| 2013 | 2012 | 20 |
| I квартал | I полугодие | III квартал | Год |
Жилая загородная недвижимость 1-е полугодие 20
Предложение. Количество, формат, расстояние от МКАД
Реалии 20 года оказались масштабней и ярче самых смелых прогнозов: в первые два квартала на рынок загородной недвижимости вышло больше проектов, чем планировалось на весь год – около 60 новых адресов. Это как дачные поселки без подряда, так и высокобюджетные жилые и коттеджные комплексы. В общей структуре нового предложения доля поселков, предлагающих участки без подряда, составила 61% по итогам полугодия, что несколько больше, чем в январе-марте (50%), но значительно меньше, чем в 2010 году (90% от общего числа новых объектов). Таким образом, предложение, ориентируясь на изменение структуры спроса, отражает сложившуюся ситуацию на рынке. Для первой половины 20 года характерно также увеличение доли мультиформатных проектов (сочетание различных типов недвижимости, включая таунхаусы) в структуре нового предложения.
Появление новых проектов определенного класса и формата оказывает влияние на структуру предложения в строящихся поселках. Так, во втором квартале продолжила сокращаться доля поселков без подряда (69% строящихся поселков можно отнести к этому формату). При этом, доля строящихся поселков с участками с подрядом и готовыми домами также уменьшается, что на первый взгляд парадоксально. Секрет в том, что за полгода существенно увеличилась доля мультиформатных поселков в общей структуре строящихся объектов (21% во 2 квартале 20 года). В мультиформатных поселках на продажу предлагаются участки без подряда, участки с подрядом, готовые дома, таунхаусы, при этом в различных пропорциях.
Половина активно строящихся и реализуемых мультиформатных поселков приобрели этот статус в процессе реконцепции (например, изначально запланированные под продажу без подряда участки были застроены таунхаусами, при этом в поселке остались как участки без подряда, так и построенные дома)
Несмотря на замедление темпов выхода на рынок дачных поселков эконом-класса («дальние дачи» в сочетании формата участков без подряда), доля таких проектов на загородном рынке Подмосковья все еще велика – 75% от общего числа адресов. Доля поселков бизнес-класса составляет по итогам полугодия 18%, элитных поселков на рынке около 7%. Такое распределение далеко от докризисного, и разрыв в структуре предложения по данному критерию вряд ли существенно сократится в перспективе 2-3 лет, поскольку концептуальные проекты высокого уровня требуют значительно больше времени и средств для подготовки и вывода на рынок, чем дачные поселки эконом-класса.
С форматом загородной недвижимости частично связана и классность поселков. Так, мы отмечаем рост спроса на коттеджные поселки бизнес-класса и параллельно – снижение спроса на поселки эконом-класса. Бесспорно, данные показатели относительны, поскольку на объекты эконом-класса по-прежнему приходится значительный объем спроса (72% во 2 квартале 20 года). Ситуация коренным образом не изменится в ближайшие годы; доля спроса на эконом-класс не упадет ниже отметки 55-60%. Но необходимо учитывать, что эконом-класс крайне разнороден, и подчас единственное отличие от бизнес-класса заключается в местоположении объекта.
Яркий тренд начала 20 года, который получил развитие и во 2 квартале – рост спроса на готовое жилье первичного и вторичного рынка. 78% потенциальных покупателей рассматривают приобретение готового коттеджа (дома, таунхауса, квартиры). По сравнению с данными за 1 квартал, на 3% возросло число покупателей, рассматривающих покупку коттеджа в процессе строительства, что свидетельствует о росте доверия к девелоперам. Доля инвестиционных покупок (коттеджи и квартиры на начальной стадии реализации проекта) невелика – 4% от общего числа заявок по итогам квартала, что, тем не менее, вдвое превышает показатель 1 квартала. Таким образом, фактически это означает возобновление интереса инвестиционных покупателей к загородной недвижимости.
