Результаты опроса ВЦИОМ показали, что больше 60% россиян выбрали бы покупку недвижимости для инвестиций. И нынешний кризис тому подтверждение – чтобы спасти сбережения от инфляции, многие выбрали не банковские депозиты или ценные бумаги, а покупку жилья или коммерческих объектов. В этой статье расскажем об основных методах и инструментах инвестирования в недвижимость.

Рынок недвижимости в России

После резкого всплеска спроса в феврале-марте, в сентябре, после объявления частичной мобилизации, многие снова отложили покупку жилья. В целом же в сфере недвижимости идёт рецессия. Лучше других себя чувствует первичный рынок – стабильный спрос на новостройки остаётся благодаря низким ставкам по льготным ипотекам. Вторичный рынок недвижимости просел – кредиты обходятся дороже из-за более высоких ставок, нет скидок от застройщиков.

Вложения в недвижимость сейчас расцениваются как альтернатива, например, ценным бумагам, когда фондовый рынок нестабилен, любой банк может попасть под новые санкции, а курс рубля – резко поменяться.

Заработать на недвижимости – достаточно надежном активе – можно разными способами:

• перепродажа;
• сдача в аренду;
• другие варианты – ПИФ недвижимости или акции строительных компаний.

Доходность инвестиций в недвижимость:

• в среднем от сдачи в аренду можно получить около 5% годовых от стоимости жилья, самым выгодным вариантом считается посуточная аренда квартир и загородной недвижимости при условии, что не будет простоев;
• перепродавая «проблемное» жильё, можно заработать до половины от суммы вложений;
• если приобретать объект на стадии строительства, при продаже жилья после введения в эксплуатацию можно получить около 10% от первоначальной суммы.

Инвестиции в проекты, связанные с недвижимостью, рискованны в условиях финансового кризиса.

Способы инвестирования в недвижимость

Выгодные инвестиции в недвижимость возможны с помощью разных инструментов.

Купля-продажа

Вложиться в недвижимость можно напрямую, купив квартиру, дом, коммерческое помещение. Это самый дорогой способ – даже для однушки в небольшом городе нужен крупный стартовый капитал. Владелец может заработать двумя способами:

• продать недвижимость при повышении её стоимости;
• сдать в аренду.

Выгодными считаются инвестиции в строительство жилой недвижимости. Если инвесторы вкладывают на этапе котлована, то к моменту сдачи дома жилье может подорожать примерно на 20%. За минусом инфляции (около 8% в годовом выражении) стабильный доход частного инвестора составит около 12%.

По итогам сентября Росреестр заявил о падении числа сделок с новостройками и вторичкой почти на 30%. Сфера недвижимости живёт циклами длиной в 5–7 лет, из которых до 3 лет приходится на падение, а затем столько же на восстановление. При долгосрочных вложениях через 3–4 года инвестор выйдет в плюс при условии отсутствия резкого скачка инфляции.

Сдача в аренду

С арендой сложнее, особенно, если объект коммерческий. С учётом средней ставки в найме в размере около 5% и ниже, заработать сложно. Бизнес экономит и старается найти помещение дешевле, а некоторые и вовсе закрываются. При покупке коммерческой недвижимости окупаемость вложений – от 10 лет.

Кроме инвестиций в коммерческую недвижимость, можно вложиться в обычную квартиру или дом и сдавать двумя способами:

• посуточно;
• долгосрочная аренда.

При условии, что жилая недвижимость ликвидная, в хорошем районе, это одно из самых выгодных вложений – инвестор получает пассивный арендный доход, хоть и на уровне банковских депозитов, но в любой момент может продать объект.

Коллективные инвестиции

ПИФы позволяют вложиться в часть недвижимости. Закрытые доступны только квалифицированным инвесторам, для начала нужна крупная сумма. В обычные паевые фонды может обратиться любой желающий с небольшим капиталом.

При коллективных инвестициях ПИФ привлекает деньги инвесторов и финансирует строительство жилых или нежилых объектов. Доходность здесь не самая высокая, к тому же, из дохода нужно вычесть комиссии управляющей компании и налоги.

Доход в ПИФах не гарантирован – фонд может обанкротиться, а инвестор не получит даже части вложений капитала. С прибыли для физических лиц – резидентов обязательна уплата 13% налога, его удержит управляющая компания. Инвестировать в паевые инвестиционные фонды можно только через брокеров.

Акции строительных компаний

Ещё один надежный вариант инвестирования – покупка акций строительных компаний. Порог входа невысокий – например, одна акция надежного застройщика «ПИК» обойдется всего в 607,8 руб.

Средняя доходность здесь практически непредсказуемая – на нее влияют ситуация в отрасли, изменение цен на недвижимость, финансовые показатели эмитента, настроения на фондовом рынке и геополитические риски.

На акциях можно зарабатывать двумя способами:

• получать дивиденды, если компания-эмитент их выплачивает;
• иметь доход при продаже по более высокой цене.

Чтобы купить или выгодно продать акции, нужно иметь брокерский счёт. Если выбрать долгосрочные инвестиции, а не продавать акции через несколько месяцев, средний доход составит около 12–15%.

Риски инвесторов

Как и любые инвестиции, вложения в недвижимость имеют свои риски:

• инвестиции в арендную недвижимость требуют дополнительных расходов – периодически придётся делать ремонт, оплачивать коммунальные услуги, иначе привлекательность объекта для арендаторов снизится, а доходность упадёт;
• в некоторых видах вложений доступ к деньгам нельзя получить моментально – акции легче продать быстро, пусть и с невысоким доходом, а на продажу склада или офиса нужно время;
• деньги не защищены государством в отличие от банковских депозитов;
• при покупке коммерческой недвижимости или жилья на этапе котлована есть риски банкротства застройщика.

Минусы инвестирования – вложения окупаются не всегда. Не любая квартира или офис дорожают со временем. Чтобы получать высокую доходность от сдачи в аренду, нужно поддерживать помещение в нормальном состоянии, платить налоги, а для перепродажи не всегда просто найти покупателя, особенно в кризис.