Жилая загородная недвижимость итоги 20 года

Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за 20 год

Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги 20 года, который был отмечен рядом знаковых событий на рынке загородной жилой недвижимости.

В целом год стал успешным для участников рынка и не преподнес неожиданностей. Уже в начале года на рынок начали выходить концептуальные коттеджные поселки высокого уровня, заметно вырос спрос на коттеджи высокой степени готовности, застройщики стали более внимательно подходить к качеству строительства и разработке концепций проектов. Рынок стал значительно более динамичным по сравнению с 2009-2010 годами, когда активность покупателей и продавцов ограничивалась сегментом участков без подряда. Сложилась однозначная позитивная конъюнктура рынка, которая в июле-сентябре достаточно неожиданно изменилась вследствие ряда событий национального и международного масштаба. Колебания на мировых валютных рынках в конце лета внесли неопределенность на только оправившийся после кризиса рынок загородной жилой недвижимости. С другой стороны, важными ньюсмейкерами стали Президент РФ Медведев Д.А. и власти Московского региона, которые в середине июля 20 года стали главными фигурантами в теме по присоединению к столице новых территорий. В результате сочетания этих факторов изменились структура спроса, нового предложения, а также покупательское поведение. В конце года, несмотря на прогнозы скептиков, рынок загородной недвижимости восстановил утраченные в сентябре-октябре позиции и продемонстрировал высокие темпы продаж, во многом благодаря действиям продавцов, предложившим специальные условия на свои поселки. По состоянию на начало 2012 года новой волны рецессии на рынке не наблюдается: покупатели активны, строительство и выход новых поселков продолжается, объемы продаж стабильны. 

Предложение. Новые проекты. Структура.

В 20 году на рынок коттеджных и дачных поселков Подмосковья вышло более 100 новых объектов (без учета новых проектов в соседних областях). Это меньше, чем в 2010 году, который стал рекордным по числу новых поселков (в основном, дачных поселков с землей без подряда), но больше, чем в любой из докризисных и кризисных лет. На конец года на рынке присутствует около 780 организованных коттеджных и дачных поселков на всех стадиях строительства и эксплуатации. 

Наибольшее количество новых предложений – 39% от общегодового объема – относится ко 2-му кварталу; по итогам 4-го квартала 20 года на рынок вышло 16% от суммарного числа новых поселков (17 адресов). Из наиболее интересных проектов 4-го квартала можно отметить такие поселки, как Etude family club (Пятницкое шоссе, 6 км), «Кронбург» (Калужское шоссе, 12 км), «Пригород Южная долина» (Каширское шоссе, 10 км), «Остров Эрин (Калужское шоссе, 26 км), «Соверен»/Sovereign (Новорижское шоссе, 18 км).

В 4-м квартале 20 года доля поселков в формате участков без подряда в общей структуре нового предложения за период была минимальной по сравнению с другими кварталами – 19%. Наибольшую долю – 37% - составили мультиформатные проекты.

В целом по итогам года отмечена важная тенденция – сокращение количества поселков, представленных участками без подряда в структуре новых предложений. Доля таких проектов в 20 году – менее 50% (в 2010 году – 91%). Параллельно с этим, значительно увеличилась доля мультиформатных поселков (25% по итогам года), а также проектов, представленных готовыми домами и участками с подрядом (23% от общего числа новых предложений). Доля поселков таунхаусов в структуре нового предложения за год невелика, т.к. в основном данный тип загородной недвижимости комбинируется с прочими форматами.

Новые проекты, вышедшие на рынок загородной недвижимости в 20 году, несколько изменили текущую структуру рынка коттеджных и дачных поселков Московской области. На конец 20 года 71% от общего числа организованных поселков на рынке относятся к формату участков без подряда (в 2010 году – 74%). На 2% за прошедший год выросла доля традиционных коттеджных поселков (дома и участки с подрядом, объединенные общей архитектурной концепцией во избежание хаотичной застройки) и составила 12%. 

Среди новых проектов, появившихся в продаже в 20 году, лишь 2% (фактически 2 поселка) можно отнести к классу «элит», и то лишь относительно прочих новых адресов. С другой стороны, 31% нового предложения можно отнести к поселкам бизнес-класса, что уже является значительным показателем по сравнению с периодом 2009-2010 гг. 67% от общего числа новых проектов представляют собой поселки эконом-класса. 

73% всех коттеджных и дачных поселков, существующих на рынке загородной недвижимости Подмосковья на конец 2010 года – поселки эконом-класса. Это на 3% меньше, чем по итогам 2010 года.

