подпишитесь
на наши новости


РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

(Источник: Аналитический Центр ПАО «ОПИН» и данные Vesco Consulting)


Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На начало 2017 года в Подмосковье (включая территорию Новой Москвы) насчитывается 643 (-1,1% vs 3 кв. 2016) коттеджных и дачных поселков всех классов и форматов на стадии первичных продаж, а также 271 поселок (-7,2% vs 3 кв. 2016) на стадии вторичных продаж и 24 (+0,0% vs 3 кв. 2016) – в стадии заморозки, где продажи не ведутся.

В 2016 году загородный рынок Подмосковья пополнился 45 проектами всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что всего на 2% ниже показателя 2015 года (46 проектов). В 4 квартале 2016 года загородный рынок Подмосковья пополнился 8 проектами (6 проектов класса «эконом», и по одному проекту класса «бизнес» и «элит»), включая новые очереди существующих проектов, что на 33% ниже показателей 3 квартала 2016 и также ниже показателя того же периода 2015 года на 27%. Активность девелоперов на загородном рынке по-прежнему остается крайне невысокой по сравнению с докризисным периодом (до 4 кв. 2014 г.), хотя случаются периоды оживления (как правило, несколько месяцев в году), которые могут характеризоваться как сезонностью (конец зимы-весна), так и общим краткосрочным подъемом рынка загородных направлений.

Новые проекты 4 квартала 2016 г.:

В октябре:

· «Спасское», Ярославское ш., 24 км от МКАД (таунхаус) (эконом)

· «Подмосковные просторы», Новорижское ш., 39 км от МКАД (УБП) (эконом)

В ноябре:

· «Аргуново-2», Новорязанское ш., 57 км от МКАД (УБП) (эконом)

· «Зеленые холмы-2», Киевское ш., 49 км от МКАД (УБП) (бизнес)

В декабре:

· «Полесье», Ярославское ш., 36 км от МКАД (УБП) (эконом)

· «Малые горки», Дмитровское ш., 43 км от МКАД (УБП) (эконом)

· Park Fonte , Новорижское ш., 30 км от МКАД (таунхаус) (элит)

· «Александрия Таун», Каширское ш., 23 км от МКАД (таунхаус) (эконом)

Структура новых поселков 4 квартала 2016 представлена всего 2-мя форматами: участки без подряда (УБП), где вышло 5 проектов (63%), и таунхаусы – 3 проекта (37%). Трендом всего 2016 года остаются проекты в формате УБП, которые продолжают пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона: прирост количества поселков в формате УБП к 2015 г. составил 9%. С большой долей вероятности, в дальнейшем этот формат продолжит пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона. Также примечателен формат таунхауса, который можно назвать трендовым не первый год. Данный формат востребован как у застройщиков, так и у конечных покупателей загородной недвижимости. В этом сегменте прирост количества поселков к 2015 г. составил 75%. С уверенностью можно сказать, что формат таунхауса останется достаточно востребованным продуктом на рынке загородной недвижимости, и в дальнейшем будет занимать почетное второе место среди всех форматов по количеству поселков, хотя и с большим отставанием.

С учетом новых проектов, вышедших в 4 квартале, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона на начало января 2017 года выглядит следующим образом: 64% поселков представлены в формате участков без подряда (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). В некоторых поселках с единой архитектурной концепцией (как правило класса «бизнес» и выше) собственник должен согласовывать с девелопером проект и архитектуру дома. Готовые дома или участки с подрядом (УСП) предлагаются лишь в 7% от всего предложения поселков (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Около 17% поселков первичного рынка представлены таунхаусами и дуплексами (сблокированное жилье) (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Мультиформатных проектов, представленных двумя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается около 6% (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Также в 6% поселков можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). На данный формат приходятся поселки, где застройщик имеет гибкую позицию и может позволить построиться собственнику своими силами. За отчетный квартал существенных изменений (в 1 п.п. и более) в пропорции форматов не наблюдалось.

20164z1img.jpg


В структуре нового предложения 4 квартала 2016 года доля поселков класса «эконом» составляет 75%, по классам «бизнес» и «элит» - примерно по 12,5%. Стоит отметить, что второй квартал подряд выходит проект в классе «элит», что способствует установлению качественной классовой пропорции. Таким образом, поселков класса «эконом» вышло на 33% меньше, чем во 3 квартале 2016 г., и на 45% меньше, чем в 4 квартале 2015 г. Эта тенденция говорит о том, что предложение в классах выше «эконом» постепенно восстанавливается, хотя о серьезных сдвигах в этом направлении говорить пока рано.

