Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за 3 квартал 2012 года

Аналитический центр ОАО «ОПИН» информирует о новых тенденциях, отмеченных на рынке в июле-сентябре 2012 года.

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

В 3-м квартале 2012 года на рынок коттеджных и дачных поселков Подмосковья вышло около 30 новых проектов (без учета поселков в соседних областях), что меньше, чем в каждом из первых двух кварталов текущего года. Для сравнения, за соответствующий период 20 года на рынок вышло порядка 20 новых поселков. Летний период традиционно не отличается массовым открытием продаж в новых поселках. На начало октября в Подмосковье насчитывается около 00 коттеджных и дачных поселков всех категорий на всех стадиях строительства и эксплуатации. В стадии активных продаж из них находится 40%, или порядка 450 поселков. Прогноз Аналитического центра ОАО «ОПИН» по выводу на рынок новых поселков, сделанный в конце 1-го квартала текущего года – порядка 120 адресов по итогам 2012 года, сохраняется.

Из наиболее интересных проектов, где стартовали продажи в 3-м квартале 2012 года, можно отметить такие поселки, как «Сабурово парк» (таунхаусы, Пятницкое шоссе), «Лесная бухта» (коттеджи и участки с подрядом, Волоколамское шоссе), «Юсупово Лайф Парк» (мультиформат, Каширское шоссе), «Вилла Тоскана» (дуплексы, Минское шоссе), «Журавли» (таунхаусы, Волоколамское шоссе).

По сравнению с данными за 2-й квартал, структура нового предложения июля-сентября 2012 года видоизменилась. Вновь выросла доля поселков, представленных участками без подряда (57% от общего числа новых проектов), параллельно до 4% от общего числа новых проектов сократилась доля поселков, где можно приобрести УБП или УСП (коттедж) на выбор. На 7 п.п. против показателей 2-го квартала текущего года уменьшилась доля проектов, представленных таунхаусами (14% в структуре нового предложения 3-го квартала); такой же процент от общего числа новых проектов составили мультиформатные поселки.

С учетом новых проектов 3-го квартала 2012 года, текущая структура существующих организованных поселков Московской области выглядит следующим образом: 34% поселков представлены форматом УБП. Столько же проектов, включая реализованные и эксплуатируемые поселки, относятся к формату коттеджей или участков с подрядом. Эту категорию составляют наиболее концептуальные поселки, имеющие единый архитектурный стиль и централизованное управление. Мультиформатных проектов, то есть представленных несколькими типами недвижимости, в конце 3-го квартала 2012 года насчитывается 12% от общего числа. Еще 7% всех существующих на загородном рынке поселков представлены таунхаусами, иногда в сочетании с малоэтажными многоквартирными домами.

Среди новых проектов, появившихся в продаже в 3-м квартале 2012 года, как и в первой половине года, ни один не относится к элитному сегменту рынка коттеджных поселков. Каждый четвертый новый проект можно отнести к поселкам бизнес-класса, в то время как 75% новых проектов являются поселками эконом-класса.

По состоянию на конец сентября 2012 года ровно половина существующих загородных поселков, включая реализованные и обжитые, относится к сегменту «эконом». Поселков бизнес-класса меньше – 34% от общего количества существующих адресов. Доля элитных поселков в общей структуре – 16%.

С начала 2012 года остается неизменно высоким интерес девелоперов к традиционно престижным подмосковным направлениям (к ним относятся трассы северо-западного, западного и юго-западного направления, а также Дмитровское и Осташковское шоссе, которые считаются элитными благодаря наличию «большой воды»). По итогам 3-го квартала 2012 года более 60% новых проектов рынка расположены на престижных загородных направлениях.

Несмотря на активное освоение девелоперами альтернативных подмосковных направлений, традиционно престижные трассы по-прежнему преобладают в структуре всех существующих загородных поселков (66% проектов расположены на северных, северо-западных, западных и юго-западных направлениях).

В отличие от данных за 2-й квартал, когда в структуре нового предложения лидировали Киевское, Калужское и Новорижское шоссе, новые проекты июля-сентября 2012 года расположены на Минском (Можайском) направлении (18% в структуре), Новорижском и Ленинградском шоссе (по 14%).

На конец 3-го квартала наибольшее число загородных поселков, включая эксплуатируемые, расположено на Новорижском шоссе (19% от общего числа проектов). Доля Рублево-Успенского шоссе составляет 10% в общей структуре загородных поселков. Чуть меньше поселков (9%) относится к Ярославскому шоссе.

Третий квартал подряд продолжает увеличиваться вклад Дальнего Подмосковья в структуру нового предложения загородных поселков. Так, по итогам июля-сентября 2012 года в пределах 30-километровой зоны оказались менее 30% новых поселков, в то время как доля так называемых дальних дач за квартал возросла с 20% до 39%.

