подпишитесь
на наши новости

Жилая загородная недвижимость 4 квартал 2015 года

 

Аналитический центр ПАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона в 4 квартале 2015 года.

 

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На начало января 2016 года в Подмосковье (включая территорию Новой Москвы) насчитывается 642 (-0,9% vs 3 кв. 2015) коттеджных и дачных поселков всех классов и форматов на стадии первичных продаж, а также 381 (+1,6% vs 3 кв. 2015) поселков на стадии вторичных продаж и 27 (+12,5% vs 3 кв. 2015) – в стадии заморозки, где продажи не ведутся.

В 2015 году загородный рынок Подмосковья пополнился 46 проектами всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что на 35% ниже показателей 2014 года. В 4 квартале 2015 года загородный рынок Подмосковья пополнился 11 проектами (исключительно класса «эконом») и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что на 42% ниже показателей того же периода 2014 года, и также на 21% ниже показателей 3 квартала 2015. Активность девелоперов на загородном рынке по-прежнему остается достаточно низкой по сравнению с докризисным периодом, хотя темпы прироста от месяца к месяцу могут расти.

Новые проекты 4 квартала:

В октябре:

·         «Швейцарская долина», Симферопольское ш., 57 км от МКАД (УБП)

·         «Новорижские дачи», Новорижское ш., 55 км от МКАД (УБП)

·         «Рига парк», Новорижское ш., 24 км от МКАД (таунхаус + коттедж)

В ноябре:

 ·         «Поселок Художников», Новорижское ш., 40 км от МКАД (УБП)

 ·         «Яркино», Симферопольское ш., 80 км от МКАД (УБП)

 ·         «Малая Дубна», Горьковское ш., 72 км от МКАД (УБП)

 ·         «Городище», Новорязанское ш., 77 км от МКАД (УБП)

 ·         «Петровское», Новорязанское ш., 77 км от МКАД (УБП)

 ·          «Ромашково», Егорьевское ш., 56 км от МКАД (УБП)

В декабре:

·         «Никульское», Ярославское ш., 78 км от МКАД (УБП)

·         «Кубасово», Каширское ш., 75 км от МКАД (УБП)

 

В структуре новых поселков 4 квартала 91% приходится на проекты, представленные участками без подряда (УБП) и только 9% (1 поселок) – мультиформатный проект. Трендом всего 2015 года, также, как и всего 2014-ого, остаются проекты с участками без подряда, которые продолжают пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона. Ситуация в свете нестабильной макроэкономической ситуации коренным образом меняться не будет, так как продажа «просто земли» требует минимальных вложений от девелопера. Этот фактор на сегодняшний день является ключевым. Прирост поселков в формате таунхауса, который активно развивался в 2014 и отчасти в 2015 гг., приостановился. Доля формата готовых домов и участков с подрядом остается на стабильно низком уровне.

С учетом новых проектов, вышедших в 4 квартале, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона на начало янвабря 2016 года выглядит следующим образом: 83% от общего объема предложения участков и домовладений представлены форматом участков без подряда (+3 п.п. vs 3 кв. 2015). Тенденция появления участков без подряда как продукта в поселках высокого ценового уровня, ранее ограниченных обязательным подрядом, продолжается. Сохраняется тенденция гибкого подхода, когда застройщик может позволить построиться собственнику на участке с подрядом своими силами. Готовые дома или участки с подрядом (УСП) предлагаются лишь в 3% от всего объема (-1 п.п. vs 3 кв. 2015). Около 6% от общего объема предложения первичного рынка представлены таунхаусами (сблокированное жилье) (-1 п.п. vs 3 кв. 2015). Мультиформатных проектов, представленных двумя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается около 4%. Также в 4% от всего объема можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом. Такое положение вещей для данного формата сохранялось весь 2015 год.

1.jpg


В структуре нового предложения 4 квартала 2015 года (также как и кварталом ранее) доля поселков класса «эконом» стала абсолютно доминирующей – 100%. Эта тенденция сохраняется второй квартал подряд. Таким образом, поселков в классе «эконом» в 4 квартале 2015 г. вышло на 8% меньше, чем в 4 квартале 2014 г., а за весь 2015 год – на 20% меньше по сравнению с 2014 годом. Новых поселков класса «элит» отмечено не было, так же как и в первых трех кварталах 2015 г.

