подпишитесь
на наши новости


Жилая загородная недвижимость 2 квартал 2015 


Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона во 2 квартале 2015 года.

 

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На начало июля 2015 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях, но включая территорию Новой Москвы) насчитывается 639 коттеджных и дачных поселков всех классов и форматов на стадии первичных продаж, а также 351 поселок на стадии вторичных продаж и 23 – в стадии заморозки, где продажи не ведутся.

Во 2 квартале 2015 года загородный рынок Подмосковья пополнился 13 проектами всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что на 43% ниже показателей того же периода 2014 года, но на 63% выше показателей 1 квартала 2015. Активность девелоперов на загородном рынке по-прежнему остается достаточно низкой по сравнению с докризисными периодами.

Новые проекты 2 квартала:

В апреле:

·         «Ла-Манш», 2 очередь, Новорижское ш., 57 км от МКАД (УБП)

·         «Петрово Club», Каширское ш., 62 км от МКАД (УБП)

·         «Защепино», Дмитровское ш., 44 км от МКАД (УБП)

·         «Рижская Лоза», Новорижское ш., 58 км от МКАД (УБП)

  ·          «Владычино-2», Дмитровское ш., 20 км от МКАД (УБП)

В мае:

  ·           «Шоколад», Новорижское ш., 44 км от МКАД (УБП, коттедж, таунхаус)

В июне:

·         Gorki 9-18, Новорижское ш., 79 км от МКАД (УСП, УБП)

·         «Фаворит», Киевское ш., 46 км от МКАД (УБП)

·         «Новое Повадино», Пятницкое ш., 47 км от МКАД (дуплекс, коттедж)

·         «Васильково-3», Калужское ш.,55 км от МКАД (УБП)

·         «Кленовый парк», Новорижское ш., 38 км от МКАД (таунхаус, коттедж)

·         Я-VILLAGE, Дмитровское ш., 47 км от МКАД (таунхаус, коттедж)

  ·         «Боровое», Горьковское ш., 50 км от МКАД (УБП)

В структуре новых поселков 2 квартала 65% приходится на проекты, представленные участками без подряда (УБП), мультиформат занимает 31%, УСП (участки с подрядом) и коттеджи – 4%. В любом случае, трендом первой половины 2015 года, также, как и всего 2014-ого, остаются проекты с участками без подряда, которые продолжают пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона. Темпы прироста поселков с домами и УСП снизились.

1_новые проекты.jpg


С учетом новых проектов, вышедших во 2 квартале, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона на начало июля 2015 года выглядит следующим образом: 78% от общего объема предложения участков и домовладений представлены форматом участков без подряда (+1 п.п. vs 1Q2015). Тенденция появления участков без подряда как продукта в поселках высокого ценового уровня, ранее ограниченных обязательным подрядом, продолжается. Сохраняется тенденция гибкого подхода, когда застройщик может позволить построиться собственнику на участке с подрядом своими силами. Готовые дома или участки с подрядом (УСП) предлагаются лишь в 4% от всего объема. Около 8% от общего объема предложения первичного рынка представлены таунхаусами (сблокированное жилье). Мультиформатных проектов, представленных двумя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается около 5%. Также в 5% от всего объема можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом.

2_зп мо в продаже.jpg

 В структуре нового предложения 2 квартала 2015 года доля поселков класса «эконом» и «бизнес» составила 92% и 8% соответственно. В классе «бизнес» вышло на 50% меньше проектов, чем в 1 квартале 2015 г. и на 67% меньше, чем во 2 квартале 2014 г., а в классе «эконом» – в 2 раза больше по сравнению с 1 кварталом 2015, но на 37% меньше 2 квартала 2014 г. Поселков класса «элит» отмечено не было, так же как и в 1 квартале.

3_структ нп по классу.jpg

Предложение в классах выше эконом заметно уступает позиции во 2 квартале 2015 г. по сравнению с 1 кварталом 2015 г. Если со 2 по 4 квартал 2014 года наблюдается рост количества поселков класса «бизнес», то уже в 1 квартале 2015 года это количество не менялось, а во 2 квартале стало сокращаться. Также, начиная с 1 квартала 2014 года наметился спад, в том числе и по классу элит. Следует также отметить, что 85% представленного на первичном рынке объема предложения загородных поселков всех классов и форматов являются проектами эконом-класса (+3 п.п. vs 1Q2015 и +0 п.п. vs 2Q2014).