20164z2img.jpg

Количество поселков в классе «бизнес» в 4 квартале 2016 г. хоть и сократилось на 1 п.п., однако продолжает уверенно удерживать отвоеванные у класса «эконом» долю рынка, а класс «элит» и вовсе закрепился на значении конца прошлого года. Таким образом, среди всех поселков загородного рынка 15% относятся к классу «бизнес» (-1 п.п. vs 3 кв. 2016 и +1 п.п. vs 4 кв. 2015), 5% к классу «элит» (+1 п.п. vs 3 кв. 2016 и +0 п.п. vs 4 кв. 2015) и около 80% представленных на первичном рынке поселков всех форматов являются проектами эконом-класса (+0 п.п. vs 3 кв. 2016 и -1 п.п. vs 4 кв. 2015). Структура предложения во многом соответствует структуре спроса – рынок и спроса, и предложения сосредоточен в классе «эконом».

20164z3img.jpg


В 4 квартале 2016 года лидерами среди направлений по числу новых проектов стали Новорижское и Ярославское – здесь вышло по 2 новых проекта (или 25% от всех новых проектов).

20164z4img.jpg


Если говорить о рынке в целом, то абсолютным лидером-направлением по числу поселков всех классов в активной стадии продаж является Новорижское шоссе, доля которого составляет более 1/5 от всех направлений. В число лидеров по количеству поселков на стадии первичных продаж по итогам 4 квартала 2016 года также входит Киевское (вместе с Калужским) направление, где насчитывается почти 13% поселков. ТОП-3 лидеров замыкает Рязанское направление, где сосредоточено почти 12%. Отчетный квартал не внес существенных изменений в распределение поселков на стадии первичных продаж по направлениям.


20164z5img.jpg


Говоря об интересных направлениях, можно выделить Дмитровское шоссе, которое имеет большой потенциал к росту и обладает качественными характеристиками (наиболее широко представлен природный фактор с водной составляющей), влияющими на окончательный выбор загородной недвижимости. Сейчас на Дмитровском шоссе сосредоточено около 6,5% поселков от всего первичного рынка. Значительная часть предложения находится в поселках, расположенных вдоль береговой линии водных объектов (в том числе, каскада водохранилищ, входящих в систему канала им. Москвы).

По итогам 4 квартала 2016 года распределение новых проектов по удаленности от МКАД сосредоточено всего в двух диапазонах: количество поселков, вышедших на расстоянии 31-60 км от МКАД (так называемом «среднем поясе») – 62,5% от всех новых проектов (или 5 проектов). Еще 37,5% вышло на расстоянии 16-30 км от МКАД (до Малого бетонного кольца). В сравнении с 3 кварталом 2016 количество вышедших новых проектов в диапазоне до 31-60 км не изменилось, а в сравнении с 4 кварталом 2015 года – выросло на 25%. Если рассматривать диапазон 16-30 км от МКАД, то в сравнении с 3 кварталом 2016 количество новых поселков также не изменилось, а в сравнении с 4 кварталом 2015 года – выросло в три раза. Не отмечено ни одного нового проекта в категориях «дальних дач» (в радиусе от 61 до 100 км от МКАД), также как и на расстоянии до 15 км и свыше 100 км от МКАД. В целом, география новых поселков традиционно имеет неравномерную поквартальную динамику. Однако, стоит отметить, что продолжается тенденция к стабилизации выхода определенного количества проектов в «среднем поясе», что приводит к насыщенной конкурентной среде в этой локации. Поселков высокого класса на расстоянии до 15 км, скорее всего, в ближайшей перспективе также выходить не будет, так как в нынешних рыночных условиях выводить проекты заведомо дешевле на потенциально дорогих и в перспективе востребованных площадках не представляется оптимальным. Более того, подавляющее большинство таких площадок «отходит» под застройку многоквартирными проектами.

20164z6img.jpg

Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к «среднему поясу». Основной объем поселков всех классов приходится на расстояние в диапазоне 31-60 км от МКАД – 33%, тогда как на расстоянии до 15 км – 14%. На расстоянии в диапазонах 16-30 км и 61-100 км приходится 19% и 24% соответственно, а свыше 100 км – всего около 10%. Никаких изменений в данную пропорцию отчетный квартал не внес.

20164z7img.jpg


Премиальные классы («бизнес» и «элит»). Структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец 4 квартала 2016 года можно отнести 131 проект (-0,8% vs 3 кв. 2016), находящийся на стадии первичных продаж.