В элитном сегменте рынка загородной недвижимости – поселках классов «бизнес» и «элит» - во втором квартале 20 года сменился многолетний лидер по спросу. На Новорижское шоссе приходится 18% от общего объема спроса (против 20% в первом квартале), зато на Киевское шоссе – 21% (по сравнению в 18% ранее). Возрос уровень спроса на объекты по Калужскому шоссе (17%) и, что примечательно, по Дмитровскому шоссе (15%). Для последнего направления такой показатель является историческим рекордом; многие профессионалы отмечают этим летом ажиотажный спрос на поселки у воды.
Традиционно реальный спрос на рынке принято оценивать на основании анализа продаж. В 1 полугодии спрос на объекты загородной неджвижимости претерпел существенные изменения. В частности, спрос на участки без подряда в премиальном сегменте (классы «бизнес» и элит») за полгода снизился с 72% до 57%. Формат готовых домов и участков с подрядом, напротив, «набрал вес» в структуре спроса (43% по сравнению с 28% в январе-марте текущего года).
Если рассматривать спрос на наиболее популярные направления (Новорижское, Киевское/Калужское, Дмитровское шоссе) с точки зрения формата, то в поселках бизнес-класса на указанных направлениях структура спроса неоднородна. Если на юго-западном направлении и Дмитровском шоссе значительна доля участков без подряда в структуре спроса (70-80%), то на Новорижском шоссе лишь 10% проданных за квартал объектов относятся к этому формату, а 90% - коттеджи на разных стадиях готовности.
Начиная с середины 2010 года, цены на качественную загородную недвижимость стабильно растут в пределах 3-7% в квартал, в зависимости от сегмента. Продавцы оперативно реагируют на интерес (или его отсутствие) со стороны покупателей и корректируют ценовую политику. В случае с неликвидными поселками наблюдается отрицательная коррекция (до -5% в квартал).
Текущая ситуация на рынке загородной недвижимости Подмосковья характеризуется специалистами аналитической службы ОАО «ОПИН» как позитивная. Наиболее динамично развивается сегмент поселков бизнес-класса, где продолжают появляться новые концептуальные проекты и отмечается максимальный рост цен – 7% за квартал. Антикризисный вариант загородного девелопмента – участки без подряда – стремительно теряет свою актуальность в условиях общего подъема экономики, роста доходов населения, увеличения числа мошенничеств с землей без подряда. Налицо тенденция повышения качества проработки новых проектов в условиях конкурентной борьбы за покупателя.
Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за 1 полугодие 20 года
Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги 1 полугодия 20 года.
Рынок загородной недвижимости Подмосковья демонстрирует стабильный рост деловой активности и все больше приобретает докризисные черты. В первом квартале наметились, а во втором – усилились следующие важнейшие тренды: уход многих девелоперов от продажи земли без подряда, рост спроса на готовое загородное жилье, увеличение числа мультиформатных коттеджных поселков, реконцепция и пересмотр ценовой политики замороженных ранее проектов.
Рынок загородной недвижимости Подмосковья демонстрирует стабильный рост деловой активности и все больше приобретает докризисные черты. В первом квартале наметились, а во втором – усилились следующие важнейшие тренды: уход многих девелоперов от продажи земли без подряда, рост спроса на готовое загородное жилье, увеличение числа мультиформатных коттеджных поселков, реконцепция и пересмотр ценовой политики замороженных ранее проектов.
Предложение. Количество, формат, расстояние от МКАД
Реалии 20 года оказались масштабней и ярче самых смелых прогнозов: в первые два квартала на рынок загородной недвижимости вышло больше проектов, чем планировалось на весь год – около 60 новых адресов. Это как дачные поселки без подряда, так и высокобюджетные жилые и коттеджные комплексы. В общей структуре нового предложения доля поселков, предлагающих участки без подряда, составила 61% по итогам полугодия, что несколько больше, чем в январе-марте (50%), но значительно меньше, чем в 2010 году (90% от общего числа новых объектов). Таким образом, предложение, ориентируясь на изменение структуры спроса, отражает сложившуюся ситуацию на рынке. Для первой половины 20 года характерно также увеличение доли мультиформатных проектов (сочетание различных типов недвижимости, включая таунхаусы) в структуре нового предложения.
