подпишитесь
на наши новости

Жилая загородная недвижимость 1 квартал 2016 

 

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На начало апреля 2016 года в Подмосковье (включая территорию Новой Москвы) насчитывается 649 (+1,1% vs 4 кв. 2015) коттеджных и дачных поселков всех классов и форматов на стадии первичных продаж, а также 302 (-20,7% vs 4 кв. 2015) поселка на стадии вторичных продаж и 24 (-11,1% vs 4 кв. 2015) – в стадии заморозки, где продажи не ведутся.

В 1 квартале 2016 года загородный рынок Подмосковья пополнился 12 проектами (все – класса «эконом»), включая новые очереди существующих проектов, что на 50% выше показателей того же периода 2015 года, и также на 9% выше показателей 4 квартала 2015. Активность девелоперов на загородном рынке по-прежнему остается достаточно низкой по сравнению с докризисным периодом, хотя темпы прироста от месяца к месяцу могут расти.

Новые проекты 1 квартала:

В январе:

·         «Озерецкое ИЖС», Дмитровское ш., 23 км от МКАД (УБП)

·         «Авиатор Нестеров», Ярославское ш., 51 км от МКАД (УБП)

·         «Петровский луг», Горьковское ш., 70 км от МКАД (УБП)

·         «Тихоново», Киевское ш., 75 км от МКАД (УБП)

·         «Сосновые озера», Щелковское ш., 70 км от МКАД (УБП)

·         «Берег Вяземских», Симферопольское ш., 75 км от МКАД (УБП)

В марте:

·         «Южный мыс», Каширское ш., 35 км от МКАД (УБП)

·         «Левково-3», Ярославское ш., 25 км от МКАД (УБП)

·         «Исаковские дачи», Горьковское ш., 22 км от МКАД (УБП)

·         «Федоскино Парк», Дмитровское ш., 20 км от МКАД (Таунхаусы)

·         «Встреча друзей», Ярославское ш., 47 км от МКАД (УБП)

·         «Пятница Парк», Ленинградское ш., 37 км от МКАД (Таунхаусы)

 

В структуре новых поселков 1 квартала 83% приходится на проекты, представленные участками без подряда (УБП) и только 17% – поселки в формате таунхауса. Тенденция наполнения рынка проектами в формате участков без подряда сохраняется в начале 2016 года, и в дальнейшем, с большой долей вероятности, этот формат продолжит пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона. Ситуация коренным образом меняться не будет, так как продажа «просто земли» в эконом-сегменте требует минимальных вложений от девелопера. Этот фактор на сегодняшний день является ключевым. Однако, вновь наметился интерес девелоперов (и как следствие – рынка) к поселкам в формате таунхауса, который активно развивался в 2014 и отчасти в 2015 гг. Доля формата готовых домов и участков с подрядом остается на стабильно низком уровне. Доля этих форматов продолжает свое падение в общей структуре предложения.

С учетом новых проектов, вышедших в 1 квартале, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона на начало апреля 2016 года выглядит следующим образом: 64% поселков представлены в формате участков без подряда. Сохраняется тенденция гибкого подхода, когда застройщик может позволить построиться собственнику на участке с подрядом своими силами. Однако, в некоторых поселках с единой архитектурной концепцией, это требует согласования с девелопером. Готовые дома или участки с подрядом (УСП) предлагаются лишь в 7% от всего предложения поселков (+1 п.п. vs 4 кв. 2015). Около 17% поселков первичного рынка представлены таунхаусами (сблокированное жилье) (+2 п.п. vs 4 кв. 2015). Мультиформатных проектов, представленных двумя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается около 6%. Также в 6% поселков можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом.

 

  

1.jpg

В структуре нового предложения 1 квартала 2016 года доля поселков класса «эконом» является абсолютно доминирующей – 100%. Эта тенденция сохраняется третий квартал подряд. Таким образом, поселков в классе «эконом» в 1 квартале 2016 г. вышло в 2 раза больше, чем в 1 квартале 2015 г, и на 9% больше, чем 4 квартале 2015 г. Новых поселков класса «элит» и «бизнес» отмечено не было. Поселков класса «элит» не было отмечено на рынке весь 2015 г.

