Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за 1 квартал 2012 года

Аналитический центр ОАО «ОПИН» информирует о новых тенденциях, отмеченных на рынке в начавшемся 2012 году.

20 год – фактически первый посткризисный год на рынке недвижимости – был отмечен рядом трендов, позитивных и противоречивых одновременно. Активизация девелоперов концептуальных коттеджных поселков и появление большого числа интересных проектов, рост спроса на малоэтажку и мультиформат, участки без подряда как неоднозначный формат рынка (и популярен, и нет), спекуляция на теме Новой Москвы, тревожный август и споры о прогнозах на 2012 год, провальный конец года на рынке коттеджных поселков и массовые скидки на дорогие объекты… Участники рынка с замиранием сердца ожидали весны 2012 года, несмотря на отсутствие интриги президентских выборов. По состоянию на начало апреля можно констатировать, что большинство опасений не подтвердилось: новой волны рецессии на рынке не наблюдается, строительство и выход новых поселков продолжается. Однако, не все то, что происходит, устраивает продавцов и застройщиков.

Предложение. Новые проекты. Структура

В 1 квартале 2012 года на рынок коттеджных и дачных поселков Подмосковья вышло более 30 новых проектов и новых очередей в уже существующих проектах (без учета поселков в соседних областях). Для сравнения, за соответствующий период 20 года на рынок вышло лишь 20 новых поселков. На начало апреля на рынке присутствует около 810 организованных коттеджных и дачных поселков на всех стадиях строительства и эксплуатации, из которых в стадии активных продаж находится 35%. Прогноз Аналитического центра ОАО «ОПИН» по выводу на рынок новых поселков – порядка 120 адресов в 2012 году.

Из наиболее интересных проектов 1-го квартала 2012 года можно отметить такие поселки, как «Берестово Club» (Новорижское шоссе, 23 км от МКАД), ПЕСТОВО life (Дмитровское шоссе, км от МКАД), FORTOPS (Калужское шоссе, 23 км от МКАД), «Парк Авеню» (Новорижское шоссе, 23 км от МКАД), «Азарово» (Рублево-Успенское шоссе, 23 км от МКАД), «Пригород Южная Долина» (Каширское шоссе, 9 км от МКАД).

В январе-марте 2012 года, как и в 4-м квартале 20 года, наибольшая доля в структуре новых проектов приходится на мультиформатные поселки (39% от общего числа). 32% новых проектов 1-го квартала текущего года представлены форматом участков без подряда (УБП). Поселков с готовыми домами и участками с обязательным строительным подрядом относительно немного – 16% от общего числа новых проектов, поскольку девелоперы все чаще выводят на рынок мультиформатный продукт. Доля поселков таунхаусов в структуре нового предложения 1-го квартала также невелика, т.к. в основном данный тип загородной недвижимости комбинируется с прочими форматами.

С учетом нового предложения 1-го квартала 2012 года, текущая структура существующих поселков Московской области выглядит следующим образом: 69% поселков представлены форматом УБП; доля этого формата медленно, но продолжает снижаться с начала 20 года. Динамично растет доля мультиформатных проектов – таких поселков на рынке уже 16% от общего числа. Отметим, что фактически доля мультиформатных поселков на рынке в 1,5-2 раза больше в связи с тем, что в поселках без подряда сегодня часто предлагается и подряд, и готовые дома. Такие проекты по-прежнему позиционируются продавцами как «без подряда», однако на деле возможны альтернативы. Вклад поселков с готовыми домами или участками с подрядом в общую структуру рынка растет медленно и на конец марта 2012 года составляет 12% от общего числа.

Среди новых проектов, появившихся в продаже в 1 квартале 2012 года, ни один не относится к элитному сегменту классических коттеджных поселков. С другой стороны, 55% нового предложения можно отнести к поселкам бизнес-класса, и лишь 45% от общего числа новых проектов представляют собой поселки эконом-класса.