Текущее распределение всех существующих коттеджных и дачных поселков Подмосковья без учета проектов в соседних областях выглядит следующим образом: треть всех адресов относится к диапазону 30-60 км от МКАД, чуть менее 30% расположено в пределах 15-30 км от МКАД. К Ближнему Подмосковью можно отнести % проектов на всех стадиях строительства и эксплуатации.

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец сентября 2012 года можно отнести поряджка 550 проектов, из которых чуть менее половины (около 250 поселков) находятся в стадии первичных продаж. Еще треть от указанного числа проектов представлена на вторичном рынке загородной недвижимости.

С учетом суммарного проектного числа домовладений в поселках высокого уровня (включая участки без подряда, коттеджи (или УСП) и таунхаусы), Аналитическим центром ОАО «ОПИН» подсчитано отношение числа домовладений в продаже к общему числу объектов по каждому сегменту. Так, в поселках уровня «бизнес» и «элит», находящихся на стадии продаж, реализовано 58% от проектного числа УБП, 65% от проектного числа коттеджей и 66% таунхаусов.

Если брать за базу общее количество загородных проектов высокого уровня, находящихся на стадии первичных продаж, то 29% поселков предлагают исключительно коттеджи или участки с подрядом, еще 23% являются мультиформатными, а в % случаев покупателю предоставляется выбор между УБП и УСП. 10% от общего числа всех загородных поселков на стадии продаж относятся к формату таунхаусов.

Кроме того, если за базу брать общее количество домовладений в активно продаваемых поселках, то структура предложения будет следующей: к сегменту домов (УСП) относится 41% от общего количества объектов в продаже, 31% экспонируемых объектов на первичном рынке – участки без подряда, 28% - таунхаусы, дуплексы и их вариации.

Структура текущего предложения в зависимости от удаленности на базе общего числа поселков выглядит следующим образом. 44% проектов класса «бизнес» и «элит», находящихся в продаже, расположены в диапазоне от 15 до 30 км от МКАД, еще 30% относятся к «ближнему поясу» Подмосковья (0-15 км).

В то же время, если проводить аналогичный анализ на базе общего числа домовладений в поселках высокого ценового уровня на стадии продаж, в диапазон 15-30 км от МКАД попадает уже половина предложений, а на расстоянии до 15 км находится еще 32% объектов. Различие в результатах анализа при разных базах свидетельствует о разной плотности поселков и уменьшении числа домовладений в проектах при удалении от МКАД, то есть чем ближе к Москве, тем в среднем больше участков/домов/таунхаусов предусмотрено в среднестатистическом проекте.

При очевидной общей тенденции, тем не менее, структуры рынка по направлениям на базе общего числа поселков и домовладений также имеют свои особенности. И в том, и в другом случае наибольшая доля предложений высокого уровня относится к Новорижскому шоссе, далее с сопоставимыми показателями (12% и 13% соответственно) следует Калужское шоссе. Однако, если Дмитровское шоссе занимает третье место в рейтинге на базе общего числа поселков (10% в общей структуре текущего предложения), то анализ на базе суммарного числа домовладений в поселках выводит на третье место Киевское шоссе (те же 10% от общего числа домовладений в поселках, находящихся на стадии продаж). Таким же образом в зависимости от метода подсчета чередуются Рублево-Успенское и Волоколамское, а также Минское и Ярославское направления.

Спрос. Продажи

Третий квартал лишь отчасти оправдал ожидания от начала осеннего сезона с точки зрения активности рынка. Даже продавцы традиционно ликвидных форматов – таунхаусов и УБП небольшой площади – сдержаны в прогнозах. Темпы продаж в среднем по проектам загородных поселков медленно продолжают снижаться независимо от сегмента и класса. Это происходит непрерывно с апреля, когда был зафиксирован последний всплеск активности покупателей на загородном рынке. Итоговое соотношение числа продаж первичной загородной недвижимости внутри квартала по месяцам выглядит как 35%/33%/32%. Стоит отметить, что от полного провала продаж в сентябре рынок спасли решительные действия девелоперов, объявивших начало осенних ценовых акций. Разумеется, это привело к корректировке среднерыночных цен на предложения.

В 3-м квартале 2012 года 57% сделок на первичном загородном рынке пришлось на формат УБП; во 2-м квартале доля данного формата в структуре спроса составляла 52%. Может показаться, что спрос на участки вновь начал расти, но это не совсем так; скорее, на фоне прочих форматов УБП в наименьшей степени ощутил спад интереса покупателей. Стоит отметить незначительное снижение доли таунхаусов в структуре спроса по сравнению с данными за 2-й квартал.

