Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона в первом квартале 2013 года.

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На начало апреля 2013 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях) насчитывается 1246 коттеджных и дачных поселков всех категорий на всех стадиях реализации. Из них на стадии активных продаж находится 59% адресов, еще 19% представлены на вторичном рынке.

В 1-м квартале 2013 года на загородный рынок Подмосковья (без учета территорий соседних областей) вышло 30 новых поселков всех уровней и форматов (включая новые очереди существующих проектов). Это на 25% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. При этом 45% от общего числа новых проектов 1-го квартала 2013 года приходится на март.

Показательно, что ни один из загородных проектов, вышедших на рынок в 1-м квартале текущего года, не предлагает подряд на строительство в качестве альтернативы земле без подряда, а доля поселков с готовыми домами в январе-марте минимальна – всего один адрес среди вышедших за квартал проектов. Как и в предыдущие месяцы, поселки, представленные участками без подряда, лидируют в структуре нового предложения по итогам января-марта 2013 года. Более 20% в структуре новых проектов составляют поселки таунхаусов, несмотря на некоторое снижение интереса рынка к формату и насыщение сегмента в целом.

С учетом новых проектов 1-го квартала, текущая структура первичного рынка загородной недвижимости Московской области выглядит следующим образом. 50% поселков представлены форматом УБП (участки без подряда), в 14% поселков подряд является опцией. Готовые дома или участки с подрядом предлагаются в 16% поселков. Еще 6% всех существующих на загородном рынке поселков представлены таунхаусами, иногда в сочетании с малоэтажными многоквартирными домами. Мультиформатных проектов, то есть представленных тремя и более форматами загородной недвижимости, на первичном рынке насчитывается 14% от общего числа поселков.

Распределение нового предложения 1-го квартала 2013 года по уровню поселков, как и прогнозировалось, полностью повторяет структуру 2012 года. Основная масса проектов (72%) представляет собой поселки эконом-класса, доля проектов уровня «элит» минимальна.

По состоянию на конец марта 2013 года две трети всех загородных поселков Московской области относятся к проектам эконом-класса. Поселков бизнес-класса меньше – 28% от общего количества адресов в продаже. Доля элитных поселков в общей структуре первичного рынка – 6%.

С точки зрения направлений, популярных у девелоперов загородной недвижимости Подмосковья, стоит отметить углубление тенденции стирания границ между традиционно престижными и альтернативными трассами. Фактически каждый девелопер работает на том направлении и в том районе, где у него есть подходящие активы и понимание специфики взаимодействия с властями. Второй немаловажный фактор – репутация и имидж направления. Так, среди покупателей бытует вполне обоснованное мнение, что «Новорязанское шоссе – это доступно», поэтому и число поселков здесь растет с каждым месяцем. В январе-марте это направление стало одним из лидеров в структуре нового предложения, наряду с традиционно престижным Новорижском шоссе (по 18% от общего числа новых поселков). На Киевское и Калужское шоссе суммарно приходится 28% от общего количества новых поселков. Еще 7% новых поселков расположены на Ярославском шоссе. В остальном же структура нового предложения 1-го квартала 2013 года отличается появлением одного-двух новых проектов практически по всем подмосковным трассам, что также подтверждает выводы о децентрализации загородного рынка.

На конец 1-го квартала 2013 года наибольшее число загородных поселков, включая эксплуатируемые, расположено на Новорижском шоссе (18% от общего числа проектов). Доля Рублево-Успенского шоссе составляет 9% в общей структуре загородных поселков, столько же приходится на Ярославское шоссе. Распределение загородных поселков на стадии активных продаж по направлениям во многом повторяет структуру проектов на всех стадиях эксплуатации, но при этом имеет свои особенности. Так, в структуре первичного рынка Новорижское шоссе занимает уже 20%, в то время как доля Рублево-Успенского шоссе минимальна – 2% от общего количества подмосковных поселков на стадии продаж. Как правило, если доля отдельно взятого направления в структуре первичного рынка превышает вклад направления в общую структуру поселков, речь идет о перенасыщении рынка. Таким образом, наблюдается избыток предложения на Новорижском (20% и 18% соответственно), Ярославском (10% и 9% соответственно) и Симферопольском шоссе (9% и 7% соответственно), а определенный дефицит предложения – на Калужском направлении (6% и 7% соответственно). Очевиден дисбаланс Рублево-Успенского шоссе по данному признаку, но, во-первых, вторичный рынок здесь компенсирует возможный дефицит предложения, а во-вторых, направление имеет выраженную специфику, связанную со статусом места и ограниченностью земельных ресурсов.