Появление новых проектов определенного класса и формата оказывает влияние на структуру предложения в строящихся поселках. Так, во втором квартале продолжила сокращаться доля поселков без подряда (69% строящихся поселков можно отнести к этому формату). При этом, доля строящихся поселков с участками с подрядом и готовыми домами также уменьшается, что на первый взгляд парадоксально. Секрет в том, что за полгода существенно увеличилась доля мультиформатных поселков в общей структуре строящихся объектов (21% во 2 квартале 20 года). В мультиформатных поселках на продажу предлагаются участки без подряда, участки с подрядом, готовые дома, таунхаусы, при этом в различных пропорциях.
Половина активно строящихся и реализуемых мультиформатных поселков приобрели этот статус в процессе реконцепции (например, изначально запланированные под продажу без подряда участки были застроены таунхаусами, при этом в поселке остались как участки без подряда, так и построенные дома)
Несмотря на замедление темпов выхода на рынок дачных поселков эконом-класса («дальние дачи» в сочетании формата участков без подряда), доля таких проектов на загородном рынке Подмосковья все еще велика – 75% от общего числа адресов. Доля поселков бизнес-класса составляет по итогам полугодия 18%, элитных поселков на рынке около 7%. Такое распределение далеко от докризисного, и разрыв в структуре предложения по данному критерию вряд ли существенно сократится в перспективе 2-3 лет, поскольку концептуальные проекты высокого уровня требуют значительно больше времени и средств для подготовки и вывода на рынок, чем дачные поселки эконом-класса.
Распределение всех организованных поселков класса «бизнес» и «элит» по направлениям за второй квартал не претерпело существенных изменений. Лидерами по числу коттеджных поселков на всех стадиях продаж и готовности, как и прежде, являются Рублево-Успенское шоссе (% от общего количества), Новорижское и Калужское шоссе (по 19%), а также Киевское шоссе (% от суммарного количества на рынке). Стабильна в течение многих лет доля Дмитровского шоссе в общей структуре предложения (6%).
Аналитический центр ОАО «ОПИН» ранее уже отмечал, что в 20 году, в отличие от практики предыдущих двух лет, на каждое новое предложение формата «дальних дач» приходится два новых поселка высокого класса. По итогам полугодия, вклад Ближнего Подмосковья в общую структуру нового предложения составил 66%.
По итогам 2-го квартала 20 года, 47% всех существующих коттеджных и дачных поселков сконцентрированы в пределах 55 км от МКАД (что на 1% больше, чем в предыдущем квартале). Таким образом, мы отмечаем постепенное увеличение доли поселков рядом с Москвой в общей массе рынка.
По данным Аналитической службы ОАО «ОПИН», по итогам 1 полугодия 20 года подавляющая доля спроса (75% от общего количества сделок за рассматриваемый период) пришлась на УБП. Спрос на готовые коттеджи составил 9%, еще % покупателей предпочли иные загородные форматы. Необходимо, тем не менее, отметить рост спроса на готовые коттеджи, который по итогам 1 квартала составлял лишь 4%, а также на таунхаусы и многоквартирные дома в составе загородных жилых комплексов. Спрос на участки без подряда, как и предполагалось, снижается и продолжит снижаться до прогнозных 40-45% в конце 20 года.
По итогам 2-го квартала 20 года, 47% всех существующих коттеджных и дачных поселков сконцентрированы в пределах 55 км от МКАД (что на 1% больше, чем в предыдущем квартале). Таким образом, мы отмечаем постепенное увеличение доли поселков рядом с Москвой в общей массе рынка.