4_структ перв рынка зп по классам.jpg

 Во 2 квартале 2015 года Новорижское шоссе продолжает сохранять лидирующие позиции по числу вышедших новых поселков, и занимает 38% рынка новых проектов. Новорижское шоссе по-прежнему остается многолетним лидером по количеству загородных поселков и совокупному предложению на стадии активных продаж. Здесь по итогам 2 квартала 2015 года находится почти 21% от всего предложения участков и домовладений первичного рынка. В число лидеров по совокупному предложению на стадии первичных продаж по итогам 2 квартала 2015 года входят также Киевское (вместе с Калужским) шоссе (12,4% от расчетной базы), а третью позицию замыкает Новорязанское – здесь примерно около 12%. Данная тенденция сохраняется третий квартал подряд.

5_стуркт нп по направлен.jpg


Рублево-Успенское шоссе продолжает возглавлять рейтинг наиболее «обжитых» направлений, среди всего объема предложения данное направление занимает 0,5% первичного рынка.

По итогам 2 квартала 2015 года только 8% новых поселков появилось на расстоянии до Малого бетонного кольца (в радиусе до 30 км от МКАД), тогда как в диапазоне 31-60 км от МКАД (в так называемом «среднем поясе») – 77% от всех новых поселков. По сравнению с 1 кварталом 2015 количество вышедших новых проектов в диапазоне до 30 км не изменилось, а до 60 км – выросло в 2,5 раза. Категория «дальних дач» (в радиусе от 60 до 100 км от МКАД) составила 15% от всех новых проектов, что на 33% ниже уровня 1 квартала 2015. На расстоянии свыше 100 км от МКАД новых поселков зафиксировано не было, что происходит 2-ой квартал подряд. Застройщики не рискуют выводить проекты на большом удалении от Москвы, ввиду ограниченного спроса на них. В целом, география новых поселков традиционно имеет неравномерную поквартальную динамику.

6_структ нп по удаленности.jpg


Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к Малому и Большому бетонным кольцам и даже дальше, и если на расстоянии 10-15 км от МКАД проекты периодически выходят, то в непосредственной близости от МКАД (3-5 км) подобное происходит очень редко. Основная доля объема предложения в поселках всех классов приходится на расстояние 16-30 км от МКАД – 36%, тогда как на расстоянии до 15 км всего 11%.

В связи с развитием рынка загородной недвижимости и естественно-историческим процессом образования организованных коттеджных поселков сначала вблизи Москвы, а с течением времени все дальше вглубь области, доля реализованных поселков увеличивается по мере приближения к границам МКАД.

 

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец 2 квартала 2015 года можно отнести 111 проектов находящиеся на стадии первичных продаж.

Доля объема предложения в поселках, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом, составляет 14%. Поселки с возможностью выбора между обязательным подрядом и без него составляют 17%. Те же 17% от общего объема приходятся на формат таунхаусов. Также стоит отметить, что в коттеджных поселках уровня «бизнес» и «элит» 10% являются мультиформатными, а лидирующим форматом, как и в классе «эконом», является формат участков без подряда – его доля составляет 42%. Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 31-60 км совокупный объем предложения по участкам и домовладениям таких поселков составляет всего 0,5% от расчетной базы. Напротив, более 60% предложения элитных поселков первичного рынка сконцентрировано в пределах 16-30-ти  километровой зоны от МКАД, в то время как объем предложения по поселкам бизнес-класса здесь составляет лишь 33% от совокупного объема проектов этого уровня. Основной объем предложения по поселкам бизнес класса сосредоточен в диапазоне 31-60 км – 48%.

7_кп в продаже.jpg


Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на начало июля лидером по совокупному объему предложения является Новорижское шоссе, где сосредоточено 28% от общего предложения участков и домовладений высокого класса (+1 п.п. vs 1Q2015). Тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков замыкают Киевское (Калужское), Ярославское шоссе (около 18% и 13% от общего количества предложения поселков данной категории соответственно). Т.е., почти половина объема предложения концептуальных поселков (46%) располагается на двух загородных шоссе – Новорижском и Киевском (Калужском). Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает.

Все поселки. Спрос и продажи

Традиционно основная доля спроса на загородном рынке приходится на формат участков без подряда. Во 2 квартале 2015 года около 67% сделок первичного рынка приходится на данный формат (+3 п.п. vs 1Q2015). Спрос на готовые дома или участки с подрядом за последний квартал сильно ослабел и составил 5% (-4 п.п. vs 1Q2015), а вот интерес к участкам с подрядом или без подряда на выбор к середине года подтянулся до 6% в общей структуре сделок (+1 п.п. vs 1Q2015). Спрос на таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, флэтхаусы и т.п.) вырос (+1 п.п. vs 1Q2015). В структуре сделок 2 квартала на данный формат приходится 9%. Мультиформат занимает 13% сделок загородного рынка.