Структура новых загородных проектов в 1-м квартале 2013 года отличается от показателей за 2012 год – зафиксирован рост девелоперской активности в радиусе 15-30 км от МКАД (39%,+ п.п. по сравнению с показателями за 2012 год). Параллельно сократился вклад Дальнего Подмосковья в структуру нового предложения (18%, -8 п.п. vs. 2012).

Структура первичного рынка коттеджных и дачных поселков Подмосковья по удаленности от МКАД отличается от распределения загородных проектов в целом, хотя, несомненно, общие тренды налицо: наибольшее количество поселков расположено в пределах от 30 до 60 км от МКАД (33% всех существующих и 38% активно продающихся проектов). На диаграмме видно, что диапазон до 30 км в той или иной степени испытывает дефицит предоложения, в то время как поселков, расположенных далее этой границы, больше, чем того требует рынок. Особенно это заметно на расстоянии 60-100 км от МКАД.

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец марта 2013 года можно отнести 592 проекта, из которых менее половины (250 поселков, или 42%) находятся в стадии первичных продаж. Учитывая выход восьми новых проектов уровня «бизнес» и «элит» в январе-марте, за первый квартал текущего года были реализованы 28 поселков премиального сегмента. Более трети (35%) от всех существующих загородных поселков премиального сегмента представлено на вторичном рынке загородной недвижимости.

Из общего количества коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» наибольшее число проектов (27%) представлены готовыми коттеджами или участками с подрядом. Столько же поселков относятся к мультиформатным проектам. По 18% в общей структуре первичного рынка премиальных загородных поселков занимают проекты, представленные участками без подряда, и поселки, где подряд на строительство является опцией. 10% загородного рынка в верхнем ценовом сегменте относится к поселкам таунхаусов (дуплексов).

Структура текущего предложения в зависимости от удаленности на базе общего числа поселков выглядит следующим образом. 45% проектов класса «бизнес» и «элит», находящихся в продаже, расположены в диапазоне от 15 до 30 км от МКАД, еще 27% относятся к ближнему Подмосковью (0-15 км). Отличия от аналогичной структуры на конец 2012 года незначительны.

Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. Лидер по числу поселков на стадии продаж – Новорижское шоссе (% от общего числа проектов высокого класса). По сравнению с данными на конец 2012 года на 1 п.п. сократился вес следующих направлений: Дмитровское, Рублево-Успенское, Минское и Волоколамское шоссе. Пареддельно на 1 п.п. вырос вклад Каширского, Пятницкого, Новорижского, Осташковского и Ярославского направлений в структуру премиального сегмента первичного рынка. Это связано как с географией новых проектов, так и со спросом на загородные объекты.

Спрос. Продажи

Начиная с середины 2008 года, основная доля спроса на загородном рынке приходится на землю без подряда (65% от общего числа сделок в 1-м квартале 2013 года, +3 п.п. к показателю на конец 2012 года). Спрос на готовые дома в течение последних полутора-двух лет стабилен (на уровне 10-12% от общего количества сделок). Спрос на таунхаусы продолжает постепенно снижаться вследствие насыщения данного сегмента рынка. Некоторое оживление рынка участков с подрядом (+2 п.п. vs. Q4 2012) связано с приближением дачного сезона и желанием ряда покупателей (в основном в сегменте «эконом») уже этим летом получить готовую дачу.

Начало 2013 года отмечено ростом числа сделок с загородными объектами бизнес-класса (27% в общей структуре, +5 п.п. vs. Q4 2012). Это связано, в первую очередь, с особенностью предложения: по ряду проектов девелоперы снизили цены на 15-40%. В элитном сегменте конкуренцию поселкам составляют вторичные предложения – часть покупателей ушла на другой рынок. Несмотря на эти изменения, поселки эконом-класса по-прежнему являются наиболее ликвидными (68% в структуре спроса).

