подпишитесь
на наши новости

Жилая загородная недвижимость 3 квартал 2015 

 

Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона в 3 квартале 2015 года.

 

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На начало октября 2015 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях, но включая территорию Новой Москвы) насчитывается 648 (+1,4% vs 2 кв. 2015) коттеджных и дачных поселков всех классов и форматов на стадии первичных продаж, а также 375 (+6,8% vs 2 кв. 2015) поселков на стадии вторичных продаж и 24 – в стадии заморозки, где продажи не ведутся.

В 3 квартале 2015 года загородный рынок Подмосковья пополнился 14 проектами всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что на 75% выше показателей того же периода 2014 года, и также выше на 8% показателей 2 квартала 2015. Активность девелоперов на загородном рынке по-прежнему остается достаточно низкой по сравнению с докризисным периодом, хотя темпы прироста от месяца к месяцу могут расти.

Новые проекты 3 квартала:

В июле:

·         «Яхонты Club», Горьковское ш., 45 км от МКАД (УБП)

·         «Федорцово», Щелковское ш., 48 км от МКАД (УБП)

·         «Кудрино», Ярославское ш., 65 км от МКАД (УБП)

·         «Гранвилль», Ярославское ш., 59 км от МКАД (УБП)

·         «Олвиль», Симферопольское ш., 45 км от МКАД (УБП)

·         «Матрёнино», Новорижское ш., 95 км от МКАД (УБП)

·         «Загорянка парк», Щелковское ш., 16 км от МКАД (таунхаус)

В августе:

·         «Никольское-Лесное», Ленинградское ш., 26 км от МКАД (УБП)

·         «Сосновый бор. Зеленый квартал», Новорязанское ш., 14 км от МКАД (флэтхаус)

·         «Зеленая горка», Ярославское ш., 75 км от МКАД (УБП)

·         «Солнечная долина-1», Новорязанское ш., 75 км от МКАД (УБП)

·         «Солнечный берег», Новорязанское ш., 16 км от МКАД (УБП)

·         «Прибрежный квартал», Ярославское ш., 12 км от МКАД (коттедж)

В сентябре:

·         «Мечта-квартал 2.2», Дмитровское ш., 23 км от МКАД (таунхаус, квадрохаус)

 

В структуре новых поселков 3 квартала 72% приходится на проекты, представленные участками без подряда (УБП), формат таунхауса (квадрохауса, флэтхауса) занимает 21% и коттеджей – 7%. В любом случае, трендом первых 3-х кварталов 2015 года, также, как и всего 2014-ого, остаются проекты с участками без подряда, которые продолжают пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона. Ситуация коренным образом меняться не будет, так как продажа «просто земли» требует минимальных вложений от девелопера. Этот фактор на сегодняшний день является ключевым. Напротив, темпы прироста поселков с домами и УСП снизились.

1_з.jpg


С учетом новых проектов, вышедших в 3 квартале, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона на начало октября 2015 года выглядит следующим образом: 80% от общего объема предложения участков и домовладений представлены форматом участков без подряда (+2 п.п. vs 2Q2015). Тенденция появления участков без подряда как продукта в поселках высокого ценового уровня, ранее ограниченных обязательным подрядом, продолжается. Сохраняется тенденция гибкого подхода, когда застройщик может позволить построиться собственнику на участке с подрядом своими силами. Готовые дома или участки с подрядом (УСП) предлагаются лишь в 4% от всего объема. Около 7% от общего объема предложения первичного рынка представлены таунхаусами (сблокированное жилье) (-1 п.п. vs 2Q2015). Мультиформатных проектов, представленных двумя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается около 4%. Также в 5% от всего объема можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом. Такое положение вещей для данного формата сохраняется 3-й квартал подряд.

2_з.jpg


В структуре нового предложения 3 квартала 2015 года доля поселков класса «эконом» стала абсолютно доминирующей – 100%. Такого дисбаланса в классе не было на рынке загородной недвижимости последние 3 года. Таким образом, в классе «эконом» поселков вышло на 17% больше по сравнению со 2 кварталом 2015, и в 3,5 раза больше 2 квартала 2014 г. Новых поселков класса «элит» отмечено не было, так же как и в первых двух кварталах 2015 г.

 

Предложение в классах выше эконом в 3 квартале 2015 г. стабилизировалось, хотя и остается в нижних границах по сравнению с прошлыми периодами (4 кв. 2014 и 1 кв. 2015). Если со 2 по 4 квартал 2014 года наблюдается рост количества поселков класса «бизнес», то уже в 1 квартале 2015 года это количество не менялось, а со 2 квартала умеренно сокращается. Также, начиная с 1 квартала 2014 года наметилось сокращение объемов предложения (и как следствие, числа поселков), в том числе и по классу элит, при этом темпы сокращения составляют примерно 1 п.п в полугодие. Следует также отметить, что 85% представленного на первичном рынке объема предложения загородных поселков всех классов и форматов являются проектами эконом-класса (+0 п.п. vs 2Q2015 и +2 п.п. vs 3Q2014).