Предложение в классах выше эконом в 4 квартале 2015 г. продолжает снижаться и остается в нижних границах по сравнению с прошлыми периодами. Если со 2 по 4 квартал 2014 года наблюдался рост количества поселков класса «бизнес», то уже в 1 квартале 2015 года это количество не менялось, а со 2 квартала умеренно сокращается (-1 п.п. vs 3 кв. 2015 и -3 п.п. vs 4 кв. 2014). Также, начиная с 1 квартала 2014 года наметилось сокращение объемов предложения (и как следствие, числа поселков), в том числе и по классу «элит», при этом темпы сокращения составляют примерно 1 п.п. в полугодие. Необходимо сказать, что 87% представленного на первичном рынке объема предложения загородных поселков всех классов и форматов являются проектами эконом-класса (+2 п.п. vs 3 кв. 2015 и +5 п.п. vs 4 кв. 2014). Следует также отметить, что класс «элит» достиг исторического минимума по объему предложения на первичном рынке.

2.jpg


В 4 квартале 2015 года Новорижское шоссе заняло лидирующую позицию по числу вышедших новых проектов (27% рынка новых проектов). Новорижское шоссе – многолетний лидер по количеству загородных поселков и совокупному предложению на стадии активных продаж. На Новорижском шоссе сосредоточено по итогам 4 квартала 2015 года около 20,2% от всего предложения участков и домовладений первичного рынка. В число лидеров по совокупному предложению на стадии первичных продаж по итогам 4 квартала 2015 года также входят Новорязанское и Киевское (вместе с Калужским) шоссе, где насчитывается по 12,2%. 4 квартал не внес существенных изменений в распределение первичного предложения по направлениям.

3.jpg


Дмитровское шоссе имеет большой потенциал к росту и обладает качественными характеристиками (наиболее широко представлен природный фактор с водной составляющей), влияющими на окончательный выбор загородной недвижимости. Сейчас на Дмитровском шоссе сосредоточено около 7,0% предложений всего первичного рынка, значительная часть которых находится в поселках, расположенных вдоль береговой линии водных объектов естественного происхождения (в том числе, каскада водохранилищ).

По итогам 4 квартала 2015 года только 9% новых поселков (1 поселок) появилось на расстоянии до Малого бетонного кольца (в радиусе до 30 км от МКАД), при этом не отмечено ни одного поселка в радиусе до 15 км от МКАД. Напротив, в диапазоне 31-60 км от МКАД (в так называемом «среднем поясе») таковых насчитывается уже 36% от всех новых поселков. В сравнении с 3 кварталом 2015 количество вышедших новых проектов в диапазоне 31-60 км не претерпело изменений. Категория «дальних дач» (в радиусе от 61 до 100 км от МКАД) составила 55% от всех новых проектов, что на 50% выше уровня 3 квартала 2015. На расстоянии свыше 100 км от МКАД новых поселков зафиксировано не было, что происходило на протяжении всего 2015 года. Застройщики в своей массе не рискуют выводить проекты на большом удалении от Москвы, ввиду ограниченного спроса на таком расстоянии. В целом, география новых поселков традиционно имеет неравномерную поквартальную динамику, хотя, стоит отметить, что последние 2 квартала имеется тенденция к стабилизации выхода определенного количества проектов в «среднем поясе».

4.jpg


Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к «среднему поясу» и даже дальше, и если на расстоянии 10-15 км от МКАД проекты периодически выходят, то в непосредственной близости от МКАД (3-5 км) подобное происходит очень редко. Основная доля объема предложения в поселках всех классов приходится на расстояние 31-60 км от МКАД – 37%, тогда как на расстоянии до 15 км всего 3%. На расстоянии 16-30 км и 61-100 км приходится 12% и 32% соответственно, а свыше 100 км – целых 16%.

В связи с развитием рынка загородной недвижимости и естественно-историческим процессом образования организованных коттеджных поселков сначала вблизи Москвы, а с течением времени все дальше вглубь области, доля реализованных поселков увеличивается по мере приближения к границам МКАД, но также имеется большой процент реализованных проектов в диапазоне 16-30 км.

 

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец 4 квартала 2015 года можно отнести 107 (-1,8% vs 3 кв. 2015) проектов, находящиеся на стадии первичных продаж.