Доля поселков бизнес-класса, напротив, выросла на 4% и составила 21%. Для сравнения, докризисная доля поселков бизнес-класса – 45%; такого уровня вряд ли удастся достичь в перспективе 2-3 лет. Элитные поселки – уже редкое явление на первичном рынке. Новых проектов такого уровня практически не выходит, доля за год сократилась до 6% от общего числа поселков.

Анализ новых предложений 20 года показывает, что в 20 году 61% из них относится к традиционно престижным направлениям: трассам северо-западного, западного и юго-западного направления, а также Дмитровскому и Осташковскому шоссе, которые считаются элитными благодаря наличию «большой воды». Такое распределение географии новых проектов свидетельствует о возвращении интереса девелоперов и покупателей к высокобюджетным проектам. 

На конец 20 года 44% от всех существующих на рынке коттеджных и дачных поселков расположены вдоль названных выше трасс; соответственно, вновь сокращается доля альтернативных направлений, которые интенсивно осваивались в период 2008-2010 годов. 

Больше всего новых проектов 20 года – 29% - расположено на Новорижском шоссе. Еще 20% поселков относится к юго-западному направлению Подмосковья. Вклад Симферопольского шоссе в структуру нового предложения составил 10%. При этом, в 3-м квартале в свете новости о присоединении к Москве значительного сектора Подмосковья между Киевским и Варшавским шоссе юго-западные направления лидируют по числу новых проектов (почти 30% от всех предоложений июля-сентября).

Если говорить о классических, концептуальных коттеджных поселках на традиционно престижных направлениях, то за 20 год на рынке произошла «перестановка сил». Рублево-Успенское шоссе, доля которого в структуре поселков по направлениям в 2010 году была наибольшей и составляла 24%, теперь не является лидером элитного сегмента рынка по числу коттеджных поселков (доля на конец 20 года – 20%). Лидером стало Новорижское шоссе (21% от общего числа поселков по престижным направлениям, годовой прирост составил 4%. Калужское шоссе, как и Рублево-Успенское, занимает 20% в структуре по направлениям. Стоит отметить также рост доля Киевского шоссе на 2% по итогам 20 года.

По данным аналитического центра ОАО «ОПИН», значительная часть новых проектов, вышедших на загородный рынок в 20 году, расположена в пределах 60 км от МКАД (73%). Большинство из них сконцентрированы в диапазоне от 15 до 60 км. Доля дальнего и очень дальнего Подмосковья в структуре нового предложения по итогам года составила 21% и 6% соответственно. Девелоперы вновь осваивают расположенные рядом с Москвой территории. 

Интересна также поквартальная структура вывода на рынок новых поселков. Она сравнительно равномерна в 1-м квартале (не считая незначительной доли «дальних дач», доли прочих диапазонов сопоставимы). Во 2-м квартале лишь 5% от общего объема новых поселков расположено в радиусе до 15 км от МКАД, зато доля «дальних дач» - 13%. Фактор сезонности объясняет эту особенность. В 3-м квартале почти половина новых проектов находится на расстоянии 15-30 км от МКАД, это – влияние новости о присоединении к Москве новых территорий. Наконец, в 4-м квартале на рынок выходит много предложений в несопредственной близости к столице; значительную часть из них составляют мультиформатные поселки с малоэтажной составляющей. 

По итогам 20 года, 49% всех существующих коттеджных и дачных поселков сконцентрированы в пределах 55 км от МКАД.

Спрос. Продажи.

Главное наблюдение 20 года связано с объемом продаж загородных объектов. Пиковые показатели продаж пришлись на апрель-май (вполне укладывается в рамки многолетних наблюдений) и декабрь (этому способствовали скидки и завершение строительной фазы в ряде поселков). При этом, если традиционно август считается «мертвым сезоном» рынка, когда покупатели и продавцы недвижимости в одинаковой степени планируют отпуска, то 20 год, несомненно, стал исключением из многолетнего правила. В августе было реализовано на треть больше домовладений, чем в июле, а помесячное соотношение объемов продаж выглядит как 27%/35%/38%. Такая ситуация связана как с темой Новой Москвы, где резко выросли продажи в конце июля – начале августа, так и с выходом на рынок новых предложений по адекватной цене.

По данным Аналитического центра ОАО «ОПИН», в 20 году подавляющая доля спроса на загородном рынке пришлась на УБП – 69% от общего количества сделок за рассматриваемый период. К концу года спрос на участки без подряда существенно сократился (до 53%) вследствие переориентации покупателей в другие форматы. Спрос на готовые коттеджи составил 10% (показатель стабилен с весны). А вот спрос на таунхаусы и малоэтажное жилье в составе поселков в конце года превысил все ожидаемые показатели и составил 30% по итогам 4-го квартала (16% в общегодовой структуре спроса).