Спрос. Продажи
По данным Аналитической службы ОАО «ОПИН», по итогам 1 полугодия 20 года подавляющая доля спроса (75% от общего количества сделок за рассматриваемый период) пришлась на УБП. Спрос на готовые коттеджи составил 9%, еще % покупателей предпочли иные загородные форматы. Необходимо, тем не менее, отметить рост спроса на готовые коттеджи, который по итогам 1 квартала составлял лишь 4%, а также на таунхаусы и многоквартирные дома в составе загородных жилых комплексов. Спрос на участки без подряда, как и предполагалось, снижается и продолжит снижаться до прогнозных 40-45% в конце 20 года.
С форматом загородной недвижимости частично связана и классность поселков. Так, мы отмечаем рост спроса на коттеджные поселки бизнес-класса и параллельно – снижение спроса на поселки эконом-класса. Бесспорно, данные показатели относительны, поскольку на объекты эконом-класса по-прежнему приходится значительный объем спроса (72% во 2 квартале 20 года). Ситуация коренным образом не изменится в ближайшие годы; доля спроса на эконом-класс не упадет ниже отметки 55-60%. Но необходимо учитывать, что эконом-класс крайне разнороден, и подчас единственное отличие от бизнес-класса заключается в местоположении объекта.
Яркий тренд начала 20 года, который получил развитие и во 2 квартале – рост спроса на готовое жилье первичного и вторичного рынка. 78% потенциальных покупателей рассматривают приобретение готового коттеджа (дома, таунхауса, квартиры). По сравнению с данными за 1 квартал, на 3% возросло число покупателей, рассматривающих покупку коттеджа в процессе строительства, что свидетельствует о росте доверия к девелоперам. Доля инвестиционных покупок (коттеджи и квартиры на начальной стадии реализации проекта) невелика – 4% от общего числа заявок по итогам квартала, что, тем не менее, вдвое превышает показатель 1 квартала. Таким образом, фактически это означает возобновление интереса инвестиционных покупателей к загородной недвижимости.
Проблема нынешнего рынка заключается в нехватке качественных проектов с высокой степенью готовности. Покупатель, не найдя подходящего предложения на первичном рынке, вынужден искать на вторичном, отсюда рост числа сделок (и, как следствие, цен) на вторичном рынке загородной недвижимости.
В элитном сегменте рынка загородной недвижимости – поселках классов «бизнес» и «элит» - во втором квартале 20 года сменился многолетний лидер по спросу. На Новорижское шоссе приходится 18% от общего объема спроса (против 20% в первом квартале), зато на Киевское шоссе – 21% (по сравнению в 18% ранее). Возрос уровень спроса на объекты по Калужскому шоссе (17%) и, что примечательно, по Дмитровскому шоссе (15%). Для последнего направления такой показатель является историческим рекордом; многие профессионалы отмечают этим летом ажиотажный спрос на поселки у воды.
Традиционно реальный спрос на рынке принято оценивать на основании анализа продаж. В 1 полугодии спрос на объекты загородной неджвижимости претерпел существенные изменения. В частности, спрос на участки без подряда в премиальном сегменте (классы «бизнес» и элит») за полгода снизился с 72% до 57%. Формат готовых домов и участков с подрядом, напротив, «набрал вес» в структуре спроса (43% по сравнению с 28% в январе-марте текущего года).
Если рассматривать спрос на наиболее популярные направления (Новорижское, Киевское/Калужское, Дмитровское шоссе) с точки зрения формата, то в поселках бизнес-класса на указанных направлениях структура спроса неоднородна. Если на юго-западном направлении и Дмитровском шоссе значительна доля участков без подряда в структуре спроса (70-80%), то на Новорижском шоссе лишь 10% проданных за квартал объектов относятся к этому формату, а 90% - коттеджи на разных стадиях готовности.
Цены
Начиная с середины 2010 года, цены на качественную загородную недвижимость стабильно растут в пределах 3-7% в квартал, в зависимости от сегмента. Продавцы оперативно реагируют на интерес (или его отсутствие) со стороны покупателей и корректируют ценовую политику. В случае с неликвидными поселками наблюдается отрицательная коррекция (до -5% в квартал).
