• Жилая недвижимость Москвы и Московской области
  • Земельные участки Московской области
  • Жилая недвижимость Московской области
• Офисная недвижимость Москвы
• Гостиницы Москвы
• Торговая недвижимость Москвы
• Сочи

Московский рынок офисных помещений по-прежнему заметно уступает по своим размерам рынкам основных европейских городов. При этом он является одним из самых активно развивающихся. Предложение качественных офисных помещений в Москве по-прежнему отстает от растущего спроса. Эксперты рынка недвижимости считают, что преобладание спроса над предложением сохранится на протяжении ближайших нескольких лет.

По данным компании Jones Lang LaSalle (JLL), на конец 2006 года общий объем офисных площадей превысил 5,8 миллиона кв. м. Из них 1,1 миллиона кв. м – офисы класса А (около 19% от общего предложения) и 4,7 миллиона кв. м – офисы класса В. В первом полугодии 2007 года рост общего объема офисных площадей превысил 6,4 миллиона кв.м, включая 829 000 кв.м офисов класса А, 3,4 миллиона кв.м офисов класса В+ и 2,2 миллиона офисных помещений класса В-. Общий объем предложения является достаточно низким по сравнению с другими европейскими столицами. Общий объем качественных офисных помещений в 2006 году представлен на графике:

Источник: Jones Lang LaSalle

Объем помещений класса А и В, вышедших на рынок в 2006 году, составил около 1,4 миллиона кв. м, увеличив предложение площадей приблизительно на 25%. По прогнозам JLL, в 2008 году на рынке появятся 2,7 миллиона кв.м дополнительных офисных площадей.

Объемы строящихся в Москве площадей значительно превосходят аналогичные показатели большинства европейских столиц, в том числе Лондона, Парижа и Мадрида. На конец первого квартала 2007 года в Москве велось строительство 223 бизнес-центров Класса А, В+ и В-. Общий объем офисных площадей в этих объектах составит 4 313 700 кв.м (рост 34% по сравнению с концом четвертого квартала 2006 года). Объем строящихся офисных помещений в первом квартале 2007 года представлен на следующем графике:

Источник: Jones Lang LaSalle

Одной из тенденций офисного рынка стал вынос высококлассных офисов за пределы Садового кольца. По итогам первого квартала 2007 года за пределами Садового кольца располагались 63% существующих офисных площадей класса А и В, и их доля с каждым годом увеличивается.

Московский офисный рынок остается одним из самых активных в Европе. За 2006 год на нем было арендовано и куплено больше офисных площадей, чем в большинстве европейских столиц – 1,4 миллиона кв. м. По прогнозам JLL, на конец 2007 года объем выкупленных и арендованных площадей составит около 1,74 миллиона кв.м.

В 2006 году на московском рынке офисной недвижимости установились важные тенденции, свидетельствующие о его развитии и переходе на общепринятую на европейских рынках практику. Доля сделок, заключенных на стадии строительства, находилась на достаточно высоком уровне. В течение 2006-2007 годов 34 % объема купленных и арендованных площадей были реализованы в зданиях, находящихся на стадии строительства.

Наблюдается увеличение количества сделок на большие площади. Сложилась тенденция к заключению более длительных договоров аренды, что выгодно как арендаторам, так и арендодателям.

Москва занимает последнее место среди крупнейших городов Европы по показателю доли пустующих помещений. Это свидетельствует о недостаточном предложении качественных площадей в Москве и указывает на наличие потенциала для дальнейшего развития рынка.

Доля свободных помещений для офисов класса А и В в Москве во втором квартале 2007 года составила 4,1%:

Источник: Jones Lang LaSalle

По итогам 2006 года максимальные базовые ставки арендной платы остались на прежнем уровне и составили 900–1 200 долларов США за кв. м в год. Во втором квартале 2007 года максимальные базовые ставки аренды достигли значения 1 500 долларов США за кв.м в год, превысив уровень конца прошлого года на 25%.

Спрос на качественные объекты, расположенные в центре города, по-прежнему высок. Их число остается небольшим, и арендаторы готовы платить высокие ставки за центральное престижное расположение офиса.

Базовые ставки арендной платы для помещений класса А и В, расположенных в центральном деловом районе, составили 720-850 долларов США за кв. м в год и 555–650 долларов США за кв. м в год соответственно. Максимальные базовые ставки арендной платы на офисные помещения в первом квартале 2007 года:

Источник: Jones Lang LaSalle

В условиях недостатка качественных офисных площадей на московском рынке и явном превышении спроса над предложением ожидается, что в 2007–2008 годах ставки аренды продолжат расти.

В 2006 году на офисном рынке Москвы был отмечен значительный рост инвестиционных сделок, что обусловлено повышением прозрачности рынка и увеличением количества новых высококачественных объектов. Около миллиарда долларов США было инвестировано в покупку офисной недвижимости Москвы в 2006 году, что превышает объем 2005 года более чем в 10 раз. Общий объем инвестиций в офисную недвижимость Москвы за 1-й квартал 2007 года составил $30,7 млн.

Год от года растет активность иностранных инвесторов. Если несколько лет назад российские инвесторы абсолютно доминировали на инвестиционном рынке, то в 2006 году уже около 40% инвестиций поступило от иностранных инвесторов, которых привлекает высокая доходность московского рынка в сочетании с появлением более качественных инвестиционных объектов.

В первом квартале 2007 года ставки доходности офисных площадей составили 8- 8,5%. В настоящее время ставки доходности офисов в Москве продолжают снижаться, превышая среднеевропейский уровень на 4-5%.

Офисные помещения класса А в основном расположены в центре, на северо-западе и юге Москвы, что, по оценке JLL, составляет 36,5 % предложения офисов класса А. В первом полугодии 2007 года наибольшее число законченных проектов за пределами центрального округа Москвы расположены на юге и северо-западе, наибольшее число проектов на этапе строительства расположены на западе и юге Москвы.

Рост спроса на другие районы является следствием насыщенности рынка офисных помещений в центре Москвы и результатом ограниченного предложения, высоких цен и трудной транспортной доступности в центральном районе. В первом полугодии 2007 года вновь занятые офисы класса А, В+, В- за пределами МКАД, по оценкам JLL, составили 79% от всех вновь занятых офисных помещений.

Эта тенденция к децентрализации офисного рынка, появление новых огромных бизнес-парков на МКАД и за ее пределами (ИКЕА Химки офис-парк, Западные Ворота, Greenwood бизнес-парк) соответствует тенденции разрастания рынка жилья за традиционные границы Москвы. По нашему убеждению, расширение границ Москвы будет происходить в северном и западном направлениях, вдоль наиболее развитых транспортных магистралей. Уже объявленные государственные вложения в инфраструктуру Московской области позволяют говорить о том, что со временем 100-километровая зона Подмосковья в северном и западном направлениях (главным образом, в направлении Ленинградского и Новорижского шоссе) станет органической частью мегаполиса с соответствующей стоимостью земли и недвижимости.