Структура нового предложения продолжает влиять на распределение общего числа существующих коттеджных и дачных поселков по классам. Так, по итогам 1-го квартала 2012 года доля поселков эконом-класса составила 72% от всех адресов, что уже на 4% меньше, чем в начале 20 года. Доля объектов бизнес-класса, напротив, продолжает расти и составила на конец марта % от всех существующих поселков Подмосковья (+5% к показателям годичной давности). Отметим, что до кризиса доля коттеджных поселков бизнес-класса в Московской области составляла 47%; такого показателя в перспективе 2-3 лет вряд ли удастся достичь. Доля элитных поселков относительно стабильна с 2009 года с некоторой тенденцией к снижению (6% от общей базы). Действительно элитные поселки – редкое явление на первичном рынке. Новых проектов такого уровня сегодня практически не выходит.

Интерес девелоперов к традиционно престижным подмосковным направлениям (к ним относятся трассы северо-западного, западного и юго-западного направления, а также Дмитровское и Осташковское шоссе, которые считаются элитными благодаря наличию «большой воды») продолжает расти. По итогам 1-го квартала 2012 года 71% новых проектов рынка расположены на престижных загородных направлениях.

Вклад нового предложения оказывает влияние на общую структуру рынка поселков: начиная с середины 2010 года, сокращается доля альтернативных направлений, которые интенсивно осваивались в период кризиса, и составляет на конец марта 55% от всех существующих организованных поселков. Соответственно 45% всех объектов находятся на престижных трассах. Для сравнения, в 1-м квартале 20008 года к элитным направлениям можно было отнести 83% всех существующих коттеджных поселков.

По итогам 1-го квартала юго-запад Подмосковья лидирует по числу новых проектов – 26% от общего их количества. У Новорижского шоссе также традиционно высокий показатель (19% в структуре нового предложения), что, правда, на 10% ниже, чем по итогам прошлого года. 16% вышедших в январе-марте загородных проектов расположены на Дмитровское шоссе. Отметим, что лидеры кризисных лет по числу новых предложений – Симферопольское и Новорязанское шоссе – впервые не входят в рейтинг направлений по данному критерию.

Со второй половины 20 года Рублево-Успенское шоссе не является лидером элитного сегмента загородного рынка по числу коттеджных поселков – здесь находится 19% от общего количества поселков на престижных трассах Подмосковья. Наибольшее число таких проектов расположено на Новорижском шоссе; на конец марта доля Новой Риги составила % (+5% за год) и продолжает расти. Калужское шоссе занимает 20% от элитного загородного рынка в сегменте коттедженых поселков. Стоит отметить рост доли Дмитровского (до 7%) и Киевского (12%) направлений.

Прогнозы, данные Аналитическим центром в конце 20 года относительно географии девелоперской активности, подтвердились: по итогам 1-го квартала 2012 года 55% новых проектов загородного рынка находятся в диапазоне 15-30 км от МКАД. При этом доля новых поселков, расположенных далее 60 км от МКАД, составила лишь 3%.

Третий квартал подряд на рынке отсутствуют данные о новых проектах далее 100 км от МКАД в границах Московской области. Удаленные от Москвы дачные поселки выходят на рынок, но уже на территории смежных областей – Калужской, Тульской, Владимирской и др. По ряду причин загородная недвижимость (прежде всего, участки без подряда) здесь продается лучше, чем в Дальнем Подмосковье, отсюда интерес девелоперов к «соседям».

Спрос. Продажи

Разные сегменты загородного рынка продемонстрировали различную динамику продаж в январе-марте 2012 года. Так, февраль, проваливший продажи в поселках верхних ценовых сегментов, является лидером среди месяцев первого квартала по продажам объектов эконом-класса, в частности, участков без подряда. В марте же зафиксирован общий подъем активности покупателей вне зависимости от сегмента и бюджета. Итоговое соотношение продаж первичной загородной недвижимости внутри квартала по месяцам выглядит как 25%/35%/40%.

По данным Аналитического центра ОАО «ОПИН», в 1-м квартале 2012 года сохраняется высокий уровень спроса на участки без подряда (64% сделок), что, однако, значительно меньше, чем год назад (82%). Спрос на готовые коттеджи является наиболее стабильным параметром рынка и составляет около 10% от общего числа сделок с весны 20 года. Спрос на таунхаусы и малоэтажное жилье в составе поселков продолжает расти; показатель 1-го квартала 2012 года – 21% от суммарного числа сделок.

