русский english
2013 2012 20
I квартал I полугодие III квартал Год
Жилая загородная недвижимость 1 квартал 20

Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за 1 квартал 20 года


Первый квартал наступившего 20 года вселил оптимизм в участников рынка загородной недвижимости. Основные тренды, которые наметились в сегменте концептуальных коттеджных поселков во второй половине 2010 года, усилились, а сам рынок демонстрирует все признаки здорового роста и благоприятной конъюнктуры.

Предложение


2010 год стал годом рекордов рынка загородной недвижимости, в частности, сегмента поселков с участками без подряда. За год на рынок вышло 145 новых проектов, в том числе более 130 дачных поселка без подряда. На конец 2010 года на загородном рынке Подмосковья насчитывалось 672 охраняемых коттеджных и дачных поселка на стадиях проектирования, строительства и продаж, эксплуатации. По прогнозам Аналитического Центра ОАО «ОПИН», в текущем году такого числа новых проектов не ожидается по причине насыщения спроса на участки без подряда (УБП) и переориентации ряда девелоперов на более качественный сегмент, где требуется продуманная конкурентоспособная концепция и существенные финансовые вложения в проект на начальной стадии. Прогноз до конца года – порядка 50 новых проектов, из которых 80% составят коттеджные поселки с подрядом в сегментах элит и бизнес.

Три года, в течение которых рынок загородной недвижимости находился в состоянии стагнации, стали очень показательными с точки зрения изменения структуры предложения. Появление и бурный рост такого специфического сегмента, как УБП, оказал решающее влияние на текущую структуру предложения в зависимости от типа направлений.


Так, если в 1 квартале 2008 года лишь 17% от всех коттеджных и дачных поселков на рынке относились к так называемым альтернативным направлениям (от Алтуфьевского на восток до Симферопольского шоссе), то по итогам 1 квартала 20 года почти 60% объектов рынка расположены вне зоны элитных направлений. Тенденция стирания границ между двумя условными типами направлений прослеживается с 2008 года.

В конце 2010 года на рынке жилой загородной недвижимости наметилась тенденция, которую все с нетерпением ждали: после преобладания дачных поселков эконом-класса в сочетании с форматом участков без подряда (УБП) в период кризиса, наконец, начали появляться концептуальные проекты коттеджных поселков. Подводя итоги 2010 года, многие аналитики были крайне осторожны в оптимистичных прогнозах относительно оживления в премиальном и бизнес-сегментах. Однако 1 квартал наступившего года полностью оправдал ожидания.

По данным Аналитического Центра ОАО «ОПИН», в 1 квартале 20 года на рынок вышло 20 новых проектов коттеджных и мультиформатных поселков различного уровня: Березовый парк, Есенино, Истрия, Лесная симфония, Орловъ, Шелестово, Сереброво, Суханово парк, Ромашкино, Лосиный парк, Снежная долина, Певчее, Подмосковные вечера, Сан Сити, Государев двор, Аквамарин, Ясные зори, Павловы озера, Криушино, Новорижские озера.

Исходя из этих данных, лишь 35% новых проектов можно отнести к поселкам эконом-класса, в то время как 65% адресов – проекты высокого уровня (бизнес, премиум и элит). Для сравнения, по итогам 2010 года доля проектов эконом-класса в структуре нового предложения составляла 73%.

Эта тенденция подкрепляется данными по структуре рынка в зависимости от формата (УБП или УСП (как вариант - готовые дома). Если в 2010 году 90% новых предложений составляли поселки, где предлагались участки без подряда, то по итогам 1 квартала таких проектов всего половина. При этом, в 50% случаев новый адрес на загородном рынке – это концептуальные поселки с подрядом или полностью готовые дома с отделкой (как в случае с КП «Истрия», который вышел в продажу как готовый продукт).

Разумеется, никто не говорит о полном исчезновении новых проектов формата УБП, рынок достаточно инертен в этом смысле, и недорогие дачные поселки с нарезкой от 8 соток продолжат пополнять рынок. Но перелом более чем двухлетнего тренда – неоспоримый факт.






Интересная тенденция последних месяцев – увеличение доли проектов, где представлены несколько форматов недвижимости (коттеджи, УСП, УБП, таунхаусы, многоквартирные дома) в различных сочетаниях и пропорциях. В 1 квартале текущего года доля мультиформатных поселков составила 13% от общего числа объектов на рынке, против 9% в соответствующем периоде 2008 года. Тогда мультиформатность считалась одним из факторов риска девелопера, и немногие решались применить такой подход при развитии проектов. Однако кризис показал, что именно мультиформатные поселки оказались наиболее востребованными на рынке.

С другой стороны, вдвое по сравнению с 2008 годом сократилась доля поселков таунхаусов. Большинство проектов, запланированных под данный тип жилья, были перепрофилированы под мультиформатные поселки в период кризиса.

Достаточно равномерно распределены поселки по удаленности от МКАД, причиной чему стал процесс застройки все более отдаленных территорий области. Условно можно назвать сегмент свыше 55 км от МКАД «поселками для сезонного проживания», в отличие от тех, которые расположены в пределах данного диапазона.

Если рассматривать только традиционно элитные западные направления, то за три года несколько сократился лидирующий вклад Новорижского шоссе в структуру предложения (17% от общего числа поселков против 29% в 2008 году). Всего на Новорижском шоссе насчитывается 140 поселков всех классов и форматов.