8_структ спроса по форматам.jpg


Во 2 квартале доля сделок в сегменте «эконом» находится у психологически важной отметки в «80%», и составляет в общей структуре сделок первичного рынка загородной недвижимости 79% (-2 п.п. vs 1Q2015). Доля сегмента «бизнес» остается невысокой, хотя и выше чем в 1 квартале (+3 п.п. vs 1Q2015) – 19% сделок в этом классе. Стоит отметить, что спрос на элитные объекты остается на стабильно низком уровне; к этому сегменту можно отнести 2% сделок на первичном рынке за 2 квартал 2015 года. Также необходимо сказать, что доля сделок в элитном классе стабильно снижается с 3 квартала 2013 года.

9_динамика структ спроса.jpg

 

Переходя к географии спроса загородного рынка, можно отметить, что спрос на поселки по Новорижскому шоссе составил не более 25%, совсем рядом спрос по Киевскому (Калужскому) шоссе – 20%. Замыкает ТОП-3 по географии спроса Ленинградское направление – здесь сосредоточено 12% проданных загородных объектов недвижимости. Лидерами продаж Подмосковья в сегменте «бизнес» и «элит» являются Новорижское, Киевское (Калужское) и Ленинградское шоссе. На этих направлениях сосредоточено 62% всего премиального спроса.

Ленинградское шоссе пополнило ТОП-3 за счет устойчивого развития этого направления последних лет. Одним из факторов этого развития является строительство и ввод в эксплуатацию части (до г. Солнечногорск) скоростной трассы «Москва – Санкт-Петербург».

 

Цены

Во 2 квартале отмечено увеличение стоимости квадратного метра на коттеджи всех классов. Курс рубля хотя и стабилизировался еще в 1 квартале, но начиная с июня снова имеется тенденция к его ослаблению. В поселках элитного уровня на «прайсовые» цены предоставляется значительная скидка или фиксируется курс ниже ЦБ. Многие застройщики именно в классе «элит» оставляют за собой право фиксировать курс на «спросовом» уровне. Средняя стоимость квадратного метра домовладений, с учетом стоимости земли и коммуникаций и среднего курса рубля во 2 квартале, составила 243 600 руб., 118 900 руб. и 61 750 руб. по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно. Незначительное повышение цены обусловлено корректировкой на ожиданиях стабилизации макроэкономической ситуации. На это указывает некоторое оживление покупательской активности во всех классах, но основная доля спроса сохраняется в проектах класса «эконом».

Лидеры спроса в сегменте поселков премиального уровня – Новорижское, Киевское (Калужское) и Ленинградское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели по участкам без подряда на начало января 2015 года:

·      Новорижское шоссе – 420 900 руб. за сотку;

·      Киевское и Калужское шоссе – 409 700 руб. за сотку;

·      Ленинградское шоссе – 368 200 руб. за сотку.

Средний ценовой показатель по участкам без подряда по Дмитровскому шоссе – 300 500 руб. за сотку.

 

Тенденции 2 квартала 2015 года:

v      2 квартал 2015 года показал, что рынок загородной недвижимости имеет потенциал роста и стремится к стабильному состоянию после потрясений конца прошлого года.

v      Темпы вывода на рынок новых загородных проектов выше показателей 1 квартала 2015 (+63%), но снизились по сравнению со 2 кварталом 2014 года (-43%).

v      Относительно низкие темпы вывода (по сравнению с 2014 г.) новых проектов во 2 квартале связаны с невозможностью девелоперов прогнозировать спрос и общую ситуацию на рынке загородной недвижимости в перспективе. Рынок занял выжидательную позицию.

v      65% новых проектов 2 квартала 2015 г. вышли в формате участков без подряда. Тренд 2014 года продолжается и в первой половине 2015 года.

v      Спрос на участки без подряда находится на стабильно высоком уровне при пропорциональном росте предложения. Спрос в этом сегменте перетекает в более бюджетную сферу, при этом небольшой бюджет достигается посредством уменьшения площадей участков в предложениях застройщиков и удаленности от МКАД.

v      Средняя цена квадратного метра на коттеджи всех классов закрепилась на уровне конца прошлого года вследствие стабилизации курса рубля.




закрыть