Доля поселков, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом, составляет 18% (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Поселки с возможностью выбора между обязательным подрядом и без него составляют 9% (+1 п.п. vs 3 кв. 2016). Стоит отметить, что в коттеджных поселках уровня «бизнес» и «элит» 17% (+0 п.п. vs 3 кв. 2016) являются мультиформатными. Форматы участков без подряда и таунхаусов занимают доли по 28% каждый (-2 п.п. vs 3 кв. 2016 и +1 п.п. vs 3 кв. 2016 соответственно) от всех форматов премиальных классов. Таким образом, формат таунхауса в классах «бизнес» и «элит» смог отвоевать долю рынка у УБП и сравняться с ним по количеству поселков на первичном рынке.

20164z8img.jpg


Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 31-60 км таких поселков насчитывается всего около 10% от всех поселков данного класса. Напротив, больше половины (51%) элитных поселков первичного рынка сконцентрировано в пределах 16-30-ти километровой зоны от МКАД, также как и поселков бизнес-класса – здесь чуть меньше половины (48%) от общего количества проектов этого класса. Этот диапазон является максимально насыщенным среди всего премиального сегмента. На расстоянии до 15 км в классе «элит» наблюдается 39%, а на этом же расстоянии в классе «бизнес» сосредоточено около 24%, а в диапазоне 31-60 км – 23% от всех поселков бизнес-класса. Стоит отметить, что на расстоянии свыше 60 км доля поселков в классе «бизнес» не превышает 5%.

20164z9img.jpg


Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на начало января 2017 г. лидером по количеству поселков является Новорижское шоссе, где сосредоточено 28% от общего объема поселков высокого класса (+0 п.п. vs 3 кв. 2016), на втором месте с небольшим отставанием располагается Киевское (вместе с Калужским) направление – почти 27%. Тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков с большим отставанием замыкает Рублево-Успенское шоссе (более 13% от общего количества поселков данной категории). Таким образом, более 2/3 концептуальных поселков располагается на трех загородных направлениях – Новорижском, Киевском (Калужском) и Рублево-Успенском. Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает. Дмитровское направление среди премиальных сегментов занимает долю в 7,5% и располагается на 5-й позиции, пропустив вперед Ленинградское – здесь более 8%.

20164z10img.jpg


Все поселки. Спрос и продажи

Традиционно основной спрос на загородном рынке приходится на формат УБП. В 4 квартале 2016 года на первичном рынке около 67% сделок приходится на данный формат (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Спрос на готовые дома или участки с подрядом сокращается второй квартал подряд и в отчетном квартале составил 4% (-1 п.п. vs 3 кв. 2016). Спрос на участки с подрядом или без подряда на выбор отмечен также на уровне 5% в общей структуре сделок (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). В структуре сделок 4 квартала спрос на таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, флэтхаусы и т.п.) составляет 10% (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Спрос на мультиформатные проекты за отчетный квартал вырос и составил 14% сделок загородного рынка (+1 п.п. vs 3 кв. 2016).

20164z11img.jpg


В 4 квартале доля сделок в сегменте «эконом» находится на уровне 81% (-1 п.п. vs 3 кв. 2016 и +1 п.п. vs 4 кв. 2015). Сегмент «бизнес» вырос за последний квартал на 1 п.п., и его доля составила порядка 18% от всех сделок (+1 п.п. vs 3 кв. 2016 и -1 п.п. vs 4 кв. 2015). Стоит отметить, что спрос на элитные объекты остается на стабильно низком уровне: показатель закрепился на уровне прошлого квартала – 1% от всех сделок (+0 п.п. vs 3 кв. 2016 и +0 п.п. vs 4 кв. 2015). Рынок не смог удержать относительно высокие показатели спроса на элитную недвижимость в начале года, и к концу года спрос снова стагнирует в минимальных значениях.

20164z12img.jpg


Переходя к географии спроса загородного рынка, можно отметить, что традиционным лидером осталось Новорижское шоссе, где спрос во всех классах и форматах составил порядка 26% (+1 п.п. vs 3 кв. 2016). Далее следует Киевское (вместе с Калужским) направление, где спрос за квартал составил более 18% (-1 п.п. vs 3 кв. 2016). Замыкают ТОП-3 по спросу сразу 2 направления: Ленинградское и Рязанское, доля которых составляет около 10% в общей структуре сделок каждое. Дмитровское шоссе занимает лишь 5% в общей структуре сделок по всем классам и форматам.