Если в 20 году почти каждая пятая сделка на загородном рынке совершалась с объектами бизнес-класса, то в 1-м квартале 2012 года таких сделок уже 23% от общего по рынку числа. Несмотря на это, доля объектов эконом-класса в структуре продаж все еще существенна – 69% по итогам января-марта. Спрос на элитные объекты в коттеджных поселках находится на среднем для прошлого года уровне – 8% в общей структуре.

В сегментах «бизнес» и «премиум» в январе-марте 2012 года существенно выросла доля продаж объектов на инвестиционной стадии (строительство поселка еще не начато либо ведутся подготовительные работы) – 13% от всех сделок за квартал по сравнению с 7% в среднем в 20 году. Кроме того, впервые после кризиса доля коттеджей, купленных на стадии строительства, незначительно, но все же превысила аналогичный показатель по готовому жилью – 40% и 39% соответственно по итогам 1-го квартала 2012 года. Если в 4-м квартале 20 года на рынке был зафиксирован резкий рост спроса на строящиеся загородные объекты благодаря выходу новых очередей уже реализованных успешных проектов, когда покупатель мог сразу оценить уровень и качество недвижимости, то сейчас на рынок выходят уже третьи и последующие очереди таких проектов, которые и формируют инвестиционный спрос. Иными словами, покупатель может убедиться, что его дом или таунхаус будет построен быстро, качественно и по проекту. Спрос на вторичные объекты находится на среднем для 20 года уровне – 8% от всех сделок по рынку.

Структура спроса по направлениям элитного сегмента рынка коттеджных поселков в 1-м квартале 2012 года в целом совпадает с параметрами 20 года, но при этом имеет рад отличий. Так, в январе-марте зафиксирован крайне высокий уровень спроса на Новорижское шоссе (30% от общего числа сделок), в то время как суммарная доля Калужского и Киевского шоссе – лидеров прошлого года по спросу – составила 37%. Незначительно вырос уровень спроса на коттеджные поселки по Рублево-Успенскому шоссе (+3% к показателю конца 20 года), как и на ранее маловостребованные Пятницкое и Волоколамское шоссе. Наконец, спрос на недвижимость по Дмитровскому направлению сильно упал и составил лишь 4% от общего числа сделок в элитном сегменте первичного рынка коттеджных поселков. Это временное явление: с наступлением сезона навигации спрос на «большую воду» возрастает в разы.

С января по март 2012 года на рынке коттеджных поселков бизнес-класса структура спроса по форматам была неоднородной. Если в начале года 55% сделок на первичном рынке относится к формату готовых домов или участков с подрядом, то в марте, напротив, 70% сделок – участки без подряда. Среднеквартальное соотношение спроса на участки и дома – 60% и 40% соответственно.

Традиционными лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. На Новорижском шоссе в верхнем ценовом сегменте спрос на участки без подряда относительно невелик, хотя и вырос по сравнению с показателями 4-го квартала 20 года до 40%, а 60% сделок в 1-м квартале 2012 года пришлось на коттеджи и участки с подрядом. Обратная ситуация наблюдается в юго-западном секторе и на Дмитровском шоссе – спрос на участки существенно превышает спрос на дома. Киевское и Калужское шоссе демонстрируют постоянство структуры спроса по форматам – за квартал она не изменилась, 72% сделок относятся к участкам и 28% - к домам и участкам с подрядом. На Дмитровском шоссе ситуация уже не настолько полярная, как в конце 20 года (доля УБП - 91% и доля домов - 9% в структуре спроса), но все же однозначная: спрос на участки без подряда составляет более 2/3 от суммарного числа сделок.

Цены

Среднерыночные цены на дома в коттеджных поселках, как и в 20 году, незначительно колеблются в зависимости от класса поселков. По состоянию на конец марта средняя стоимость квадратного метра в элитных коттеджных поселках составила $5100, включая стоимость земли (+0,5% за квартал). Новых коттеджных поселков элитного уровня на рынок не выходит, постепенно распродаются наиболее адекватные по цене готовые предложения, а цены на застоявшиеся объекты продавцы не снижают. В результате средняя цена предложения медленно «поползла» вверх. В поселках бизнес-класса Подмосковья средняя стоимость квадратного метра составляет $3450 (-0,6% за квартал). Здесь повышение цен на строящееся загородное жилье компенсируется выходом на рынок новых проектов. Цены на объекты эконом-класса продолжают стабильно расти; на конец марта средняя стоимость квадратного метра с учетом стоимости земли составила $1600 (+3,2% за квартал). У доступного загородного жилья существует наибольший потенциал для роста цен.