3_з.jpg


В 3 квартале 2015 года Ярославское шоссе заняло лидирующую позицию по числу вышедших новых проектов (29% рынка новых проектов). Многолетний лидер по количеству загородных поселков и совокупному предложению на стадии активных продаж – Новорижское шоссе – показал один из последних результатов по этому показателю – 7% (или один вышедший поселок). Однако, на Новорижском шоссе сосредоточено по итогам 3 квартала 2015 года около 20,4% от всего предложения участков и домовладений первичного рынка. В число лидеров по совокупному предложению на стадии первичных продаж по итогам 3 квартала 2015 года также входят Новорязанское шоссе (12,1% от расчетной базы), а третью позицию замыкает Киевское (вместе с Калужским) – здесь 11,7%. В 3 квартале Новорязанское шоссе потеснило Киевское (вместе с Калужским) со 2-ого места.

4_з.jpg


Рублево-Успенское шоссе продолжает возглавлять рейтинг наиболее «обжитых» направлений, среди всего объема предложения данное направление занимает 0,5% первичного рынка (+0 п.п vs 2Q2015). Проекты на этом направлении выходят крайне редко, и если тенденция продолжится и дальше, Рублево-Успенское шоссе в ближайший год может покинуть рейтинг направлений первичного рынка, а предложения останутся только на вторичном рынке.

По итогам 3 квартала 2015 года 42% новых поселков появилось на расстоянии до Малого бетонного кольца (в радиусе до 30 км от МКАД), при этом еще треть от этого количества – в радиусе до 15 км. Напротив, в диапазоне 31-60 км от МКАД (в так называемом «среднем поясе») таковых насчитывается всего 29% от всех новых поселков. По сравнению со 2 кварталом 2015 количество вышедших новых проектов в диапазоне до 30 км выросло в 6 раз (+5 проектов), а в диапазоне 31-60 км – упало на 60%. Категория «дальних дач» (в радиусе от 61 до 100 км от МКАД) составила 29% от всех новых проектов, что на 50% ниже уровня 2 квартала 2015. На расстоянии свыше 100 км от МКАД новых поселков зафиксировано не было, что происходит 3-й квартал подряд. Застройщики не рискуют выводить проекты на большом удалении от Москвы, ввиду ограниченного спроса на них. В целом, география новых поселков традиционно имеет неравномерную поквартальную динамику.

5_з.jpg


Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к Малому и Большому бетонным кольцам и даже дальше, и если на расстоянии 10-15 км от МКАД проекты периодически выходят (как в текущем квартале), то в непосредственной близости от МКАД (3-5 км) подобное происходит очень редко. Основная доля объема предложения в поселках всех классов приходится на расстояние 16-30 км от МКАД – 36%, тогда как на расстоянии до 15 км всего 4%.

В связи с развитием рынка загородной недвижимости и естественно-историческим процессом образования организованных коттеджных поселков сначала вблизи Москвы, а с течением времени все дальше вглубь области, доля реализованных поселков увеличивается по мере приближения к границам МКАД, но также имеется большой процент реализованных проектов в диапазоне 16-30 км.

 

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец 3 квартала 2015 года можно отнести 109 проектов, находящиеся на стадии первичных продаж.

Доля объема предложения в поселках, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом, составляет 15%. Поселки с возможностью выбора между обязательным подрядом и без него составляют 19%. Еще 15% от общего объема приходятся на формат таунхаусов. Также стоит отметить, что в коттеджных поселках уровня «бизнес» и «элит» 10% являются мультиформатными, а лидирующим форматом, как и в классе «эконом», является формат участков без подряда – его доля составляет 41%. Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 31-60 км совокупный объем предложения по участкам и домовладениям таких поселков составляет всего около 6% от расчетной базы. Напротив, более 65% предложения элитных поселков первичного рынка сконцентрировано в пределах 16-30-ти  километровой зоны от МКАД, в то время как объем предложения по поселкам бизнес-класса здесь составляет 42% от совокупного объема проектов этого уровня. Основной объем предложения по поселкам бизнес класса сосредоточен в диапазоне 31-60 км – 46%. А на расстоянии более 60 км доля поселков в классе бизнес составляет всего около 5%.

6_з.jpg


Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на начало октября лидером по совокупному объему предложения является Новорижское шоссе, где сосредоточено 34% от общего предложения участков и домовладений высокого класса (+4 п.п. vs 2Q2015). Тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков замыкают Киевское (Калужское), Ярославское шоссе (около 17% и 12% от общего количества предложения поселков данной категории соответственно). Т.е., более половины объема предложения концептуальных поселков (51%) располагается на двух загородных шоссе – Новорижском и Киевском (Калужском). Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает. Стоит отметить, что престижное Рублево-Успенское шоссе занимает долю в 4% среди всех концептуальных поселков, и этот процент полностью относится к классу бизнес и элит – эконом-класс на данном направлении не представлен ни одним проектом.