20164z13img.jpg

Лидерами продаж Подмосковья в сегменте «бизнес» и «элит» являются Новорижское шоссе, где спрос составляет 33% от всех продаж в премиальном сегменте, и Киевское (Калужское) шоссе, доля сделок которого также находится на высоком уровне – 24% от всех продаж в премиальном сегменте. Ленинградское значительно уступает по объему спроса двум направлениям-лидерам и замыкает ТОП-3 продаж в премиальном сегменте. Здесь сосредоточено около 11% продаж. На этих трех направлениях в сумме сосредоточено более 2/3 всего премиального спроса. Стоит отметить, что Дмитровское шоссе с долей в 8% занимает 4-е место, и делит его с Ярославским направлением (те же 8%).

Распределение спроса по удаленности от МКАД в загородных поселках несколько отличается от структуры предложения первичного рынка, но главная тенденция продолжает сохраняться – рынок продолжает отодвигаться дальше в зону 31-60 км от МКАД, где цена на землю или домовладение может в несколько раз отличаться от аналогов в непосредственной близости от Москвы, без потерь в качестве проживания. Основная доля спроса в поселках всех классов приходится на расстояние в диапазоне 61-100 км от МКАД – 33,5% (+12,5 п.п. vs 3 кв. 2016). Необходимо отметить, что этот диапазон стал лидирующим впервые. Вторым показателем по спросу является расстояние в диапазоне 31-60 км – 30% (-11 п.п. vs 3 кв. 2016). На расстоянии 16-30 км и до 15 км приходится 11,5% и 5% соответственно (-3,5 п.п. vs 3 кв. 2016 и -4 п.п. vs 3 кв. 2016 соответственно), а свыше 100 км – наблюдался рост сделок до 20% (+6 п.п. vs 3 кв. 2016). Как видно из динамики, больше 50% спроса в отчетном квартале реализовано в поселках на расстоянии свыше 60 км, что свидетельствует о выборе покупателя по ценовым парамметрам. Это произошло впервые в истории наблюдений за рынком загородной недвижимости Московского региона.

20164z14img.jpg


Цены

На конец 4 квартала 2016 года, средняя стоимость квадратного метра домовладения (коттеджа) в Подмосковье, с учетом стоимости земли и пакета коммуникаций составила     217 500 руб. (-0,5% vs 3 кв. 2016), 115 300 руб. (-1,1% vs 3 кв. 2016) и 63 200 руб. (-3,4% vs 3 кв. 2016) по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно. Цена кв. м таунхауса (дуплекса) составила 158 100 руб. (+0,2% vs 3 кв. 2016) в классе «элит», 91 100 руб. (+0,2% vs 3 кв. 2016) в классе «бизнес» и 75 600 руб. (+1,9% vs 3 кв. 2016) – в эконом-классе. Если говорить о ценах на УБП, то здесь средняя цена сотки с учетом пакета коммуникаций составила 479 500 руб./сот. (-0,4% vs 3 кв. 2016) в сегменте «элит», 427 800 руб./сот. (-1,2% vs 3 кв. 2016) – в сегменте «бизнес» и 224 200 руб./сот. (-5,6% vs 3 кв. 2016) – в «экономе».

Корректировка цен на коттеджи/УСП и УБП связана с новогодними акциями в конце квартала, а также наступлением «низкого» сезона. Однако, на УБП в эконом-классе цена снизилась значительнее, чем в других классах: сегмент «эконом» в формате УБП сильнее подвержен сезонности и колебаниям спроса, и застройщики пытаются нивелировать низкие продажи в этот период именно ценовыми инструментами (акции, скидки и т.д.). В формате таунхауса наблюдается плюсовая коррекция цены в связи с хорошим спросом во всех классах.

Средние ценовые показатели по домовладениям на ТОП-3 направлений по спросу на начало января 2017 года:

·      Новорижское – 81 500 руб. за кв. м (-3,0% vs 3 кв. 2016);

·      Киевское (вместе с Калужским) – 118 100 руб. за кв. м (+1,9% vs 3 кв. 2016);

·      Ленинградское – 97 900 руб. за сотку (-4,8% vs 3 кв. 2016).

Средние ценовые показатели по УБП на ТОП-3 направлений по спросу на начало января 2017 года:

·      Новорижское шоссе – 418 700 руб. за сотку (+1,3% vs 3 кв. 2016);

·      Киевское (вместе с Калужским) шоссе – 468 700 руб. за сотку (-0,5% vs 3 кв. 2016);

·      Ленинградское шоссе – 309 800 руб. за сотку (+1,8% vs 3 кв. 2016).

