Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за 2 квартал 2012 года

Аналитический центр ОАО «ОПИН» информирует о новых тенденциях, отмеченных на рынке в апреле-июне 2012 года.

Предложение. Новые проекты. Структура

В 1-м полугодии 2012 года на рынок коттеджных и дачных поселков Подмосковья вышло более 60 новых проектов и новых очередей в уже существующих проектах (без учета поселков в соседних областях), примерно поровну по итогам 1-го и 2-го кварталов. За соответствующий период 20 года на рынок вышло сопоставимое число новых поселков. На начало июля в Подмосковье насчитывается около 840 организованных коттеджных и дачных поселков на всех стадиях строительства и эксплуатации, из которых в стадии активных продаж находится 36%, или порядка 300 поселков. Прогноз Аналитического центра ОАО «ОПИН» по выводу на рынок новых поселков, сделанный в конце 1-го квартала текущего года – порядка 120 адресов в 2012 году, сохраняется.

Из наиболее интересных проектов, где стартовали продажи во 2-м квартале 2012 года, можно отметить такие поселки, как «Никольский берег» (Калужское шоссе, 32 км от МКАД), давно анонсированный Etude family club (Пятницкое шоссе, 6 км от МКАД), «Американ дрим» (Дмитровское шоссе, 55 км от МКАД), Bremen (Калужское шоссе, 15 км от МКАД), «Подсолнухи» (Пятницкое шоссе, 50 км от МКАД).

На протяжении трех кварталов мультиформатные поселки являются лидерами в структуре нового предложения по формату – 33% по итогам апреля-июня 2012 года. Столько же – треть от общего числа – во 2-м квартале приходится и на проекты, представленные форматом «участки без подряда» (УБП). Поселков с готовыми домами и участками с обязательным строительным подрядом, как и в начале года, относительно немного – 14% от общего числа новых проектов, поскольку девелоперы все чаще выводят на рынок мультиформатный продукт. Доля поселков таунхаусов в структуре нового предложения 2-го квартала, напротив, на 7% выше, чем в январе-марте текущего года (20%).

С учетом новых проектов 2-го квартала 2012 года, текущая структура существующих организованных поселков Московской области выглядит следующим образом: 68% поселков представлены форматом УБП; доля этого формата медленно, но продолжает снижаться с начала 20 года. Мультиформатных проектов, то есть представленных несколькими типами недвижимости, в конце 2-го квартала 2012 года насчитывается 16% от общего числа. Фактически же доля мультиформатных поселков на рынке в 1,5-2 раза больше в связи с тем, что в поселках без подряда сегодня часто предлагается и подряд, и готовые дома. Такие проекты по-прежнему позиционируются продавцами как «без подряда», однако на деле возможны альтернативы. Вклад поселков с готовыми домами или участками с подрядом в общую структуру рынка на конец июня 2012 года составил 12% от общего числа (+1% к показателям середины прошлого года). Стоит также отметить рост доли поселков таунхаусов.

Среди новых проектов, появившихся в продаже во 2-м квартале 2012 года, как и в начале года, ни один не относится к элитному сегменту коттеджных поселков. Более того, по сравнению с показателями 1-го квартала текущего года резко сократилась доля новых проектов бизнес-класса (с 55% до 13%), а доля поселков эконом-класса, напротив, выросла вдвое (с 45% до 87% от суммарного числа новых проектов за период). Это связано как с фактором сезонности (летом традиционно появляется много дачных, соответственно, доступных по цене проектов), так и с четкой тенденцией рынка к смещению в массовый сегмент (доступные коттеджи, таунхаусы и, конечно, участки без подряда).

За три месяца структура существующих коттеджных и дачных поселков по классам не изменилась, поскольку сопоставима со структурой нового предложения 2-го квартала. Как и по итогам 1-го квартала 2012 года, доля поселков эконом-класса составила 72% от всех адресов, что на 3% меньше, чем на аналогичный период 20 года. Доля объектов бизнес-класса составляет на конец июня % от всех существующих поселков Подмосковья (+4% к показателям годичной давности). Доля элитных поселков относительно стабильна с 2009 года с некоторой тенденцией к снижению (6% от общей базы). Новых проектов такого уровня сегодня практически не выходит.

