|
|
|
|
|
|
О Группе / Бизнес-стратегия Группы «ОПИН» намерен сохранять позиции ведущей российской инвестиционно-девелоперской группы, работающей на рынке недвижимости, и повышать свою акционерную стоимость. Для достижения этих целей «ОПИН» придерживается бизнес-стратегии, основанной на следующих ключевых принципах: Основное направление деятельности – девелопмент «ОПИН» концентрирует усилия именно на девелоперской деятельности, инвестируя от 50% до 70% собственного капитала в развитие новых высокодоходных проектов. Наряду с этим Компания планирует удерживать от 30% до 50% капитала в генерирующих доход готовых зданиях, что обеспечивает стабильный и предсказуемый поток наличных средств для покрытия потребностей в оборотном капитале и для текущего обслуживания долгов. Работа в наиболее привлекательных сегментах рынка Группа уделяет основное внимание тем сегментам рынка недвижимости, в которых ожидается наибольший доход на вложенный капитал и где, в то же время, имеющиеся у «ОПИН» опыт и знания позволяли бы сохранять оптимальное соотношение между рисками и потенциальной доходностью осуществляемых капиталовложений. Приоритетными направлениями для «ОПИН» остаются развитие офисных центров класса А, комплексное развитие территорий в рамках крупномасштабных жилых комплексов (мини-города и резорты), а также жилая загородная недвижимость для среднего класса. Эти сегменты характеризуются высоким спросом со стороны клиентов, недостаточным предложением на рынке и нехваткой подходящих земельных участков для комплексного развития таких проектов, а также относительно высокими барьерами для вхождения в данный рынок, как например, значительные инвестиции и сложные процедуры согласований и оформления разрешительной документации у регулирующих органов. Офисные здания класса А Группа полагает, что офисные помещения класса А по европейским стандартам являются одним из наиболее привлекательных сегментов на российском рынке недвижимости. Этот сегмент остается для Группы приоритетным. По оценкам «ОПИН» предложение офисных зданий класса А, которые соответствовали бы международным стандартам качества, в Москве продолжает отставать от роста спроса в среднесрочной перспективе. Группа планирует продолжить строительство высококачественных офисных помещений, привлекательных для крупных арендаторов и международных инвесторов. Группа планирует выделять на строительство офисных помещений высшей категории от 20% до 40% своего инвестиционного портфеля. Комплексное развитие территорий По оценкам Группы, строительство жилья в ближайшем Подмосковье является наиболее привлекательным сегментом рынка недвижимости. Реализация крупномасштабных проектов, сочетающих такие факторы как удачное расположение, хорошая транспортная доступность, современное жилье с низкой плотностью застройки и наличие инфраструктуры, позволяет предложить клиентам высокий уровень качества жизни, нетипичный для города. В сегменте загородной недвижимости Группа планирует увеличение доли продаж готовых объектов, построенных на собственные средства. В сравнении с практикой предварительных продаж на ранних стадиях строительства это позволяет существенно увеличить маржу за счет более высокой стоимости готовых домов. Дополнительное преимущество такого подхода – возможность четкого планирования графика строительства и получения лучших условий от генподрядчиков. Особенно актуален этот подход в сочетании с использованием передовых технологий каркасного домостроения. Для Группы приоритетными являются два направления:
«ОПИН» в ближайшем будущем планирует инвестировать от 40% до 50% своего капитала в проекты жилищного строительства, включая как проекты для среднего класса, так и класса «Премиум». Торговые центры, гостиницы и другие проекты В связи с существующим в России спросом на новые торговые площади и гостиницы Группа допускает, что от 10% до 20% инвестиционного портфеля может быть направлено на такого рода проекты. «ОПИН» не исключает возможности участия и в других сегментах рынка недвижимости. К ним можно отнести строительство складских помещений и участие в различных инфраструктурных проектах. Кроме того, Группа постоянно отслеживает изменения на рынке и в законодательстве. Степень сосредоточения ресурсов в том или ином сегменте может пересматриваться, если становится очевидным изменение его привлекательности. Наращивание земельного банка «ОПИН» продолжает активное наращивание земельного банка по ключевым направлениям Московской области и в других наиболее перспективных регионах за счет приобретения больших недооцененных в данный момент участков земли. В настоящее время существует уникальная возможность формирования крупных землевладений, которые в будущем станут важнейшим фактором успеха Группы. Земельный