграло и ухудшение конъюнктуры в сфере кредитования и проектного финансирования. На начало января 2013 года в Подмосковье насчитывается 75 коттеджных и дачных поселков всех категорий на всех стадиях реализации. В стадии продаж из них находится 65%, или более 760 поселков.

Среди всех новых проектов загородных поселков, вышедших на рынок в 2012 году, 48% составляют проекты в формате участков без подряда (УБП). С этой точки зрения 2012 год повторил тенденцию 20 года. Однако, с начала 2012 года доля проектов формата УБП в структуре нового предложения неизменно растет, в то время как доля проектов с предложениями готовых домов или участков с подрядом продолжает снижаться. Рынок во многом вновь выбрал антикризисную стратегию, делая ставки на наиболее ликвидные форматы – УБП и таунхаусы.

С учетом новых проектов 2012 года, текущая структура существующих организованных поселков Московской области выглядит следующим образом: 36% поселков представлены форматом УБП, 32% адресов относятся к формату коттеджей или участков с подрядом. Эту категорию составляют наиболее концептуальные поселки, имеющие единый архитектурный стиль и централизованное управление. Мультиформатных проектов, то есть представленных несколькими типами недвижимости, на конец 2012 года насчитывается 12% от общего числа. Еще 7% всех существующих на загородном рынке поселков представлены таунхаусами, иногда в сочетании с малоэтажными многоквартирными домами.

Из всех новинок 2012 года только два проекта можно отнести к элитной категории – «Азарово» и «Полянка Делюкс». Основная масса проектов (72%) представляет собой поселки эконом-класса. Это на 5 п.п. больше, чем по итогам 20 года. Высокая доля проектов эконом-класса в общей структуре нового предложения сохранится и в 2013 году.

По состоянию на конец декабря 2012 года более половины всех загородных поселков Московской области относится к проектам эконом-класса. Поселков бизнес-класса меньше – 34% от общего количества существующих адресов, как и по итогам 20 года. Доля элитных поселков в общей структуре – 15%; этот показатель продолжает снижаться с 2008 года.

С начала 2012 года остается неизменно высоким интерес девелоперов к традиционно престижным подмосковным направлениям (к ним относятся трассы северо-западного, западного и юго-западного направления, а также Дмитровское и Осташковское шоссе, которые считаются элитными благодаря наличию «большой воды»). По итогам года 66% новых проектов рынка расположено на престижных загородных направлениях.

Несмотря на активное освоение девелоперами альтернативных подмосковных направлений, традиционно престижные трассы по-прежнему преобладают в структуре всех существующих загородных поселков (65% проектов расположены на северных, северо-западных, западных и юго-западных направлениях Подмосковья).

Новорижское шоссе в силу значительной протяженности, хорошей пропускной способности и высокой популярности среди покупателей загородной недвижимости является многолетним лидером в структуре нового предложения – каждый пятый новый проект 2012 года относится к данному направлению. Стоит отметить, что реконструкция Новорижского шоссе на 9 п.п. снизила показатели по сравнению с данными за 20 год. Юго-западный сектор традиционно вносит значительный вклад в структуру новых проектов, хотя данный показатель не столь велик, как год назад (15% против 20% в 20 году). Продолжающаяся неопределенность вокруг планов освоения присоединенных к Москве территорий негативно сказалась на темпах подготовки и вывода новых загородных проектов. В целом стоит отметить тенденцию к более равномерному распределению направлений в точки зрения популярности у девелоперов.

На конец 2012 года наибольшее число загородных поселков, включая эксплуатируемые, расположено на Новорижском шоссе (18% от общего числа проектов). Доля Рублево-Успенского шоссе составляет 9% в общей структуре загородных поселков, столько же приходится на Ярославское шоссе. Диспропорции в географии загородных поселков с каждым годом все более сглаживаются.

За 2012 год структура новых проектов по удаленности от МКАД практически не изменилась. Как и в 20 году, порядка 60% новых загородных поселков расположено в пределах от 15 до 60 км от МКАД. Достаточно большое число проектов (21%) относится к диапазону от 60 до 100 км. Фактически данная структура полностью соответствует сложившемуся характеру спроса на загородном рынке.

Текущее распределение всех существующих коттеджных и дачных поселков Подмосковья без учета проектов в соседних областях достаточно равномерно, при этом более 80% адресов попадает в радиус до 60 км от МКАД. Поселков, расположенных далее 100-километровой зоны, пока лишь 2% от общего количества.

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец 2012 года можно отнести порядка 570 проектов, из которых немногим менее половины (270 поселков) находятся в стадии первичных продаж. Еще треть от указанного числа проектов представлена на вторичном рынке загородной недвижимости.

Из общего количества коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» наибольшее число проектов (27%) представлены готовыми коттеджами или участками с подрядом. 18% концептуальных поселков продаются в формате УБП, еще 21% от общего числа предлагают возможность выбора между землей без подряда и домом (или землей с подрядом на строительство). 10% загородного рынка в верхнем ценовом сегменте относится к поселкам таунхаусов (дуплексов). Еще 24% адресов относятся к мультиформатным проектам.

Структура текущего предложения в зависимости от удаленности на базе общего числа поселков выглядит следующим образом. 44% проектов класса «бизнес» и «элит», находящихся в продаже, расположены в диапазоне от 15 до 30 км от МКАД, еще 28% относятся к ближнему Подмосковью (0-15 км).

Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. Лидер по числу поселков на стадии продаж – Новорижское шоссе (21% от общего числа проектов высокого класса).

Спрос. Продажи

Как и в предыдущие посткризисные годы, в 2012 году основная доля спроса приходится на землю без подряда (62% от общего числа сделок в 4-м квартале и 59% в среднем за год). На фоне других форматов УБП в наименьшей степени ощутил спад интереса покупателей. Спрос на готовые дома в течение года был стабилен (на уровне 10-12% от общего количества сделок). Спрос на таунхаусы и прочие форматы сблокированных домов заметно сократился к концу года.

В 4-м квартале 2012 года характер спроса на коттеджные поселки по уровню объектов вернулся к показателям начала года. 70% спроса приходится на объекты эконом-класса.

В течение 2012 года динамика спроса на основные направления элитного сегмента загородного рынка была разнонаправленной. Новорижское шоссе в 4-м квартале увеличило долю в структуре спроса до 27%, среди других лидеров 4-го квартала – Киевское и Калужское шоссе (15% и 14% в структуре спроса соответственно). Последнее заметно утратило позиции конца 20 – начала 2012 года (с % до 14% в структуре сделок). Из прочих тенденций 2012 года стоит отметить рост интереса покупателей к Минскому и Пятницкому направлениям.

В течение года спрос на поселки верхнего ценового сегмента был неоднородным по формату объектов. В январе, мае и октябре число проданных домов и участков с подрядом превысило число реализованных участков в поселках класса «бизнес» и «элит». В ноябре доля спроса на УБП достигла 82% за счет резкого снижения продаж домов, а в конце года спрос выровнялся. 2012 год во многом был подвержен негативным настроениям на рынке, что и обусловило спрос.

Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. Новорижское шоссе традиционно отличается высоким спросом на готовые дома в премиальных поселках: в течение года данный показатель составлял от 60% до 86% от общего числа сделок. Киевское и Калужское шоссе в связи с событиями вокруг расширения границ Москвы переживают не только отток покупателей объектов высокого уровня на альтернативные направления, но и смещение спроса в сегмент УБП (в среднем в течение года до 80% от ежеквартального количества продаж). Таким образом, земля без подряда в Новой Москве спросом пользуется, а дома и участки с подрядом на строительство значительно менее популярны. На Дмитровском шоссе с начала 2012 года прослеживается тенденция роста спроса на коттеджи; к концу года он превысил спрос на участки без подряда в поселках бизнес-класса по данному направлению и составил 54% от общего количества продаж.

Цены

По итогам 2012 года на первичном рынке загородной недвижимости зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра на коттеджи и участки с подрядом по всем сегментам. Стабильным спросом пользуются дома наименьшей площади для каждого сегмента, что ведет к вымыванию предложений с наибольшей удельной стоимостью. Кроме того, традиционно новый деловой сезон считается поводом для повышения цен в проектах; в 2012 году оно зафиксировано в единичных поселках. Более того, летние ценовые акции осенью не прекратились и плавно перетекли в предновогодние. При этом новые проекты, выходящие по инвестиционной цене, также влияют на среднерыночные показатели в сторону коррекции.

В результате, средняя стоимость квадратного метра домовладений в элитных поселках составила $4800, в поселках бизнес-класса - $2750 и в проектах эконом-класса - $1490 с учетом стоимости земли и коммуникаций. Наибольшей коррекции подверглась средняя стоимость квадратного метра в поселках бизнес-класса – на 20% по сравнению с показателями на конец 20 года.

Лидеры спроса 2012 года в сегменте поселков бизнес-класса – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели на конец 2012:

• Новорижское шоссе - $42 000 за сотку;
• Киевское и Калужское шоссе - $18 200 за сотку;
• Дмитровское шоссе - $18 270 за сотку.

Тенденции 2012 года и прогноз на 2013

2012 год отмечен следующими основными наблюдениями и тенденциями рынка загородной недвижимости.

• Оптимистичное начало года сменилось негативными прогнозами по российской экономике и рынку недвижимости в частности после весенних событий на мировом сырьевом и фондовом рынках
• Расширение границ Москвы – наиболее яркое событие рынка недвижимости в 2012 году
• Раннее завершение весеннего «высокого сезона» и отсутствие традиционного осеннего оживления на рынке. Летние ценовые акции плавно перетекли в предновогодние, что позволило застройщикам и собственникам оживить продажи
• Сокращение количества новых проектов к концу года – сроки вывода многих поселков перенесены вследствие нестабильного макроэкономического фона
• Тенденция к более сбалансированной географии новых проектов по направлениям при сохранении девелоперской активности в пределах 60 км от МКАД
• Рост доли поселков в формате участков без подряда в структуре нового предложения с начала года
• Преобладание участков без подряда в структуре спроса
• Продолжение снижения спроса на премиальные поселки на территории Новой Москвы в связи с неопределенностью перспектив освоения земель
• Ценовая коррекция по всем сегментам, наиболее ощутимая – по поселкам бизнес-класса (-20% vs. 20)

Прогнозы на 2013 год

•​ Замедление темпов вывода новых проектов

•​ Углубление тенденций в части структуры нового предложения и спроса (они совпадают практически полностью)

•​ Появление поселков формата УБП в портфеле девелоперов премиальной недвижимости

•​ Рост цен ожидается в ликвидных проектах эконом-класса с наглядной динамикой строительства. По ряду сегментов (докризисные поселки, неверно спозиционированные объекты) продолжится ценовая коррекция