• Жилая недвижимость Москвы и Московской области
  • Земельные участки Московской области
  • Жилая недвижимость Московской области
• Офисная недвижимость Москвы
• Гостиницы Москвы
• Торговая недвижимость Москвы
• Сочи

Сегмент высококачественного загородного индивидуального жилья является для России и Москвы очень молодым, он начал формироваться лишь в середине 90-х годов. Стабилизация экономики, рост доходов, появление обеспеченного среднего класса стали основными факторами растущего спроса на загородную жилую недвижимость в Подмосковье. Спрос на высококачественное современное загородное жилье постоянно растет. Размеры рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области значительно выросли в течение последних 10 лет. Объем продаж на первичном рынке жилья в 2006 году достиг примерно 6,3 млрд. долл. США и 5,1 млрд. долл. США в Москве и Московской области, соответственно, а объем продаж коттеджей в Московской области составил около 3,6 млрд. долл. США. Ожидается, что развитие ипотечного кредитования значительно усилит этот спрос в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Москва характеризуется высокой плотностью населения. В 2006 году плотность населения Москвы оценивалась в 9 660 человек на квадратный километр. Для сравнения, по данным официальной статистики за 2003 год плотность населения Лондона составляла 4 699 человек на кв.км, Чикаго – 4 880 человек на кв. км, Нью-Йорк – 10 303 человека на кв. км). Высокая плотность населения Москвы частично объясняется отсутствием развитых пригородов «западного» типа с отдельными односемейными домами. В отличие от Москвы, количество односемейных домов, к примеру, в США, выше, как показано на графике

Источник: US Census Bureau, 2005, American Community Survey and Group estimates for Moscow

Все большее количество москвичей заинтересовано в жизни в экологически чистом районе в отдельном доме за городом, что является основным источником роста спроса на загородную жилую недвижимость. Еще одним источником спроса являются покупатели из других регионов России. В основном эта категория покупателей заинтересована в приобретении жилья для постоянного проживания, однако инвестиционный спрос также присутствует.

По данным статистики сегодня более 40% москвичей предпочли бы жить в собственном доме, а не в многоквартирном блоке. Более 80% жителей столицы хотели бы жить за пределами мегаполиса. Популяризация принципов «здорового образа жизни» и развитие инфраструктуры в Московской области приводят к увеличению спроса на загородную жилую недвижимость.

Сегодня подавляющее большинство индивидуальных домов, соответствующих современным требованиям качества, строятся в охраняемых поселках (ОП). На сегодня общее количество ОП, по оценкам аналитиков, находится в пределах 250–400 поселков.

Сочетание высокой плотности населения в Москве и растущего спроса на односемейные частные загородные дома может привести к расширению «условных» границ Москвы за пределы МКАД. Этот процесс уже начался. Объемы строительства в Москве и Московской области в период 2005-2006 годы показаны на графике:

Источник: Росстат

Растущие объемы строительства в сочетании с постоянным ростом цен на загородную недвижимость позволяют сделать вывод, что спрос на такую недвижимость неудовлетворен. По данным брокеров компании Blackwood, индекс роста цен на дома в охраняемых поселках Московской области по сравнению с 2003 годом составил 1,28 в 2004 году, 1,96 в 2005 году и 2,76 в 2006 году.

На следующем графике представлены объемы продаж по различным объектам загородной недвижимости в течение последних 5 лет:

Источник: Vesco Consulting

По прогнозам Группы, развитие Москвы за пределы МКАД будет проходить неравномерно. Максимальное количество времени, которое жители согласны затратить на дорогу от дома до работы, составляет полтора часа. Таким образом, транспортная доступность является одним из ключевых факторов для выбора места проживания, поэтому наиболее популярной будет недвижимость вдоль основных, наименее загруженных, транспортных магистралей. Наиболее перспективными сегодня считаются северо-западное и юго-западное направления, а именно Киевское и Новорижское шоссе. Открытие Краснопресненского проспекта, ожидаемое в 2008 году, должно также существенно улучшить доступ с Новорижского шоссе в центр Москвы. В перспективе наиболее эффективными станут северное и западное направления благодаря улучшению транспортной доступности в связи со строительством скоростной трассы Москва - Санкт-Петербург.

Помимо расположения и транспортной доступности, на стоимость земельных участков с домами в Московской области влияют следующие факторы: наличие водоемов и лесных массивов, состояние окружающей среды, качество инженерных коммуникаций, уровень развития инфраструктуры (школы, магазины, рестораны, спортивные комплексы), качество строительства, чистота прав собственности и соответствие строительства нормам регулирования.

Необходимо отметить, что качество предлагаемых объектов очень неоднородно. В условиях рынка продавца многие девелоперы продвигали некачественный продукт и использовали юридически спорные схемы. До последнего времени покупатели, обращая внимание в основном на местоположение поселка, часто не уделяли достаточного внимания проблемам некачественного дизайна и планировок, а также невысокому качеству инфраструктуры поселка.

Однако сейчас, по наблюдениям «ОПИН», у большинства покупателей изменились предпочтения и подход к покупке, в особенности в высшем ценовом сегменте (от 1 млн. долларов США и выше). Многие покупатели на этапе рассмотрения сделки привлекают юристов для проверки чистоты прав собственности и соответствия строительства нормам регулирования. Расположение поселка по-прежнему является важнейшим параметром, но постоянно увеличиваются требования покупателей к качеству инженерных коммуникаций, внешнему облику поселка, архитектурно-планировочным решениям, наличию близлежащей инфраструктуры, включая магазины, детские центры и площадки, спортивные и развлекательные комплексы.

Группа уверена, что существует лишь ограниченное количество поселков, которые отвечают растущим требованиям высокобюджетных покупателей. В дальнейшем предложение в этом сегменте будет относительно ограниченным в силу редкости земельных участков, отвечающих необходимым требованиям; сложностей, связанных с получением всех необходимых согласований и разрешений, а также ограниченного доступа к централизованным инженерным сетям. Это создает уникальную возможность для девелопмента масштабных проектов в классе «Премиум» с хорошо продуманной концепцией, юридически безукоризненным оформлением прав собственности и полноценной инфраструктурой. Кроме того, Группа видит значительный неудовлетворенный спрос на качественное загородное жилье для среднего класса и активно исследует возможности вхождения в этот сегмент.

В последнее время становятся более доступными ипотечное кредитование и другие схемы финансирования для потенциальных покупателей недвижимости. В России рынок ипотечного кредитования на сегодня развит слабо по сравнению Северной Америкой и Западной Европой. По данным Национального Агентства Финансовых Исследований, (www.nacfin.ru) по состоянию на апрель 2007 года, только 2% россиян использовали ипотеку. Тем не менее, спрос на ипотечное кредитование растет, около 17% россиян собираются использовать ипотеку в ближайшем будущем. По данным Центрального Банка России (www.cbr.ru), объемы ипотечного кредитования в рублевом выражении выросли с приблизительно 98 миллиардов рублей по состоянию на 1 октября 2006 года до 153 миллиардов рублей по состоянию на 1 июля 2007 года. По нашему мнению, рост спроса на ипотечные кредиты является еще одним фактором повышения спроса на жилую недвижимость в Москве и Московской области.