С начала 2012 года остается неизменно высоким интерес девелоперов к традиционно престижным подмосковным направлениям (к ним относятся трассы северо-западного, западного и юго-западного направления, а также Дмитровское и Осташковское шоссе, которые считаются элитными благодаря наличию «большой воды»). По итогам 2-го квартала 2012 года 70% новых проектов рынка расположены на престижных загородных направлениях.

Вклад нового предложения оказывает влияние на общую структуру рынка поселков: начиная с середины 2010 года, сокращается доля альтернативных направлений, которые интенсивно осваивались в период кризиса, и составляет на конец июня 54% от всех существующих организованных поселков. Соответственно, 46% всех объектов находятся на престижных трассах.

По итогам 2-го квартала, как и ранее, юго-запад Подмосковья лидирует по числу новых проектов – 27% от общего их количества. У Новорижского шоссе также традиционно высокий показатель (20% в структуре нового предложения по итогам квартала). Открытием 2-го квартала в части географии нового предложения стало Пятницкое шоссе, где в апреле-июне вышло сразу несколько новых проектов. Прочие направления вносят относительно равный вклад в структуру нового предложения.

За год структура рынка концептуальных коттеджных поселков несколько изменилась. К концу 20 года число поселков на Новорижском шоссе превысило количество объектов на Рублево-Успенском шоссе и составляет на середину 2012 года % и 18% от общего числа соответственно. Кроме того, доля Калужского шоссе в структуре рынка поселков престижных направлений вплотную приблизилась к уровню Новорижского шоссе – 20% от общего числа концептуальных проектов. Выросла также доля Киевского (12%), Дмитровского (7%), Пятницкого (4%) шоссе.

Фактор сезонности наложил отпечаток на географию новых проектов рынка коттеджных и дачных поселков. Во 2-м квартале 2012 года значительная доля проектов – 43% - относится к диапазону от 30 до 60 км (традиционное расстояние для дачных поселков), в то время как доля проектов рядом с Москвой сократилось по сравнению с показателями 1-го квартала текущего года. В отличие от структуры за 1-й квартал, когда доля проектов Дальнего Подмосковья была минимальна (3% по проектам далее 60 км от МКАД), в апреле-июне доля таких поселков составила 20% от общего числа новых проектов.

Спрос. Продажи

Разные сегменты загородного рынка продемонстрировали различную динамику продаж в апреле-июне 2012 года. В мае отмечен квартальный пик продаж коттеджей у воды; в июне зафиксирован небольшой рост темпов продаж участков без подряда. В целом же, с апреля по июнь активность покупателей снижалась, а «низкий» сезон на рынке наступил уже в мае – в отличие от динамики продаж прошлого года, когда загородный рынок в мае-июне наблюдал небывалое оживление. Итоговое соотношение продаж первичной загородной недвижимости внутри квартала по месяцам выглядит как 36%/33%/31%.

Спрос на готовые коттеджи с весны 20 года является достаточно стабильным и составляет в среднем 10% от общего числа сделок на первичном загородном рынке (в апреле-июне 2012 года – 12%). С учетом вклада покупателей участков с подрядом (фактически это те же дома, приобретенные, но еще не построенные) каждая пятая сделка первичного загородного рынка приходится на коттеджи. Параллельно с этим, за последний год резко (с 75% до 52%) сократился спрос на участки без подряда, хотя таких сделок на первичном рынке по-прежнему более половины. Спрос на таунхаусы продолжает расти; показатель 2-го квартала 2012 года – 28% от суммарного числа сделок (против % по рынку в середине 20 года).

Во 2-м квартале на загородном рынке зафиксирован возврат к пропорциям 20 года в структуре спроса по классам. 75% сделок апреля-июня пришлось на поселки эконом-класса, бизнес-класс снова «сдал позиции» до 18% в структуре спроса. Традиционно стабилен спрос на элитные поселки (7% по итогам квартала).