Предложение в классах выше эконом в 1 квартале 2016 г. прекратило падение: класс «бизнес» закрепился на отметке начала прошлого года, а класс «элит», находящийся в минимальном значении последнего десятилетия второй квартал подряд, еще не скоро покинет его. Таким образом, 16% поселков относятся к классу «бизнес», 4% - к классу «элит». Стоит напомнить, что начиная с 1 квартала 2014 года идет постепенное сокращение объемов предложения (и как следствие, числа поселков) по классу «элит», при этом темпы сокращения составляют примерно 1 п.п. в полугодие. Необходимо сказать, что 80% представленного на первичном рынке объема предложения загородных поселков всех классов и форматов являются проектами эконом-класса (+1 п.п. vs 4 кв. 2015 и +4 п.п. vs 1 кв. 2015).

В 1 квартале 2016 года Ярославское шоссе заняло лидирующую позицию по числу вышедших новых проектов (25% новых проектов). Ярославское шоссе находится за лидирующей тройкой направлений по общему количеству поселков на первичном рынке – 4-ая позиция. Почти 10% всех поселков находится именно на этом шоссе. Лидером направлений является Новорижское шоссе, которое уже много лет занимает 1 место по количеству загородных поселков и совокупному предложению на стадии активных продаж – здесь по итогам 1 квартала 2016 года сосредоточено 21% от всех поселков первичного рынка. В число лидеров по количеству поселков на стадии первичных продаж по итогам 1 квартала 2016 года также входят Киевское (вместе с Калужским) и Новорязанское шоссе, где насчитывается 12,6% и 10,3% поселков соответственно. Отчетный квартал не внес существенных изменений в распределение поселков на стадии первичных продаж по направлениям.

  

2.jpg

 

Дмитровское шоссе имеет большой потенциал к росту и обладает качественными характеристиками (наиболее широко представлен природный фактор с водной составляющей), влияющими на окончательный выбор загородной недвижимости. Сейчас на Дмитровском шоссе сосредоточено около 6,4% поселков от всего первичного рынка. Значительная часть предложения находится в поселках, расположенных вдоль береговой линии водных объектов естественного происхождения (в том числе, каскада водохранилищ).

По итогам 1 квартала 2016 года наблюдается равное количество поселков, вышедших на разном удалении: 33,3% новых поселков появилось на расстоянии до Малого бетонного кольца (в радиусе до 30 км от МКАД), при этом не отмечено ни одного поселка в радиусе до 15 км от МКАД (второй квартал подряд). В сравнении с 4 кварталом 2015 количество вышедших новых проектов в диапазоне до 30 км увеличилось в 4 раза. В диапазоне 31-60 км от МКАД (в так называемом «среднем поясе») таковых насчитывается также 33,3% от всех новых поселков. В сравнении с 4 кварталом 2015 количество вышедших новых проектов в диапазоне 31-60 км не изменилось. Категория «дальних дач» (в радиусе от 61 до 100 км от МКАД) составила те же 33,3% от всех новых проектов, что на 33,3% ниже уровня 4 квартала 2015. На расстоянии свыше 100 км от МКАД новых поселков зафиксировано не было, что происходило также и на протяжении всего 2015 года. Застройщики в своей массе не рискуют выводить проекты на большом удалении от Москвы ввиду ограниченного спроса. В целом, география новых поселков традиционно имеет неравномерную поквартальную динамику, хотя, стоит отметить, что последние три квартала имеется тенденция к стабилизации выхода определенного количества проектов в «среднем поясе».

3.jpg

 

 Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к «среднему поясу» и даже дальше, и если на расстоянии 10-15 км от МКАД проекты периодически выходят, то в непосредственной близости от МКАД (3-5 км) подобное происходит очень редко. Основная доля объема предложения в поселках всех классов приходится на расстояние 31-60 км от МКАД – 32%, тогда как на расстоянии до 15 км не многим более 14%. На расстоянии 16-30 км и 61-100 км приходится 20% и 24% соответственно, а свыше 100 км – всего 10%.

   

4.jpg


В связи с развитием рынка загородной недвижимости и естественно-историческим процессом образования организованных коттеджных поселков сначала вблизи Москвы, а с течением времени все дальше вглубь области, доля реализованных поселков увеличивается по мере приближения к границам МКАД, но также имеется большой процент реализованных проектов в диапазонах 31-60 км и 61-100 км.