В 4-м квартале 20 года продолжился начавшийся с лета некоторый рост спроса на объекты эконом-класса (75% от общего числа сделок по сравнению с 72% во 2 квартале). Прирост спроса в сегменте эконом-класса в определенной степени связан с появлением частных инвесторов в зоне Новой Москвы (спекулятивный спрос на небольшие недорогие объекты). Спрос на объекты бизнес-класса к концу года стабилизировался и составляет 19% по итогам 4-го квартала. Таким образом, в 20 году почти каждая пятая сделка на загородном рынке относится к сегменту бизнес-класса. 

В 20 году уровень спроса на готовые объекты первичной загородной недвижимости составляет 65% от общего числа сделок в сегментах «бизнес» и «премиум». Продолжает снижаться спрос на вторичные предложения. Дело в  том, что во 2-м полугодии 20 года некоторые крупные девелоперы поселков верхнего ценового сегмента приняли меры по привлечению клиентов – объявили скидки, спецпредложения, использовали другие инструменты. Параллельно с этим, многие поселки подошли к завершающей стадии строительства, поэтому вторичные предложения резко потеряли привлекательность для потенциальных покупателей, что выразилось в падении объема сделок.

Спрос на строящееся загородное жилье был нестабильным в течение года и резко вырос в 4-м квартале (35% от заключенных сделок в поселках высокого уровня). Такой спрос обеспечивают новые очереди уже завершенных или завершающихся успешных проектов, когда покупатель может сразу оценить уровень и качество будущего жилья. Параллельно с этим снова сократилось число инвестиционных сделок.

Лидеры среди элитных подмосковных направлений в структуре сделок по итогам года, несомненно, определились на фоне событий вокруг расширения Москвы. Во второй половине 20 года спрос на Калужское и Киевское шоссе составлял около 25%, то есть суммарно около половины сделок 2-го полугодия в Подмосковье относится к этим направлениям. В 4-м квартале отмечен крайне высокий уровень спроса и на Новорижское направление – 25% от общего числа сделок. Высокий уровень спроса на Дмитровское шоссе, отмеченный во 2-м квартале (сезонный фактор), вновь вернулся к привычным 10% к концу года. 

В конце 3-го квартала впервые с 2008 года в организованном сегменте рынка загородной недвижимости (коттеджные поселки бизнес- и премиум-класса) объем реализованных коттеджей и участков с подрядом превысил объем проданных участков без подряда. Если в январе-августе 20 года доля участков без подряда в структуре продаж данного сегмента рынка составляла 60-70%, то по итогам сентября этот показатель находится на уровне 46%. Соответственно, 54% сделок в сегменте коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса составили дома – готовые и на стадии строительства. Еще более высокий уровень спроса на дома – 59% - зафиксирован в октябре. Затем спрос на УБП вновь начал расти и на конец 20 года составлял 68%. Отметим, что это связано с сокращением объема предложения земли без подряда в поселках высокого уровня, а также с желанием определенной части покупателей приобщиться к девелоперскому бизнесу (купить дорогую земли в поселке, построить дом и выгодно перепродать на фоне роста спроса на готовое жилье).

Лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса в 20 году являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. Структура спроса на указанных направлениях неоднородна и отражает исторически сложившиеся черты трассы, «лицо» направления на загородном рынке. Так, на Новорижском шоссе в верхнем ценовом сегменте традиционно невелик спрос на участки без подряда; по итогам 4-го квартала данный показатель составил 20%, а 80% сделок приходится на коттеджи и участки с подрядом. Обратная ситуация наблюдается в юго-западном секторе и на Дмитровском шоссе – спрос на участки существенно превышает спрос на дома. В конце года 72% от общего числа сделок на юго-западных направлениях пришлось на формат участков без подряда и лишь 28% спроса относится к домам. На Дмитровском шоссе ситуация еще более полярная – 91% и 9% составил спрос на участки и коттеджи соответственно.

Цены.

Среднерыночные цены на дома в коттеджных поселках за 20 год изменились несущественно – в пределах 5-7% в зависимости от класса. По состоянию на конец года средняя стоимость квадратного метра в элитных коттеджных поселках составила $5075, включая стоимость земли (+6% за квартал и +1,5% за год), в поселках бизнес-класса - $3470 (-5% за квартал и неизменно за год). Предложения эконом-класса выросли в цене в среднем на 7% за год, преимущественно благодаря вкладу ликвидных предложений, где по итогам быстрых продаж лета были подняты цены. Дополнительным стимулом роста цен на доступные предложения (включая таунхаусы и малоэтажное жилье) послужило расширение границ Москвы. Средняя стоимость домовладений эконом-класса в коттеджных поселках Подмосковья на конец года составляет $1550 за кв.м., включая стоимость земли.