В сегментах «бизнес» и «премиум» в апреле-июне 2012 года продолжился рост доли продаж объектов на инвестиционной стадии (строительство поселка еще не начато либо ведутся подготовительные работы) – 15% от всех сделок за квартал по сравнению с 4% по итогам 2-го квартала 20 года. Как и в начале текущего года, спрос на строящиеся объекты загородной недвижимости превышает спрос на готовое жилье (45% и 30% от общего числа сделок соответственно). Спрос на вторичные объекты в летний сезон традиционно является наиболее высоким (каждая десятая сделка в сегменте «бизнес» и «премиум», как и год назад). Востребованы полностью готовые к проживанию дома, с мебелью и благоустроенной придомовой территорией.

Во 2-м квартале динамика спроса на основные направления элитного сегмента загородного рынка был разнонаправленной. Как и предполагалось, незначительно «сдало позиции» Новорижское шоссе в связи с текущей реконструкцией трассы, хотя по-прежнему является лидером по востребованности среди престижных направлений (29% в структуре спроса 2-го квартала). Кроме того, предсказуемо снизился спрос на высокобюджетную недвижимость юго-западного направления: покупателей жилья бизнес- и премиум-класса не радует перспектива соседства с глобальной застройкой Новой Москвы. За апрель-июнь Киевское и Калужское шоссе суммарно потеряли 6% в структуре спроса. Вместе с тем, несколько активизировался спрос на Рублевку (9% против 7% в 1-м квартале 2012 года). Более чем вдвое возрос спрос на элитные поселки по Дмитровскому направлению (9%) вследствие наступления сезона навигации и повышения интереса к «большой воде» в целом. Стоит отметить также рост популярности Пятницкого шоссе среди покупателей недвижимости высокого класса (8% в структуре спроса). В последнем случае спрос отражает изменение структуры предложения: рынок поселков Пятницкого шоссе во 2-м квартале пополнился новыми концептуальными проектами.

В мае 2012 года число проданных домов и участков с подрядом в поселках бизнес- и премиум-класса превысило реализованных участков без подряда в верхнем ценовом сегменте (51% и 49% от общего объема соответственно). В апреле и июне, напротив, на рынке преобладал спрос на участки без подряда. Среднеквартальное соотношение спроса на участки и дома – 61% и 39% соответственно.

Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. За 2-й квартал структура спроса на рынке поселков бизнес-класса Новорижского шоссе не претерпела существенных изменений: доля участков без подряда по-прежнему не превышает 40% в общем числе сделок. При этом год назад спрос на УБП в элитном сегменте рынка на Новорижском шоссе составлял лишь 10%, а 90% спроса приходилось на коттеджи, реже – участки с подрядом на строительство. Между тем, по сравнению с показателями 1-го квартала стала более полярной структура спроса на юго-западных направлениях. Киевское и Калужское шоссе в связи с событиями вокруг расширения границ Москвы переживают не только отток покупателей объектов высокого уровня, но и смещение спроса в сегмент УБП (82% от всех сделок за 2-й квартал). Стало быть, земля без подряда в Новой Москве спросом пользуется, а дома и участки с подрядом на строительство значительно менее популярны. Отметим, что спрос на УБП в Новой Москве в 75% случаев носит инвестиционный характер; дома же в силу бюджета инвестиционным спросом не пользуются. Что касается структуры спроса на объекты Дмитровского направления, то 2-й квартал 2012 года демонстрирует нетипично высокий спрос на коттеджи (42% от суммарного числа сделок в сегменте поселков бизнес-класса, то есть вдвое больше, чем во 2-м квартале 20 года). Особенно ярко это наблюдалось в мае, когда на дома и участки с подрядом пришлось 73% в структуре реализованного спроса. При этом, в июне спрос на УБП вернулся на Дмитровку и составил 92% от числа сделок на направлении за месяц. Отмеченные особенности обусловлены как политикой продаж девелоперов, так и фактором сезонности.