Доля объема предложения в поселках, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом, составляет 13%. Поселки с возможностью выбора между обязательным подрядом и без него составляют 19%. Еще 15% от общего объема приходятся на формат таунхаусов. Также стоит отметить, что в коттеджных поселках уровня «бизнес» и «элит» 10% являются мультиформатными, а лидирующим форматом, как и в классе «эконом», является формат участков без подряда – его доля составляет 43%.

5.jpg


Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 31-60 км совокупный объем предложения по участкам и домовладениям таких поселков составляет всего около 5,5% (всего 1 проект) от всех поселков данного класса. Напротив, более 66% предложения элитных поселков первичного рынка сконцентрировано в пределах 16-30-ти километровой зоны от МКАД, в то время как объем предложения по поселкам бизнес-класса здесь составляет 44% от совокупного объема проектов этого уровня. Примерно такой же процент от всего объема предложения поселков класса «бизнес» лежит и в диапазоне 31-60 км – те же 44%. А на расстоянии свыше 60 км доля поселков в классе «бизнес» составляет всего около 5%.

Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на начало января лидером по совокупному объему предложения является Новорижское шоссе, где сосредоточено 33% от общего предложения участков и домовладений высокого класса    (-1 п.п. vs 3 кв. 2015). Тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков замыкают Киевское (Калужское), Ярославское шоссе (около 18% и 13% от общего количества предложения поселков данной категории соответственно). Т.е., более половины объема предложения концептуальных поселков (51%) располагается на двух загородных шоссе – Новорижском и Киевском (Калужском). Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает. Стоит отметить, что престижное Рублево-Успенское шоссе занимает долю в 4% среди всех концептуальных поселков, и этот процент полностью относится к классу бизнес и элит – эконом-класс на данном направлении не представлен ни одним проектом. Дмитровское шоссе в премиальном сегменте занимает долю в 10%.

Все поселки. Спрос и продажи

Традиционно основная доля спроса на загородном рынке приходится на формат участков без подряда. В 4 квартале 2015 года около 66% сделок первичного рынка приходится на данный формат (-1 п.п. vs 3 кв. 2015). Спрос на готовые дома или участки с подрядом составил 5% (+0 п.п. vs 3 кв. 2015). Спрос на участки с подрядом или без подряда на выбор незначительно снизился и отмечен на уровне 5% в общей структуре сделок (-1 п.п. vs 3 кв. 2015). В структуре сделок 4 квартала спрос на таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, флэтхаусы и т.п.) составляет 9%, и здесь без изменений за квартал (+0 п.п. vs 3 кв. 2015). Спрос на мультиформатные проекты за отчетный квартал набрал 2 п.п. (vs 3 кв. 2015) и занимает 15% сделок загородного рынка.

6.jpg


В 4 квартале доля сделок в сегменте «эконом» находится на уровне 80% (-1 п.п. vs 3 кв. 2015 и -2 п.п. vs 4 кв. 2014). Доля сегмента «бизнес» остается невысокой, но смогла вернуться к уровню 2 квартала (+2 п.п. vs 3 кв. 2015 и +4 п.п. vs 4 кв. 2014) – 19% сделок в этом классе. Стоит отметить, что спрос на элитные объекты остается на стабильно низком уровне; в 4 квартале он также упал до психологически важной отметки в 1% (-1 п.п. vs 3 кв. 2015 и -2 п.п. vs 4 кв. 2014). Падение спроса на элитную загородную недвижимость продолжается от квартала к кварталу уже на протяжении более 2 лет.

21452354575676344556457455357864234.png


Переходя к географии спроса загородного рынка, можно отметить, что спрос на поселки по Новорижскому шоссе составил порядка 24%, совсем рядом спрос по Киевскому (Калужскому) шоссе – около 19%. Замыкает ТОП-3 по географии спроса Ленинградское направление – здесь сосредоточено около 11% проданных загородных объектов недвижимости (в 3 квартале ТОП-3 замыкало Ярославское направление). Лидерами продаж Подмосковья в сегменте «бизнес» и «элит» являются Киевское (Калужское) (25%), Новорижское (22%) и Ленинградское (15%) шоссе. На этих направлениях сосредоточено чуть меньше 2/3 всего премиального спроса. На Дмитровском шоссе сосредоточено около 6% спроса на загородную недвижимость премиального класса.