Лидеры продаж 4-го квартала 20 года – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе, как и в начале года – имеют следующие средние ценовые показатели в сегменте поселков бизнес-класса.

• Новорижское шоссе - $41 400 за сотку, годовая динамика цен составила 9%;
• Киевское и Калужское шоссе - $16 900 за сотку, годовая динамика цен составила 4%;
• Дмитровское шоссе - $19 750 за сотку, годовая динамика отрицательная – (-7%).

Тенденции и прогнозы на 2012 год

События макроэкономического характера в сочетании с региональными процессами внесли существенные коррективы в ситуацию на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Потрясения на мировых фондовых и валютных рынках, казалось бы, способны снова обрушить рынок недвижимости – однако по итогам 3-го квартала мы наблюдаем обратную картину. Сообщения о присоединении к Москве новой обширной территории из состава Московской области появились весьма кстати – это на треть подняло объем продаж коттеджей, таунхаусов и земли в юго-западном секторе области; прирост спроса обеспечен интересом частных инвесторов-спекулянтов. На прочих территориях ближнего Подмосковья, которые пока остаются областными, также наблюдается оживление. И продавцы, и покупатели понимают, что объединение двух субъектов Московского региона - лишь вопрос времени, поэтому все больше жителей столицы принимают решение о переезде в собственное загородное жилье. На фоне роста спроса на дома и малоэтажное многоквартирное жилье в составе коттеджных поселков на рынок вышли доступные мультиформатные проекты, где по итогам второго полугодия отмечены высокие темпы продаж. Спрогнозированный аналитиками рынка в конце 2010 – начале 20 года спад интереса покупателей к земле без подряда, несомненно, наблюдается, но нельзя сказать, что сходит на «нет» – все-таки пока около 70% от общего числа сделок на рынке приходится на данный формат. Другое дело, что продаются только действительно ликвидные участки – в основном, вышедшие на рынок в 20 году в составе мультиформатных поселков или в поселках высокого уровня (лесные участки, земля у воды). Кроме того, именно земля без подряда, наряду с малогабаритным жильем эконом-класса, является наиболее доступным инструментом для частных инвестиций – после сообщений о возвращении кризиса население спешит выгодно разместить сбережения. Стоит отметить, что в 20 году выросла активность покупателей (и количество сделок) во всех форматах и ценовых сегментах, включая элитные коттеджи. Сделки идут в тех поселках, где девелоперы готовы предложить специальные условия, скидки, рассрочку, подарки и прочие бонусы. В итоге, рынок окончательно разделился на востребованные проекты и неликвид.

В отличие от ситуации в 1-м полугодии, когда снижение среднерыночных цен на загородную недвижимость происходило по причине появления новых проектов, в 3-м квартале было зафиксировано снижение цен девелоперами и продавцами в уже существующих проектах, что привело к коррекции цен в сегменте «бизнес». Дальнейшего снижения цен происходить не будет: дисконта в 5% в ряде поселков стало достаточно для того, чтобы объем продаж вырос в 1,5-2 раза.
Основные сегменты роста 2012 года на рынке жилой недвижимости Московского региона – малоэтажное загородное жилье уровня «эконом», «комфорт» и «бизнес». Эти форматы уже сейчас прочно заняли место среди бестселлеров рынка благодаря удачному сочетанию загородного принципа организации пространства и доступной цены. Большой потенциал существует у элитных продуктов рынка – коттеджных поселков с готовыми домами, а также участков без подряда с эксклюзивными характеристиками. В 2012 году уйдут в прошлое неликвидные и неверно спозиционированные объекты. По отношению к массовому продукту посткризисного рынка – участкам без подряда – мы занимаем сдержанную позицию. С одной стороны, как и в элитном сегменте рынка, кризис перераспределяет возможности людей, что приводит к высвобождению средств у покупателей. Однако, все растущая конкуренция в сегменте участков без подряда оставит за бортом проекты «без обязательств».
Что касается ценовых прогнозов по рынку недвижимости на 2012 год, то резкого роста не ожидается, как и существенного падения – реальный рост цен за год составит не более 10-12%. Что касается спроса, то он сейчас наиболее «реальный»: люди перестали ждать лучших времен и откладывать решение о покупке жилья. Потенциальные покупатели в 2012 году окажутся участниками самого «рыночного» из всех рынков российской недвижимости: только принципы fair play и клиентоориентированный подход дадут девелоперам конкурентное преимущество. В таких условиях рост цен вследствие роста спроса будет сдерживаться ростом конкуренции, поэтому в московском регионе цены на недвижимость, как и в 20 году, будут стабильными в среднем по рынку и колебаться в пределах 2-3% в квартал в зависимости от сегмента.