банк будет использоваться для жилищного и офисного строительства, а также для извлечения прибыли от роста стоимости земли. Удержание высокоэффективных проектов инвестиционного качества после завершения строительства По завершении строительства собственных проектов в секторе коммерческой недвижимости «ОПИН» планирует удерживать их в своем портфеле на срок до 5–7 лет, чтобы получать стабильные денежные потоки от аренды, а также в полной мере реализовать потенциал роста стоимости офисных зданий в результате снижения ожидаемой инвесторами нормы доходности. Под управлением Группы будет сформирован оптимальный портфель арендаторов, что позволит стабилизировать поток арендных доходов. В результате, объект будет иметь наиболее высокую рыночную стоимость и может быть продан по максимальной цене, в том числе, крупнейшим международным институциональным инвесторам. Кроме того, по мере завершения строительства проектов в секторе коммерческой недвижимости Группа будет стремиться эффективно рефинансировать свои инвестиции за счет привлечения заемного капитала, что увеличивает доходность собственных вложений. Концентрация усилий на крупномасштабных проектах Группа концентрирует свои усилия на крупных проектах для более эффективного использования управленческих и финансовых ресурсов и достижения экономии на масштабе. Кроме того, это способствует увеличению темпов роста стоимости активов под управлением и рыночной капитализации, а также стоимости чистых активов – основных финансовых показателей при оценке компаний, работающих в сфере недвижимости. Эта стратегия применима как в сегменте офисной недвижимости, так и в жилищном строительстве. В сегменте жилой недвижимости Группа планирует продолжать развитие крупномасштабных проектов, предлагая покупателям качественные современные мини-города, расположенные на перспективных транспортных направлениях, с наличием всей необходимой инфраструктуры. Данный подход с одной стороны направлен на создание привлекательного стиля жизни, а с другой стороны, повышает стоимость проектов. Надежное и прибыльное предложение домов, возводимых с использованием каркасно-панельных технологий Для обеспечения роста будущих доходов Группы и осуществления проектов строительства жилых поселков среднего класса компания стремится обеспечить надежность, прибыльность и высокое качество предлагаемых каркасно-панельных домов. Эта технология впервые была применена для строительства коттеджей в «Мартемьяново». Группа полагает, что производство таких домов позволит существенно сократить время и затраты на строительные работы по сравнению с традиционной технологией, используемой Группой в таких проектах как «Павлово 1», «Павлово 2» и «Пестово». Для получения доступа к данным технологиям Группа в феврале 2008 года приобрела приблизительно 61% акционерного капитала компании Viceroy Homes Limited (Viceroy), канадского производителя каркасно-панельных домов. Присутствие в ключевых регионах Группа ведет свою деятельность в основном в Москве и Московской области, где традиционно наблюдается самая высокая доходность в сфере недвижимости. Кроме того, в рамках программы развития земельного банка особое внимание уделяется Центральному региону России по северному и западному направлениям. Приоритетным «ОПИН» считает рынок недвижимости Юга России. В частности, г.Сочи - в настоящее время один из наиболее динамично развивающихся в России благодаря проведению Зимней Олимпиады-2014. Вместе с тем, «ОПИН» может осуществлять развитие проектов и в других регионах России при появлении привлекательных инвестиционных возможностей, а также при наличии достаточных управленческих и иных ресурсов для развития таких проектов. Оптимизация структуры капитала Группа считает оптимальным соотношение 50/50 между объемом заемного капитала и размером собственного капитала. Для дальнейшего наращивания земельного банка «ОПИН» стремится использовать средства, полученные в результате привлечения акционерного капитала. По мере начала реализации новых девелоперских проектов «ОПИН» планирует сбалансировать соотношение заемного и акционерного финансирования. Сохранение высокой степени прозрачности Для решения главных задач, которые «ОПИН» ставит перед собой, важно сохранять высокую степень прозрачности в части структуры собственности, правил корпоративного управления, подготовки и ведения проектов, финансовой отчетности и взаимоотношений с инвесторами. Прозрачность в этих вопросах является ключевым моментом для того, чтобы иметь доступ к российскому и международному рынкам капитала, привлекать заемные средства и развивать долговременные отношения с деловыми партнерами, обладающими финансовыми возможностями, опытом и знаниями в сфере работы с объектами недвижимости. |
|
|
|