 

 

Цены

В 4 квартале отмечен рост цены квадратного метра на коттеджи в классе «эконом», небольшая плюсовая коррекция в классе «бизнес» и снижение в классе «элит». Большинство озвучивают стоимость недвижимости в рублевом эквиваленте при информировании об уровне цен, но долларовые прайсы все еще встречаются на рынке. Например, в поселках элитного уровня на «прайсовые» цены предоставляется значительная скидка или фиксируется курс ниже ЦБ. Многие застройщики именно в классе «элит» оставляют за собой право фиксировать курс на «спросовом» уровне. Средняя стоимость квадратного метра домовладений, с учетом стоимости земли и пакета коммуникаций и среднего курса рубля в 4 квартале, составила 235 500 руб. (-4,7% vs 3 кв. 2015), 110 500 руб. (+0,4% vs 3 кв. 2015) и 62 900 руб. (+5,5% vs 3 кв. 2015) по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно. Снижение средних цен в классе «элит» обусловлено низким спросом в этом сегменте, который продолжает падать от квартала к кварталу, либо стагнирует на фоне редких периодов укрепления рублевой валюты. Рост спроса в проектах бизнес-класса не сильно сказался на цене предложения, но застройщик в этом сегменте не спешит резко реагировать на изменения, в том числе и «спросового» характера, ввиду сложившейся ситуации в экономике, боясь потерять покупателя. Рост средней цены кв. м домовладения в классе «эконом» спровоцировал снижение спроса в этом сегменте.

Средние ценовые показатели по участкам без подряда на начало января 2016 года по следующим направлениям:

·      Новорижское шоссе – 433 600 руб. за сотку (+1,3% vs 3 кв. 2015);

·      Киевское и Калужское шоссе – 468 700 руб. за сотку (+12,8% vs 3 кв. 2015);

·      Дмитровское шоссе – 285 800 руб. за сотку (-2,7% vs 3 кв. 2015).

 

Тенденции 4 квартала и всего 2015 года:

v      4 квартал 2015 года показал, что рынок загородной недвижимости имеет запас прочности и плавно реализуемый потенциал роста в классах «эконом» и «бизнес» через формат УБП (участки без подряда);

v      Темпы вывода на рынок новых загородных проектов ниже как показателей 3 квартала 2015 (-21%), так и показателей 4 квартала 2014 года (-41%);

v      Общая ситуация на рынке остается выжидательной, активность застройщиков и девелоперов крайне невелика. Снижение темпов ввода новых поселков можно связать с нестабильной макроэкономической ситуацией в течение 2015 года, которая влияет на загородный рынок в целом;

v      91% новых проектов 4 квартала 2015 г. вышли в формате УБП, а за весь 2015 год – 72%. Тренд 2014 года продолжился и в 2015 году. Такое положение вещей обусловлено тем, что формат УБП требует от застройщика минимальных вложений;

v      Предложение и спрос в классе «элит» в 4 квартале опустились до исторического минимума последнего десятилетия – около 1% рынка;

v      Спрос на участки без подряда (как в классе «эконом», так и «бизнес») находится на стабильно высоком уровне при пропорциональном росте предложения. Спрос в этом сегменте перетекает в более бюджетную сферу, при этом небольшой бюджет достигается посредством уменьшения площадей участков в предложениях застройщиков и удаленности от МКАД;

v      Средняя цена квадратного метра на коттеджи всех классов закрепилась на уровне конца прошлого года, вследствие относительной стабилизации курса рубля.

Прогнозы на 2016 год:

v      При сохранении негативных макроэкономических трендов, «эконом» класс займет до 90% рынка. Поселки класса «элит» могут исчезнуть с карты Подмосковья;

v      Дальнейшее снижение цен при сохранении низкой покупательской активности и предоставление больших скидок застройщиками;

v      Класс «бизнес» станет более доступным, в том числе теряя неключевые качественные характеристики и уменьшая продаваемые площади;

v      Более интенсивное освоение территорий за пределами Малого Бетонного Кольца и даже дальше;

v      Перетекание спроса в менее популярные направления (юг и восток Подмосковья), ввиду более демократичного ценообразования.




закрыть