Цены

Главное наблюдение 2-го квартала 2012 года – коррекция элитного сегмента рынка коттеджных поселков (-6,9% к прошлому кварталу). Это связано как с колебаниями курса валют, так и с изменением структуры предложения по площади (наиболее ликвидными являются коттеджи относительно небольшого метража, которые традиционно имеют наибольшую удельную стоимость). Среднерыночная стоимость квадратного метра домовладения в элитных коттеджных поселках Подмосковья по состоянию на конец 2-го квартала - $4750 с учетом стоимости земли. Новых же проектов, которые можно отнести к элитному рынку, во 2-м квартале не появилось, в связи с чем возникает ощущение снижения цен в сегменте. Непосредственного снижения цен на домовладения в элитных поселках продавцы не допускают, по крайней мере, на стадии оферты.

Та же тенденция, правда, не настолько заметная, наблюдается в сегменте «бизнес»: за квартал средняя стоимость домовладения в поселках снизилась на 2,9% и составила $3350 за кв.м. Цены на объекты эконом-класса продолжают стабильно расти; на конец июня средняя стоимость квадратного метра с учетом стоимости земли составила $1645 (+2,8% за квартал). Годовой прирост стоимости в сегменте «эконом» составил 15%. Рост цен в ряде ликвидных проектов несколько компенсируется выходом на рынок новых проектов. Основной локомотив рынка доступного загородного жилья – таунхаусы, где стоимость квадратного метра подчас превышает удельную стоимость элитных коттеджей.

Лидеры продаж 2-го квартала 2012 года – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели в сегменте поселков бизнес-класса:

• Новорижское шоссе - $41 800 за сотку;
• Киевское и Калужское шоссе - $16 500 за сотку;
• Дмитровское шоссе - $18 800 за сотку.

Тенденции и прогнозы до конца 2012 года

Второй квартал 2012 года отмечен следующими основными наблюдениями и тенденциями рынка загородной недвижимости.

• ​ Отсутствие новых проектов элитных коттеджных поселков
• ​ Рост количества мультиформатных поселков и поселков таунхаусов на фоне постепенного снижения веса поселков в формате УБП
• ​ Усиление девелоперской активности в сегменте доступного загородного жилья с комфортной и современной средой для проживания. Постепенно формируется мода на загородную жизнь, доступную широкому кругу потребителей
• Активное освоение девелоперами среднего пояса Подмосковья (30-60 км)
• Раннее наступление «низкого сезона» на загородном рынке
• ​ Сокращение спроса на УБП с 75% в середине 20 года до 52% во 2-м квартале 2012 года
• Рост числа инвестиционных покупок в сегментах УБП и малоэтажного жилья
• Снижение спроса на недвижимость высокого уровня на территории Новой Москвы на фоне роста спроса на недорогие предложения (земля без подряда и таунхаусы). 75% покупок загородных объектов в Новой Москве – инвестиционные
• ​ Активизация продаж в поселках на воде
• Разнонаправленные ценовые тренды на первичном рынке: рост в сегменте «эконом» и коррекция в сегментах «бизнес» и «элит»

Прогноз по загородному рынку до конца 2012 года – углубление тенденций 2-го квартала в части структуры спроса и ценовой динамики. Популярность малоэтажных жилых комплексов вне зависимости от направления будет расти, рост цен в данном сегменте будет умеренным (в пределах 10-12% по итогам года) вследствие выхода большого числа новых проектов. Рынок поселков бизнес-класса останется стабильным: новые проекты будут предлагать покупателям оптимальные площади домовладений, за счет чего удельная стоимость сохранится на текущем уровне с перспективой роста в пределах 2-4% до конца года. Элитный сегмент ожидает дальнейшая коррекция, поскольку первичный рынок не пополняется свежими предложениями. Напротив, возрастет интерес конечных покупателей к готовым к проживанию коттеджам с понятным ценообразованием.