Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги 3-го квартала 20 года.
Однозначная позитивная конъюнктура рынка, сложившаяся в 1-м полугодии текущего года, в июле-сентябре достаточно неожиданно изменилась вследствие ряда событий национального и международного масштаба. Колебания на мировых валютных рынках в конце лета внесли неопределенность на только оправившийся после кризиса рынок загородной жилой недвижимости. Общество разделилось на оптимистов («нового кризиса не будет»), пессимистов («рынок недвижимости снова рухнет») и информированных профессиональных инвесторов, выводящих капиталы с фондового рынка и вкладывающих средства в недвижимость. С другой стороны, важными ньюсмейкерами стали Президент РФ Медведев Д.А. и власти Московского региона, которые в середине июля 20 года стали главными фигурантами в теме по присоединению к столице новых территорий. В результате сочетания этих факторов изменились структура спроса, нового предложения, а также покупательское поведение. Выявление трендов 3-го квартала осложняется большим числом экспертов рынка, которые на протяжении трех месяцев высказывали диаметрально противоположные мнения и прогнозы. Тенденции действительно не укладываются ни в один из известных на сегодня сценариев. Утверждать можно только следующее – покупатели активны, строительство поселков продолжается, объемы продаж растут..

 

Третий квартал 20 года не стал рекордным по числу новых проектов на загородном рынке. После показателей 1-го полугодия, когда на рынок вышло порядка 60 коттеджных и дачных поселков, цифра в 18 новых адресов выглядит достаточно скромно. Таким образом, на конец сентября рынок загородной недвижимости Подмосковья насчитывает около 750 организованных поселков разного типа, в том числе в формате «дальних дач». Среди наиболее ярких проектов 3-го квартала стоит отметить Rubin Estate - камерный поселок на финальной стадии готовности (Новорижское шоссе, 15 км), поселок «Александровы пруды» между Калужским и Варшавским шоссе в 30 км от МКАД, проект «Иволги» на Новорижском шоссе, а также коттеджный поселок «Артек» (Волоколамское шоссе, 20 км от МКАД), появившийся в результате полной реконцепции предшественника – элитного проекта «Нахабино-парк».

 

В отличие от показателей за 1-е полугодие, когда более 60% новых коттеджных поселков Московского региона представляли собой проекты без подряда, в 3-м квартале таких проектов только 50% от общего числа новых адресов. За 3 месяца на % сократилась доля готовых домов и участков с подрядом как формата в структуре нового предложения, вместе с этим в 3 раза (до 33%) увеличилась доля мультиформатных проектов. Таким образом, все больше проектов, выходящих на подмосковный рынок, представлены двумя и более форматами загородной недвижимости, среди которых и участки без подряда, и дома на разной стадии строительства, и малоэтажная недвижимость.

Несмотря на замедление темпов выхода на рынок дачных поселков эконом-класса, доля таких проектов на загородном рынке Подмосковья все еще велика – 74% от общего числа адресов по состоянию на конец 3-го квартала 20 года. Доля поселков бизнес-класса составляет 19% по итогам квартала, элитных поселков на рынке около 7%. Такое распределение все еще далеко от докризисного, когда на поселки бизнес-класса в структуре организованного загородного рынка приходилось  45%, и существующий разрыв по данному критерию вряд ли существенно сократится в перспективе 2-3 лет.  Концептуальные проекты высокого уровня требуют значительно больше времени и средств для подготовки и вывода на рынок, чем дачные поселки эконом-класса. 

 

С начала 20 года снижается доля Рублево-Успенского шоссе в структуре предложения коттеджных поселков (текущий показатель – 21% от общего количества). Калужское шоссе вплотную приблизилось к этому показателю – 20% от общего числа концептуальных поселков, Новорижское шоссе замыкает тройку лидеров по числу предложений – 19%. Стабильна доля Киевского шоссе (% от всех поселков на рынке). В целом, существенных изменений в структуре предложения по направлениям в текущем году не наблюдается.

Лидером среди направлений по числу новых проектов является Новорижское шоссе – здесь расположена четверть всех поселков, открывших продажи в 20 году. 17% новых адресов рынка коттеджных поселков приходится на юго-западный сектор (Киевское и Калужское шоссе), 13% - на Симферопольское шоссе. При этом, в 3-м квартале в свете новости о присоединении к Москве значительного сектора Подмосковья между Киевским и Варшавским шоссе юго-западные направления лидируют по числу новых проектов (почти 30% от всех предоложений июля-сентября). Доля Новорижского шоссе в 3-м квартале составила 21% от общего числа новых поселков, а вклад каждого из оставшихся подмосковных направлений не превышает 7%.