 

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец 1 квартала 2016 года можно отнести 132 проекта (-1,9% vs 4 кв. 2015), находящиеся на стадии первичных продаж.

Доля поселков, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом, составляет 18%. Поселки с возможностью выбора между обязательным подрядом и без него составляют 8%. Еще 27% от общего числа поселков приходится на формат таунхаусов. Также стоит отметить, что в коттеджных поселках уровня «бизнес» и «элит» 17% являются мультиформатными, а лидирующим форматом, как и в классе «эконом», является формат участков без подряда – его доля составляет 30%. За последние 2 года формат таунхауса смог отвоевать большую долю рынка у формата УБП, однако в связи с тем, что поселков в классах выше «эконом» не выходит на рынок третий квартал подряд (а до этих периодов концептуальные поселки выходили единично), темпы прироста формата сблокированного жилья снизились. Однако, можно говорить о серьезной конкуренции за долю в структуре предложения форматов таунхауса и УБП в премиальных сегментах.

 

  

5.jpg

Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 31-60 км таких поселков насчитывается всего около 10% от всех поселков данного класса. Напротив, почти половина (48%) элитных поселков первичного рынка сконцентрировано в пределах 16-30-ти километровой зоны от МКАД, также как и поселков бизнес-класса, доля которых составляет 49% от общего количества проектов этого класса. Этот диапазон является максимально насыщенным среди премиального сегмента. На расстоянии до 15 км в классе «бизнес» сосредоточено около 24%, а в диапазоне 31-60 км – 23% от всех поселков бизнес-класса. Стоит отметить, что на расстоянии свыше 60 км доля поселков в классе «бизнес» составляет всего 5%.

Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на начало апреля лидером по количеству поселков является Новорижское шоссе, где сосредоточено 28% от общего объема поселков высокого класса (-5 п.п. vs 4 кв. 2015), на втором месте с небольшим отставанием располагается Киевское (вместе с Калужским) шоссе – здесь 26,5%. Тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков с большим отставанием замыкает Рублево-Успенское шоссе (около 11% от общего количества поселков данной категории). Т.е., более половины объема предложения концептуальных поселков (54,5%) располагается на двух загородных шоссе – Новорижском и Киевском (Калужском). Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает. Дмитровское шоссе в премиальном сегменте занимает долю в 9,1%.

Все поселки. Спрос и продажи

Традиционно основная доля спроса на загородном рынке приходится на формат участков без подряда. В 1 квартале 2016 года 67% сделок первичного рынка приходится на данный формат (+1 п.п. vs 4 кв. 2015). Спрос на готовые дома или участки с подрядом немного вырос и составил 6% (+1 п.п. vs 4 кв. 2015). Спрос на участки с подрядом или без подряда на выбор отмечен на уровне 5% в общей структуре сделок (+0 п.п. vs 4 кв. 2015). В структуре сделок 1 квартала спрос на таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, флэтхаусы и т.п.) составляет 16% - значительный рост за квартал (+7 п.п. vs 4 кв. 2015). Спрос на мультиформатные проекты за отчетный квартал потерял целых 9 п.п. (vs 4 кв. 2015) и занимает 6% сделок загородного рынка.

 

  

6.jpg

В 1 квартале доля сделок в сегменте «эконом» находится на уровне 83% (+3 п.п. vs 4 кв. 2015 и +2 п.п. vs 1 кв. 2015). Доля сегмента «бизнес» остается крайне невысокой и достигла минимального значения за последние 2 года – всего 14% сделок в этом классе (-5 п.п. vs 4 кв. 2015 и -2 п.п. vs 1 кв. 2015). Стоит отметить, что спрос на элитные объекты остается на стабильно низком уровне – в 1 квартале наметилось незначительное оживление сегмента до 3% (+2 п.п. vs 4 кв. 2015 и +0 п.п. vs 1 кв. 2015). Впервые с 3 кв. 2013 в этом сегменте отмечен рост спроса, хотя и незначительный.

 

  

7.jpg

Переходя к географии спроса загородного рынка, можно отметить, что традиционным лидером осталось Новорижское шоссе, где спрос во всех классах и форматах составил порядка 22%. Далее следует ряд направлений, где спрос колеблется в диапазоне 10-11%: Киевское (с Калужским) шоссе – 10,9%, Новорязанское – 10,8%, Ленинградское и Ярославское – по 10,6%, а также Симферопольское направление, где спрос чуть-чуть не дотягивает до 10%.