Невероятно, но факт: Рублево-Успенское шоссе, по-видимому, за три года реализовало полностью свой потенциал для застройки и по состоянию на 1 квартал 20 года является лидером в структуре предложения – 23% от общего числа проектов элитного рынка коттеджных поселков. Существенно улучшило свои позиции и Калужское шоссе – 20%.





Спрос





По данным Аналитической службы ОАО «ОПИН», по итогам 1 квартала 20 года подавляющая доля спроса (82% от общего количества сделок за рассматриваемый период) пришлась на УБП. Спрос на готовые коттеджи составил лишь 4%, на иные типы жилья – 7%.

Существенно увеличился спрос на поселки эконом-класса, по сравнению с показателями 2008 года – 78% от общего числа запросов в компанию.


Еще один яркий тренд начала 20 года – рост спроса на готовое жилье первичного и вторичного рынка. В свете природных катаклизмов лета 2010 года большинство потенциальных покупателей действительно подбирают загородный дом, а не праздно интересуются и «прощупывают» рынок. Доля инвестиционных покупок (коттеджи и квартиры на начальной стадии реализации проекта) минимальна – 2% от числа сделок.

Проблема нынешнего рынка заключается в нехватке качественных проектов с высокой степенью готовности. Покупатель, не найдя подходящего предложения на первичном рынке, вынужден искать на вторичном, отсюда рост числа сделок (и, как следствие, цен) на вторичном рынке загородной недвижимости.


За три года структура спроса по бюджету покупки существенных и изменений не претерпела. По-прежнему наиболее востребованы объекты стоимостью до $500 тысяч. Стоит, однако, отметить некоторое сглаживание структуры спроса по данному фактору. Уже не бюджет, а качество проекта является определяющим при принятии решения о покупке загородного дома. Кроме того, в 1 квартале 20 года активизировались высокобюджетные покупатели; доля спроса на объекты стоимостью свыше $3 млн. составляет 8%, что немало по сравнению с данными за начало 2008 года.

Спрос на загородную недвижимость все меньше зависит от направления. Несомненно, лидером запросов остается Новорижское направление (20% от общего числа обращений в 1 квартале), однако почти столь же велик спрос на Киевское шоссе (18%), Калужское шоссе (15%). Возросла также доля желающих купить недвижимость на Дмитровском направлении (в 1,5 раза по сравнению с показателями за 1 квартал 2008 года). А вот Рублево-Успенское шоссе за 3 года несколько потеряло вес в структуре спроса.


Цены

Начиная с середины 2010 года, цены на качественную загородную недвижимость стабильно растут в пределах 3-7% в квартал, в зависимости от сегмента. Продавцы оперативно реагируют на интерес (или его отсутствие) со стороны покупателей и корректируют ценовую политику. В случае с неликвидными поселками наблюдается отрицательная коррекция (до -5% в квартал).

В 1 квартале текущего года максимальный рост зафиксирован в поселках бизнес-класса – 6%. Стабильны цены в элитном сегменте – прирост составил 0,5%, в то время как поселки эконом-класса чуть подешевели (на 0,5%). В последнем случае рынок крайне конкурентен, поэтому новые проекты выходят в продажу, как правило, со средней стоимостью предложения чуть ниже рынка. Эта тенденция сохранится в текущем году.


Если говорить об абсолютных показателях, то в условном элитном сегменте рынка коттеджных поселков средняя стоимость квадратного метра домовладения (коттеджа с землей) составляет около $5000. В поселках бизнес-класса этот показатель находится на уровне $3450 за квадратный метр дома (квартиры), а в проектах эконом-класса, формирующих рынок - $1450 за кв.м. При этом, есть объекты, где квадратный метр стоит до $12000 (как правило, по причине значительной площади придомового участка, например, в усадьбе на 1 га с относительно небольшой площадью коттеджа). Лидерами по удельной стоимости домов являются Рублево-Успенское, Новорижское, Минское, Калужское шоссе.

Тенденции и прогнозы на 20 год

Текущая ситуация на рынке загородной недвижимости Подмосковья характеризуется специалистами аналитической службы ОАО «ОПИН» как позитивная, с тенденцией к росту. Антикризисный вариант загородного девелопмента – участки без подряда – стремительно теряет свою актуальность в условиях общего подъема экономики, роста доходов населения, увеличения числа мошенничеств с землей без подряда. Налицо тенденция повышения качества проработки новых проектов в условиях конкурентной борьбы за покупателя. Клиент от этого только в выигрыше: растет доля качественного предложения по адекватным, в отличие от перегретого докризисного рынка, ценам.

Все больший интерес вызывают готовые объекты с хорошими потребительскими свойствами (место, окружение, репутация застройщика). Во II квартале 20 года интерес к готовым поселкам вырастет еще на 20% за счет отложенного спроса, который сформировался в кризисный и посткризисный периоды в условиях неопределенности перспектив рынка загородной недвижимости. Сейчас, когда профессионалы рынка сходятся во мнении, что дно рынка пройдено и ожидается новый виток роста цен, покупатели, в том числе спекулянты, устремились на рынок в поисках качественных предложений.

Темп роста цен на рынке ожидается умеренный, в пределах 5-7% в квартал. В наибольшей степени это относится к проектам бизнес-класса. У элитного сегмента также есть все предпосылки к небольшому росту.






Поселок «Мартемьяново»
Компании принадлежат высоколиквидные земельные участки, основная часть которых находится в категории ИЖС, в Нарофоминском районе Московской области на расстоянии 27 км от МКАД по Киевскому шоссе, вблизи деревни Мартемьяново.
 
закрыть