 По данным аналитического центра ОАО «ОПИН», значительная часть новых проектов, вышедших на загородный рынок в 3-м квартале, расположена в пределах 55 км от МКАД. Тем не менее, по сравнению с началом 20 года, когда лишь треть нового предложения относилась к дальнему Подмосковью, среди новых предложений июля-сентября доля таких поселков чуть выше – 39%. В целом, имеет смысл оценивать показатели за год, поскольку сезонные колебания процентов по данному признаку не подвержены закономерности. По прогнозам, доля поселков, расположенных за пределами 55-километрового диапазона, в структуре нового предложения по итогам года останется на уровне 35-40%.

По итогам 3-го квартала 20 года, 47% всех существующих коттеджных и дачных поселков сконцентрированы в пределах 55 км от МКАД. За три прошедших месяца по данному признаку не произошло изменений в структуре предложения.

Главное наблюдение 3-го квартала связано с объемом продаж загородных объектов. Если традиционно август считается «мертвым сезоном» рынка, когда покупатели и продавцы недвижимости в одинаковой степени планируют отпуска, то 20 год, несомненно, стал исключением из многолетнего правила. В августе было реализовано на треть больше домовладений, чем в июле, а помесячное соотношение объемов продаж выглядит как 27%/35%/38%. Такая ситуация связана как с темой Новой Москвы, где резко выросли продажи в конце июля – начале августа, так и с выходом на рынок новых предложений по адекватной цене.

 

По данным Аналитического центра ОАО «ОПИН», в 3-м квартале, как и в первой половине года, подавляющая доля спроса на загородном рынке пришлась на УБП – 74% от общего количества сделок за рассматриваемый период. Спрос на готовые коттеджи составил 10%, что чуть больше, чем в январе-июне. Стабильным остается уровень спроса на альтернативные загородные форматы – таунхаусы и малоэтажные корпуса в составе коттеджных поселков – % от общего числа сделок на первичном рынке.

В 3-м квартале 20 года было отмечен некоторый рост спроса на объекты эконом-класса (74% от общего числа сделок по сравнению с 72% во 2 квартале). Квартальный прирост спроса в сегменте эконом-класса связан с появлением частных инвесторов в зоне Новой Москвы (спекулятивный спрос на небольшие недорогие объекты). Соответственно, на 2% снизился спрос на загородные объекты бизнес-класса (до 17% от общего числа сделок). Таким образом, в 20 году каждая пятая сделка на загородном рынке относится к сегменту бизнес-класса.

В 3-м квартале продолжился рост спроса на готовые объекты первичной загородной недвижимости – данный показатель составляет 69% от общего числа сделок в сегментах «бизнес» и «премиум». В то же время, резко снизился спрос на вторичные предложения (-7% за квартал). Дело в  том, что в 3-м квартале 20 года некоторые крупные девелоперы поселков верхнего ценового сегмента приняли меры по привлечению клиентов – объявили скидки, спецпредложения, использовали другие инструменты. Параллельно с этим, многие поселки подошли к завершающей стадии строительства, поэтому вторичные предложения резко потеряли привлекательность для потенциальных покупателей, что выразилось в падении объема сделок.

 

 Если во 2-м квартале на 3% возросло число покупателей, рассматривающих покупку коттеджа в процессе строительства, то по итогам июля-сентября, напротив, доля сделок в данном сегменте сократилась с 18% до 12%. Зато на % выросла доля сделок на инвестиционной стадии. Учитывая тот факт, что в начале года данный показатель составлял всего 2%, можно определенно отметить возвращение частных инвесторов на рынок элитной загородной недвижимости. Поспособствовали этому и слухи о грядущей новой волне кризиса.

Лидеры среди элитных подмосковных направлений в структуре сделок по итогам 3-го квартала, несомненно, определились на фоне событий вокруг расширения Москвы. На Киевское шоссе пришлось 25% сделок в элитном сегменте рынка, на Калужское шоссе – 23%. Третье место занимает Новорижское шоссе (19% от объема сделок). Высокий уровень спроса на Дмитровское шоссе, отмеченный во 2-м квартале, вновь вернулся к привычным 12%.

В конце 3-го квартала впервые с 2008 года в организованном сегменте рынка загородной недвижимости (коттеджные поселки бизнес- и премиум-класса) объем реализованных коттеджей и участков с подрядом превысил объем проданных участков без подряда. Если в январе-августе 20 года доля участков без подряда в структуре продаж данного сегмента рынка составляла 60-70%, то по итогам сентября этот показатель находится на уровне 46%. Соответственно, 54% сделок в сегменте коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса составили дома – готовые и на стадии строительства. Таким образом, Аналитическим центром ОАО «ОПИН» зафиксировано давно ожидаемое начало насыщения рынка участков без подряда в сегменте организованных поселков Подмосковья.

Лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса в 20 году являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. Структура спроса на указанных направлениях неоднородна и отражает исторически сложившиеся черты трассы, «лицо» направления на загородном рынке. Так, на Новорижском шоссе в верхнем ценовом сегменте традиционно минимален спрос на участки без подряда; по итогам 3-го квартала данный показатель составил 13%, а 87% сделок приходится на коттеджи и участки с подрядом. Обратная ситуация наблюдается в юго-западном секторе и на Дмитровском шоссе – спрос на участки в два раза превышает спрос на дома. В 3-м квартале, однако, на Калужском/Киевском и Дмитровском шоссе отмечается рост спроса на дома различной стадии готовности на 2-6%.

В 3-м квартале конъюнктура рынка вынудила ряд компаний скорректировать свою ценовую политику, что привело к снижению средних цен на предложения класса «элит» и «бизнес». Вклад в ценовую коррекцию внесла и нестабильность валютного курса. По состоянию на конец сентября средняя стоимость квадратного метра в элитных коттеджных поселках составила $4800, включая стоимость земли (-4% за квартал), в поселках бизнес-класса - $3650 (-1%). Напротив, предложения эконом-класса выросли в цене в среднем на 5%, преимущественно благодаря вкладу ликвидных предложений, где по итогам быстрых продаж лета были подняты цены. Дополнительным стимулом роста цен на доступные предложения (включая таунхаусы и малоэтажное жилье) послужило расширение границ Москвы. Средняя стоимость домовладений эконом-класса в коттеджных поселках Подмосковья составляет $1500 за кв.м., включая стоимость земли. 

Лидеры продаж в 3-м квартале 20 года – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе, как и в начале года – имеют следующие средние ценовые показатели в сегменте поселков бизнес-класса.

События макроэкономического характера в сочетании с региональными процессами внесли существенные коррективы в ситуацию на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Потрясения на мировых фондовых и валютных рынках, казалось бы, способны снова обрушить рынок недвижимости – однако по итогам 3-го квартала мы наблюдаем обратную картину. Сообщения о присоединении к Москве новой обширной территории из состава Московской области появились весьма кстати – это на треть подняло объем продаж коттеджей, таунхаусов и земли в юго-западном секторе области; прирост спроса обеспечен интересом частных инвесторов-спекулянтов. На прочих территориях ближнего Подмосковья, которые пока остаются областными, также наблюдается оживление. И продавцы, и покупатели понимают, что объединение двух субъектов Московского региона - лишь вопрос времени, поэтому все больше жителей столицы принимают решение о переезде в собственное загородное жилье. На фоне роста спроса на дома и малоэтажное многоквартирное жилье в составе коттеджных поселков на рынок вышли доступные мультиформатные проекты, где по итогам квартала отмечены высокие темпы продаж. Спрогнозированный аналитиками рынка в конце 2010 – начале 20 года спад интереса покупателей к земле без подряда, несомненно, наблюдается, но нельзя сказать, что сходит на «нет» – все-таки пока около 75% от общего числа сделок на рынке приходится на данный формат. Другое дело, что продаются только действительно ликвидные участки – в основном, вышедшие на рынок в 20 году в составе мультиформатных поселков или в поселках высокого уровня (лесные участки, земля у воды). Кроме того, именно земля без подряда, наряду с малогабаритным жильем эконом-класса, является наиболее доступным инструментом для частных инвестиций – после сообщений о возвращении кризиса население спешит выгодно разместить сбережения. Тем временем, по итогам сентября в элитном сегменте рынка доля коттеджей в структуре сделок впервые с 2008 года превысила спрос на УБП – 54% и 46% соответственно. Стоит отметить, что в 3-м квартале текущего года выросла активность покупателей (и количество сделок) во всех форматах и ценовых сегментах, включая элитные коттеджи. Сделки идут в тех поселках, где девелоперы готовы предложить специальные условия, скидки, рассрочку, подарки и прочие бонусы. В итоге, рынок окончательно разделился на востребованные проекты и неликвид.

В отличие от ситуации в 1-м полугодии, когда снижение среднерыночных цен на загородную недвижимость происходило по причине появления новых проектов, в 3-м квартале было зафиксировано снижение цен девелоперами и продавцами в уже существующих проектах, что привело к коррекции цен в сегментах «бизнес» (-1%) и «элит» (-4%). Дальнейшего снижения цен происходить не будет: дисконта в 5% в ряде поселков стало достаточно для того, чтобы объем продаж вырос в 1,5-2 раза. Мы прогнозируем стабилизацию цен в верхнем сегменте рынка, а в поселках эконом-класса – умеренный рост в пределах 3-5% до конца года.

Если говорить о прогнозах на 2012 год, то многое будет зависеть от реализации планов властей по расширению границ Москвы: рынок будет реагировать на каждый шаг ростом или коррекцией. Кроме того, очевидно, что 2012 год станет эпохой расцвета малоэтажного загородного жилья: оно востребовано как конечными потребителями, так и потенциальными инвесторами. Данный формат наряду с высокобюджетной землей без подряда в коттеджных поселках ближнего Подмосковья является оптимальным инвестиционным инструментом.