  

8.jpg

Лидерами продаж Подмосковья в сегменте «бизнес» и «элит» являются Новорижское (спрос впервые за много лет перевалил за 30% от всех продаж в премиальном сегменте), Киевское (Калужское) (26%) и Дмитровское (10%) шоссе. На этих направлениях сосредоточено 2/3 всего премиального спроса.

Распределение спроса по удаленности от МКАД в загородных поселках несколько отличается от структуры предложения первичного рынка, но главная тенденция видна – рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД, где цена на землю или домовладение может в несколько раз отличаться от аналогов в непосредственной близости от Москвы, без потерь в качествах проживания. Основная доля спроса в поселках всех классов приходится на расстояние 31-60 км от МКАД – 31%. Вторым показателем по спросу является расстояние в диапазоне 61-100 км – 26%. На расстоянии 16-30 км и до 15 км приходится 20% и 13% соответственно, а свыше 100 км – всего 10%.

 

  

9.jpg

Цены

На конец 1 квартал 2016 года, средняя стоимость квадратного метра домовладений (коттеджей) в Подмосковье, с учетом стоимости земли и пакета коммуникаций и среднего курса рубля в 1 квартале, составила 205 800 руб. (-12,6% vs 4 кв. 2015), 112 050 руб. (+1,4% vs 4 кв. 2015) и 63 450 руб. (+0,9% vs 4 кв. 2015) по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно. Если говорить о ценах на УБП, то здесь средняя цена сотки с учетом пакета коммуникаций составила 462 000 руб./сот. (в сегменте «элит») (-8,9% vs 4 кв. 2015), 428 900 руб./сот. («бизнес») (+0,4% vs 4 кв. 2015) и 287 000 руб./сот. («эконом») (+0,9% vs 4 кв. 2015).

Снижение средних цен по домам и УБП в классе «элит» простимулировало спрос в 1 квартале, однако, скорее всего, это мера не сможет кардинально изменить ситуацию в элитном сегменте. Падение спроса в проектах бизнес-класса не отразилось на ценах предложения – застройщик в этом сегменте время от времени может стимулировать спрос ценовыми акциями, но к кардинальному пересмотру цен в сторону понижения он не готов. Рост средней цены кв. м домовладения и УБП в классе «эконом» обусловлен повышением спроса в 1 квартале.

Средние ценовые показатели по УБП на начало апреля 2016 года по следующим направлениям:

·      Новорижское шоссе – 432 000 руб. за сотку (-0,4% vs 4 кв. 2015);

·      Киевское и Калужское шоссе – 440 150 руб. за сотку (-6,1% vs 4 кв. 2015);

·      Дмитровское шоссе – 289 100 руб. за сотку (+1,2% vs 4 кв. 2015).

 

Тенденции 1 квартала и всего 2016 года:

v      1 квартал 2016 года показал, что на рынке загородной недвижимости продолжает реализовываться потенциал в классе «эконом» в формат УБП (участки без подряда);

v      Темпы вывода на рынок новых загородных проектов выше как показателей 4 квартала 2015 (+9%), так и показателей 1 квартала 2015 года (+40%);

v      Общая ситуация на рынке остается выжидательной, активность застройщиков от месяца к месяцу нестабильна (например, в январе на рынок вышло 6 новых проектов, а феврале – ни одного);

v      83% новых проектов (10 из 12) 1 квартала 2016 г. вышли в формате УБП. Тенденция выхода проектов в формате УБП продолжается и будет продолжаться в перспективе 2016 года, так как формат УБП требует от застройщика минимальных вложений, что актуально в сложившихся условиях;

v      Доля поселков в классе «элит» в 1 квартале сохраняет показатель исторического минимума последнего десятилетия – около 4% рынка;

v      Спрос на УБП (как в классе «эконом», так и «бизнес») находится на стабильно высоком уровне при пропорциональном росте предложения, хотя отчетный квартал не отметился его ростом – уровень 4 кв. 2015 года сохраняется. Спрос в этом сегменте перетекает в более бюджетную сферу, при этом небольшой бюджет достигается посредством уменьшения площадей участков в предложениях застройщиков и удаленности от МКАД.




закрыть