Во 2 квартале текущего года максимальный рост зафиксирован в поселках бизнес-класса – 7%. Стабильны цены в элитном сегменте, в то время как поселки эконом-класса продолжают дешеветь (динамика составила -1% за квартал). В последнем случае рынок крайне конкурентен, поэтому новые проекты выходят в продажу, как правило, со средней стоимостью предложения чуть ниже рынка. Эта тенденция, как и прогнозировалось в начале года, сохранится в среднесрочной перспективе.
Если говорить об абсолютных показателях, то в условном элитном сегменте рынка коттеджных поселков средняя стоимость квадратного метра домовладения (коттеджа с землей) составляет около $5000. В поселках бизнес-класса этот показатель находится на уровне $3590 за квадратный метр дома (квартиры), а в проектах эконом-класса, формирующих рынок - $1430 за кв.м.
Лидеры продаж во 2-м квартале 20 года – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе, о чем сообщалось выше. Домовладения на этих направлениях имеют следующие средние ценовые характеристики. Новорижское шоссе - $20500 за сотку земли без подряда в коттеджном поселке бизнес-класса и $2,13 млн. за домовладение с учетом стоимости земли. По Киевскому и Калужскому шоссе показатели очень близки между собой и находятся на уровне $16900 за сотку и $1,36 млн. за домовладение. Ценовые характеристики поселков бизнес-класса вдоль Дмитровского шоссе находятся на уровне $19600 за сотку и $1,93 млн. за дом.
Лидеры продаж во 2-м квартале 20 года – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе, о чем сообщалось выше. Домовладения на этих направлениях имеют следующие средние ценовые характеристики. Новорижское шоссе - $20500 за сотку земли без подряда в коттеджном поселке бизнес-класса и $2,13 млн. за домовладение с учетом стоимости земли. По Киевскому и Калужскому шоссе показатели очень близки между собой и находятся на уровне $16900 за сотку и $1,36 млн. за домовладение. Ценовые характеристики поселков бизнес-класса вдоль Дмитровского шоссе находятся на уровне $19600 за сотку и $1,93 млн. за дом.
Тенденции и прогнозы на 20 год
Текущая ситуация на рынке загородной недвижимости Подмосковья характеризуется специалистами аналитической службы ОАО «ОПИН» как позитивная. Наиболее динамично развивается сегмент поселков бизнес-класса, где продолжают появляться новые концептуальные проекты и отмечается максимальный рост цен – 7% за квартал. Антикризисный вариант загородного девелопмента – участки без подряда – стремительно теряет свою актуальность в условиях общего подъема экономики, роста доходов населения, увеличения числа мошенничеств с землей без подряда. Налицо тенденция повышения качества проработки новых проектов в условиях конкурентной борьбы за покупателя.
Все больший интерес вызывают готовые объекты с хорошими потребительскими свойствами (место, окружение, репутация застройщика). Во II квартале 20 года подтвердилась гипотеза о повышении интереса к готовым поселкам за счет отложенного спроса, который сформировался в кризисный и посткризисный периоды в условиях неопределенности перспектив рынка загородной недвижимости. Новые предложения, как правило, выходят на рынок по адекватным ценам, сопоставимым с качеством и иными характеристиками проектов.
Наряду с ростом спроса на готовые дома всех ценовых категорий, растет спрос на альтернативные загородные форматы – таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. Все большее число горожан рассматривают переезд за город как логичное решение. Правда, поселки таунхаусов и малоэтажка пользуются спросом лишь в пределах 20-25 км от МКАД, в зависимости от направления.
До конца 20 года, по мнению специалистов Аналитического центра ОАО «ОПИН», рынок загородной недвижимости окончательно перейдет от продажи участков без подряда к подряду на строительство, причем не только в премиальных сегментах, но и в поселках эконом-класса. В целом, рынок становится более сбалансированным с точки зрения предложения, от чего выигрывает в первую очередь покупатель.
Поселок «Павлово»
Поселок класса De Luxe с развитой инженерной и социальной инфраструктурой расположен в Истринском районе Московской области, в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе в районе д. Веледниково, в 4 км от магистрали.