Основные тенденции по итогам 4 квартала и всего 2016 года:

·     4 квартал 2016 года и в целом второе полугодие показали, что на рынке загородной недвижимости началось плавное восстановление предложения в классе выше «эконом», хотя пока рано говорить о качественном сдвиге;

·      Темпы вывода на рынок новых загородных проектов ниже показателя 3 квартала 2016 на 33% и также ниже показателя 4 квартала 2015 года – на 27%;

·      Несмотря на небольшое количество выходящих новых проектов, последние 2 квартала наблюдается качественное изменение структуры нового предложения. Так, за второе полугодие на рынок вышло 20 новых проектов, в том числе 3 в классе «бизнес» и 2 – в классе «элит». Таким образом, четверть новых проектов – это поселки премиальных классов;

·      Большинство новых проектов (63%) 4 квартала 2016 г. вышли в формате УБП. Темпы прироста по формату УБП снизились по сравнению с первым полугодием – 23 проекта по сравнению с 13 проектами во втором полугодии. Однако, это нельзя расценивать, как качественный сдвиг в пользу других форматов. По сути, хоть какую-то конкуренцию УБП пока составляет лишь формат таунхаусов. С большой долей вероятности формат УБП будет и дальше пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона, хотя темпы пополнения могут меняться от квартала к кварталу;

·      В 2016 году рынок загородной недвижимости пополнился лишь одним проектом в формате коттеджа/УСП, и также одним – в формате мультиформата;

·      Наметилась тенденция к стабилизации выхода определенного количества проектов в «среднем поясе». Среди новых проектов 4 квартала таких насчитывается 63%. Более 50% всех новых проектов в 2016 г. вышли на расстоянии в диапазоне 31-60 км от МКАД;

·      Спрос в элитном сегменте вырос в первой половине 2016 г., на что рынок отреагировал двумя новыми проектами во второй половине. Однако, во втором полугодии спрос в классе «элит» вновь опустился до минимальных значений;

·      Спрос на УБП (как в классе «эконом», так и «бизнес») находится на стабильно высоком уровне при пропорциональном росте предложения. 67% продаж в 4 квартале относится к этому формату во всех классах;

·      Цены на коттеджи/УСП и УБП скорректировались в связи с новогодними акциями и скидками. В формате таунхауса наблюдался рост цен пропорционально росту предложения и спроса.

 

Прогнозы на 2017 год:

 

·      При сохранении позитивного прогноза по макроэкономической ситуации и реализации приемлемого позитивного сценария в экономике, количество новых проектов класса «бизнес» и «элит» будет стабилизироваться на уровне 2-ого полугодия 2016 г.;

·      Значительного роста цен на рынке загородной недвижимости не ожидается, однако возможен краткосрочный рост по востребованным форматам (УБП или таунхаус);

·      Класс «бизнес» станет более доступным, в том числе в следствие менее жесткого подхода к неключевым качественным характеристикам и уменьшая продаваемые площади;

·      Спрос последует за предложением в менее освоенные и более отдаленные районы

·      Перетекание спроса в менее популярные направления (юг и восток Подмосковья), ввиду более демократичного ценообразования при условии наличия необходимого и соразмерного предложения по этим направлениям.

 

Сегмент загородного рынка жилья на протяжении последних нескольких лет не претерпевает кардинальных изменений, за исключением перехода на рублевое ценообразование. Эмитент, как и большинство девелоперов, перешел на цены в рублях, что позволило сформировать для покупателей привлекательное предложение.

В ближайшей перспективе (в горизонте 1 года) загородный рынок по-прежнему будет пополняться преимущественно проектами эконом-класса и единично будут выходить проекты в классах «бизнес» и «элит». В связи с этим можно отметить, что решение Эмитента развивать многоквартирные проекты (ЖК Vesna и «Павловский квартал») на земельном фонде, расположенном в области, является верным и своевременным. С другой стороны, практическое отсутствие новых проектов в премиальных классах будет способствовать снижению конкуренции в этом сегменте, к которому относятся проекты Эмитента.

Проект «Мартемьяново» в настоящее время находится на финальной стадии реализации. Проект «Пестово Life» полностью реализован в конце 4 квартала. Проект «Пестово» планомерно реализуется, и подходит к завершающей стадии продаж. Все перечисленные проекты находятся на популярных направлениях и оптимальном расстоянии от МКАД, что способствует их успеху.

Для реализации в сегодняшних сложных экономических условиях Эмитент использует адекватное ценообразование на имеющиеся лоты, в совокупности с различными акциями (например, специальные цены).





закрыть