Из основных наблюдений, связанных с географией спроса на загородные объекты, по итогам 1-го квартала 2013 года следует отметить снижение интереса рынка к Новорижскому шоссе. Несмотря на это, данное направление по-прежнему остается лидером спроса в сегменте концептуальных поселков, не в последнюю очередь благодаря большому выбору и разнообразию цен. Кроме того, отмечен рост интереса к Калужскому шоссе (+3 п.п. vs. Q4 2012), а также Дмитровскому, Волоколамскому и Минскому шоссе.

В 1-м квартале 2013 года в поселках бизнес-класса участки без подряда пользовались большей популярностью, чем готовые дома и участки с подрядом на строительство. В феврале и марте разница сократилась до минимума.

Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. Новорижское шоссе традиционно отличается высоким спросом на готовые дома в премиальных поселках: в течение квартала данный показатель составлял от 70% до 90% от общего числа сделок. Киевское и Калужское шоссе в связи с событиями вокруг расширения границ Москвы переживают не только отток покупателей объектов высокого уровня на альтернативные направления, но и смещение спроса в сегмент УБП. Только в марте отмечено возобновление спроса на готовые коттеджи небольшой площади, притом исключительно на подмосковной территории. На Дмитровском шоссе растет доля готовых домов в структуре продаж – по итогам квартала она составила 63% против 54% в 4-м квартале 2012 года.

Цены

В 1-м квартале 2013 года на первичном рынке загородной недвижимости продолжилась ценовая коррекция в сегментах «бизнес» и «элит». Средняя стоимость квадратного метра недвижимости с учетом стоимости земли составила $2720 и $4770 соответственно. Наиболее ликвидный продукт - дома наименьшей площади для каждого сегмента, что ведет к вымыванию предложений с наибольшей удельной стоимостью. При этом новые проекты, на старте продаж предлагающие интересные ценовые условия, также влияют на среднерыночные показатели в сторону коррекции. Наконец, серьезную конкуренцию первичным предложениям в коттеджных поселках с некоторых пор составляют предложения от физических лиц, имеющие привлекательные условия для покупателей. Все это заставляет девелоперов пересматривать ценовую политику, особенно если проект давно на рынке. По прогнозам, недвижимость в элитных поселках до конца 2013 года подвергнется наибольшей коррекции, а снижение цен в сегменте «бизнес» остановится.

Незначительный рост удельной стоимости загородных домов по итогам квартала зафиксирован лишь в поселках эконом-класса, что можно отнести к приближению летнего сезона. Средняя стоимость домовладений с учетом земли составила $1530 за кв.м.

Многолетние лидеры спроса в сегменте поселков бизнес-класса – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели на конец 1-го квартала 2013 года:

• Новорижское шоссе - $40 270 за сотку (-4% к показателю конца 2012 года);
• Киевское и Калужское шоссе - $20 470 за сотку (+12%);
• Дмитровское шоссе - $18 800 за сотку (+3%).

Тенденции 1-го квартала и прогноз до конца 2013 года

• Вследствие затянувшегося зимнего сезона конец квартала не отмечен существенным ростом деловой активности и спроса на загородную недвижимость
• Продолжение замедления темпов вывода на рынок новых загородных проектов, особенно концептуальных, требующих детальной проработки
• Рост девелоперской активности по всем направлениям в радиусе от 15 до 30 км от МКАД
• Продолжение роста доли поселков, представленных форматом УБП, в структуре нового предложения
• Преобладание участков без подряда в структуре спроса
• Постепенное насыщение рынка таунхаусов
• Активизация продаж в сегменте «бизнес» вследствие предоставления существенных скидок по ряду проектов
• Продолжение ценовой коррекции в премиальном сегменте
• Продолжение снижения спроса на загородную недвижимость, включая землю без подряда, на территории Новой Москвы в связи с неопределенностью перспектив застройки, а также с инициативами властей относительно изъятия земель
• Усиление влияния вторичного рынка на общую конъюнктуру, особенно в элитном сегменте

Прогнозы на 2013 год

• Сохранение тенденций второй половины 2012 – 1-го квартала 2013 года в части структуры спроса и ценовой динамики
• Стабилизация цен в поселках бизнес-класса, коррекция цен в элитных проектах в пределах 15% по итогам года, консервативный рост цен в проектах эконом-класса
• Уход с рынка докризисных проектов
• Рост числа загородных проектов по Ленинградскому, Минскому, Дмитровскому шоссе в связи с реконструкцией трасс и новым строительством