Все поселки. Спрос и продажи

Традиционно основная доля спроса на загородном рынке приходится на формат участков без подряда. В 3 квартале 2015 года около 67% сделок первичного рынка приходится на данный формат (+0 п.п. vs 2Q2015). Спрос на готовые дома или участки с подрядом составил 5% (+0 п.п. vs 2Q2015). Также не претерпел изменений спрос на участки с подрядом или без подряда на выбор – 6% в общей структуре сделок (+0 п.п. vs 2Q2015). вырос (+1 п.п. vs 1Q2015). В структуре сделок 3 квартала спрос на таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, флэтхаусы и т.п.) составляет 9%, и здесь тоже без изменений за квартал (+0 п.п. vs 2Q2015). Также без изменений мультиформат, и он занимает 13% сделок загородного рынка.

7_з.jpg


В 3 квартале доля сделок в сегменте «эконом» перевалила за психологически важную отметку в 80%, и составляет в общей структуре сделок первичного рынка загородной недвижимости 80,5% (+1,5 п.п. vs 2Q2015). Доля сегмента «бизнес» остается невысокой и опустилась ниже 2 квартала (-2 п.п. vs 2Q2015) – 17% сделок в этом классе. Стоит отметить, что спрос на элитные объекты остается на стабильно низком уровне; к этому сегменту можно отнести 2,5% сделок на первичном рынке за 3 квартал 2015 года (+0,5 п.п. vs 2Q2015).

8_з.jpg


Переходя к географии спроса загородного рынка, можно отметить, что спрос на поселки по Новорижскому шоссе составил не более 23%, совсем рядом спрос по Киевскому (Калужскому) шоссе – 21%. Замыкает ТОП-3 по географии спроса Ярославское направление – здесь сосредоточено около 9% проданных загородных объектов недвижимости. Лидерами продаж Подмосковья в сегменте «бизнес» и «элит» являются Новорижское, Киевское (Калужское) и Ленинградское шоссе. На этих направлениях сосредоточено 61% всего премиального спроса.

 

Цены

В 3 квартале отмечено снижение стоимости квадратного метра на коттеджи в классе «эконом» и «бизнес», и увеличение в классе «элит». Большинство застройщиков перешло на рублевые расчеты при информировании об уровне цен, но долларовые прайсы все еще встречаются на рынке. Например, в поселках элитного уровня на «прайсовые» цены предоставляется значительная скидка или фиксируется курс ниже ЦБ. Многие застройщики именно в классе «элит» оставляют за собой право фиксировать курс на «спросовом» уровне. Средняя стоимость квадратного метра домовладений, с учетом стоимости земли и коммуникаций и среднего курса рубля в 3 квартале, составила 247 100 руб. (+1,4% vs 2Q2015), 110 000 руб. (-7,5% vs 2Q2015) и 59 600 руб. (-3,5% vs 2Q2015) по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно. Незначительное повышение цены в классе «элит» обусловлено корректировкой под влиянием небольшого увеличения спроса в этом сегменте. Снижение спроса на проекты бизнес-класса существенно отразилось на ценах, которые потеряли в цене сильнее всех остальных классов.

Лидеры спроса поселков всех классов по направлениям – Новорижское, Киевское (Калужское) и Ярославское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели по участкам без подряда на начало октября 2015 года:

·      Новорижское шоссе – 428 200руб. за сотку (+1,7% vs 2Q2015);

·      Киевское и Калужское шоссе – 415 500 руб. за сотку (+1,7% vs 2Q2015);

·      Ярославское шоссе – 287 100 руб. за сотку (+1,0% vs 2Q2015).

Средний ценовой показатель по участкам без подряда по Дмитровскому шоссе – 293 600 руб. за сотку.

 

Тенденции 3 квартала 2015 года:

v      3 квартал 2015 года показал, что рынок загородной недвижимости имеет потенциал роста и стремится к стабильному состоянию после потрясений конца прошлого года.

v      Темпы вывода на рынок новых загородных проектов выше показателей 2 квартала 2015 (+8%), и значительно выше показателей 3 квартала 2014 года (+75%);

v      Девелоперы начинают осваиваться на рынке и приспосабливаться к новым условиям и поведению покупателя (после кризисных потрясений конца 2014 г.). Хотя, общая ситуация на рынке остается выжидательной, отдельные застройщики начинают проявлять активность;

v      72% новых проектов 3 квартала 2015 г. вышли в формате участков без подряда. Тренд 2014 года продолжается и в 2015 году. Это связано с тем, что формат УБП требует от застройщика минимальных вложений;

v      Спрос на участки без подряда находится на стабильно высоком уровне при пропорциональном росте предложения. Спрос в этом сегменте перетекает в более бюджетную сферу, при этом небольшой бюджет достигается посредством уменьшения площадей участков в предложениях застройщиков и удаленности от МКАД;

v      Средняя цена квадратного метра на коттеджи всех классов закрепилась на уровне конца прошлого года, вследствие относительной стабилизации курса рубля.




закрыть