В 3-м квартале на загородном рынке не отмечено существенных изменений в структуре спроса по уровню поселков, разве что часть покупателей элитного сгемента переориентировалась на поселки бизнес-класса. Доля спроса на объекты эконом-класса по-прежнему составляет 75%.

В 3-м квартале 2012 года, как и в апреле-июне, динамика спроса на основные направления элитного сегмента загородного рынка была разнонаправленной. Продолжилось снижение спроса на Новорижское шоссе в связи с текущей реконструкцией трассы, хотя оно по-прежнему является лидером по востребованности среди престижных направлений (23% в структуре спроса 3-го квартала). Продолжил коррекцию спрос на высокобюджетную недвижимость юго-западного направления и в частности Калужского шоссе: покупателей жилья бизнес- и премиум-класса не радует перспектива соседства с глобальной застройкой Новой Москвы. Немного восстановило позиции Киевское шоссе за счет территорий, не вошедших в границы Новой Москвы (+1 п.п. к показателям предыдущего квартала). Продолжается рост интереса к проектам Минского направления; этому способствует также высокая степень готовности новой скоростной магистрали в объезд Одинцово. Дмитровское, Пятницкое и Волоколамское шоссе также показали прирост в структуре спроса: в июле и августе продолжился интерес к поселкам у воды.

В поселках высокого ценового сегмента, как и в целом по загородному рынку, в 3-м квартале преобладал спрос на участки без подряда (от 58% до 71% в структуре сделок в зависимости от месяца).

Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. За 3-й квартал структура спроса на рынке поселков бизнес-класса Новорижского шоссе не претерпела существенных изменений: участки без подряда здесь по-прежнему востребованы меньше, чем готовые дома (23% и 77% в структуре сделок соответственно). Киевское и Калужское шоссе в связи с событиями вокруг расширения границ Москвы переживают не только отток покупателей объектов высокого уровня, но и смещение спроса в сегмент УБП (83% от всех сделок за 3-й квартал). Таким образом, земля без подряда в Новой Москве спросом пользуется, а дома и участки с подрядом на строительство значительно менее популярны. Что касается структуры спроса на объекты Дмитровского направления, то она повторяет ситуацию 2-го квартала, когда 42% от суммарного числа сделок в сегменте поселков бизнес-класса пришлось на готовые дома и участки с подрядом.

Цены

В отличие от динамики цен 2-го квартала, когда была зафиксирована ценовая коррекция элитного рынка, в июле-сентябре 2012 года данный сегмент показал положительную динамику (+3,1%). Средняя стоимость квадратного метра в поселках бизнес-класса продолжила снижаться; квартальный показатель составил -6,5%. Впервые за многие месяцы отмечено снижение среднерыночной цены на объекты эконом-класса. Традиционно новый деловой сезон считается поводом для повышения цен в проектах; в этом году этого не произошло. При этом новые проекты, выходящие по инвестиционной цене, влияют на среднерыночные показатели.

В результате, средняя стоимость квадратного метра на домовладения в элитных поселках составила $4900, в поселках бизнес-класса - $2850 и в проектах эконом-класса - $1550 с учетом стоимости земли и коммуникаций.

Лидеры продаж 3-го квартала 2012 года – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели в сегменте поселков бизнес-класса:

• Новорижское шоссе - $41 700 за сотку;
• Киевское и Калужское шоссе - $16 900 за сотку;
• Дмитровское шоссе - $18 100 за сотку.

Тенденции и прогнозы до конца 2012 года

Третий квартал 2012 года отмечен следующими основными наблюдениями и тенденциями рынка загородной недвижимости.

• Замедление темпов вывода на рынок новых загородных проектов. Рынок перенасыщен. Девелоперы крайне тщательно выбирают площадки и определяют концепции проектов
• Несмотря на ухудшение условий ипотечного кредитования, застройщики загородного рынка делают ставки на данную категорию покупателей не только в эконом-, но и в элитных сегментах
• В активную фазу вступает освоение последних незастроенных земель в пределах 15 км от МКАД по всем направлениям, кроме юго-западных (Новая Москва). Здесь будущее загородного рынка очень во многом зависит от действий властей
• Очевидно, что рынок загородной недвижимости переживает не лучший период. Тем не менее, популярность концептуальных проектов с понятными перспективами и адекватным ценообразованием по-прежнему высока. Говорить о тотальном застое преждевременно.

Прогноз по загородному рынку до конца 2012 года – углубление тенденций 3-го квартала в части структуры спроса и ценовой динамики. Роста цен до весны не предвидится; напротив, начинается период новогодних акций, которые в этом году примут однозначную форму скидок на все форматы загородной недвижимости. У собственников и девелоперов появится реальная возможность реализовать объекты в поселках, где продолжается снижение темпов продаж.