Лидеры продаж 1-го квартала 2012 года – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе, как и год назад – имеют следующие средние ценовые показатели в сегменте поселков бизнес-класса:

• Новорижское шоссе - $39 600 за сотку;
• Киевское и Калужское шоссе - $17 600 за сотку;
• Дмитровское шоссе - $20 000 за сотку.

Тенденции и прогнозы на 2012 год

Весна 2012 года показала достаточно низкие темпы продаж на загородном рынке. Очевидно, что докризисных объемов продаж в поселках верхних ценовых сегментов достичь уже не удастся – бюджетные форматы загородной недвижимости прочно обосновались в сознании потенциальных покупателей. Причем совсем не сегмент участков без подряда является главным конкурентом элитным поселкам. На практике реализации удачных проектов 20 года девелоперы доказали рынку: качественное и действительно современное концептуальное загородное жилье не обязательно должно быть дорогим. Коттеджи и таунхаусы по справедливой цене – наиболее востребованный сегодня продукт загородного рынка (назовем эту ценовую нишу «бизнес лайт»). В 20 году элитный рынок потерял около 35-40% клиентов, которые ушли в новое рыночное предложение. Продавцы элитных поселков по престижным подмосковным направлениям прилагают существенные усилия, чтобы привлечь покупателя, причем результаты, как правило, обратно пропорциональны сроку экспозиции поселка на рынке – чем дольше продается, тем сложнее продать. Некоторые крупные девелоперы, традиционно ассоциировавшиеся с рынком элитной загородной недвижимости, анонсируют либо уход на рынок многоквартирного, пусть и дорогого, жилья, либо смещение в сегмент доступной «загородки». В этой ситуации выиграть могут как «первые» (быстро сориентировавшиеся), так и «последние» (консерваторы, до конца верящие в «элитку»). Дело в том, что клиент на дорогие дома был, есть и будет, его просто нужно искать, используя тонко настроенные инструменты. А с текущими темпами строительства элитных поселков через пару лет такой продукт может стать дефицитным. Понятно, что элитные поселки невозможно строить массово, это приведет к утере самой сути эксклюзивности. В погоне за сиюминутной прибылью девелоперы загородной недвижимости сегодня не думают «на перспективу», стремясь занять лидирующие позиции в быстро растущем массовом сегменте рынка. А ведь иных покупателей не устраивает именно массовость и то, что его соседом может стать человек другого круга и статуса! Будущее элитного рынка – в профессионализме продавцов, способных выявить потребности своих непростых клиентов; этом мы все сильнее приближаемся к западной модели отношений вокруг недвижимости. Правда, качество строительства и архитектуру еще никто не отменял.

Из интересных трендов 1-го квартала следует также отметить перетекание части спроса на таунхаусы в сегмент «малоэтажки», причем зачастую в рамках одного проекта. Линейка квартир в малоэтажных домах практически безгранична, поэтому бюджет таких предложений доступен широкому кругу покупателей. Люди стремятся купить не квадратные метры, а ставшую модной идею жизни за городом. При относительно небольших затратах покупатель получает и статус жителя загородного поселка (что для многих клиентов действительно очень важно), и доступ к внутрипоселковой инфраструктуре наряду с покупателями коттеджей и таунхаусов. Иными словами, для целевой аудитории эконом-класса квартиры в малоэтажных проектах представляют больший интерес, чем в таунхаусах.

Основные сегменты роста 2012 года на рынке жилой недвижимости Московского региона – малоэтажное загородное жилье уровня «эконом», «комфорт» и «бизнес». Большой потенциал существует у элитных продуктов рынка – коттеджных поселков с готовыми домами, а также участков без подряда с эксклюзивными характеристиками.

Что касается ценовых прогнозов по рынку недвижимости на 2012 год, то резкого роста не ожидается, как и существенного падения – реальный рост цен за год составит не более 10-12%. До лета резкого повышения цен не произойдет: рынок ждет от властей действий относительно темы расширения Москвы, а также в части планов по реконструкции ряда трасс. Так или иначе, с наступлением сезона можно ожидать возвращение темпов продаж загородной недвижимости к уровню 20 года.