подпишитесь
на наши новости


Жилая загородная недвижимость 1 квартал 2015 

 

Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона в I квартале 2015 года.

 

Новые адреса

В I квартале 2015 года на рынок загородной недвижимости Московского региона вышло 8 новых проектов и новых очередей в существующих проектах:

В январе:

·         «Долина озер-2», Новорязанское ш., 50 км от МКАД (УБП)

·         «Шервудский лес», 1 очередь, Симферопольское ш., 30 км от МКАД (коттедж, дуплекс, таунхаус)

В феврале:

·         «Лесная сказка», Калужское ш., 25 км от МКАД (таунхаус)

·         «Лисички», Новорижское ш., 59 км от МКАД (УБП)

·         «Лето», Новорижское ш., 62 км от МКАД (УБП)

·         «Лукьянова Роща», Дмитровское ш., 61 км от МКАД (УБП)

·         «Семеновские дачи», Дмитровское ш., 61 км от МКАД (УБП)

В марте:

·         «POINT Novogorsk», Ленинградское ш., 11 км от МКАД (коттедж)

 

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На начало апреля 2015 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях, но включая территорию Новой Москвы) насчитывается 744 коттеджных и дачных поселков всех категорий на стадии первичных продаж (что всего на 1% больше показателя IV квартала 2014 г.).

В I квартале 2015 года загородный рынок Подмосковья пополнился 8 проектами всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что на 62% ниже показателей того же периода 2014 года и на 58% ниже IV квартала 2014. Резкое снижение активности девелоперов в I квартале нынешнего года после всплеска в конце прошлого года во время нестабильной макроэкономической ситуации.

В структуре новых поселков I квартала 56% приходится на проекты, представленные участками без подряда (УБП), а еще по 22% - форматами таунхауса и коттеджа. В любом случае, трендом начала 2015 года, также как и всего 2014-ого, остаются проекты с участками без подряда, которые продолжают пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона. Также продолжает выходить на рынок и поселки в формате таунхаусов, хотя темпы прироста в I квартале замедлились на 3 п.п. При сохранении существующих темпов выхода новых проектов в этом формате, укрепление позиций продолжится.

  

1.jpg

 

С учетом новых проектов I квартала, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона на начало января 2015 года выглядит следующим образом: 60% поселков представлены форматом участков без подряда. Тенденция появления участков без подряда как продукта в поселках высокого ценового уровня, ранее ограниченных обязательным подрядом, продолжается. Уже сейчас можно говорить о том, что эта тенденция трансформировалась у девелоперов в гибкий подход – подряд становится дополнительной опцией и приобретает форму необязательного, хотя некоторые ограничения на материалы строительства (например, дома только из кирпича) и архитектурный вид, который необходимо согласовать с главным архитектором поселка, будут присутствовать. Готовые дома или участки с подрядом (УСП) предлагаются лишь в 16% поселков. Также около 16% от общего количества проектов первичного рынка представлены таунхаусами. Мультиформатных проектов, представленных тремя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается также около 4% от общего числа поселков. Еще в 4% поселков можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом.

 

  

2.jpg

 

В структуре нового предложения I квартала 2015 года доля поселков класса «эконом» и «бизнес» составила 75% и 25% соответственно. В классе «бизнес» вышло на 75% меньше проектов, чем в IV квартале 2014 г., но в 2 раза больше, чем в I квартале 2014 г., а в классе «эконом» на – 74% и 70% меньше для IV и I кварталов 2014 г. соответственно.

  

Clip2net_160525183351.png

 

В сочетании со структурой спроса предложение в классах выше эконом заметно уступает позиции в I квартале 2015 г. по сравнению с IV кварталом 2014 г. и перешло в период спада начиная с I квартала того же года (27% в классе «бизнес» в I квартале 2013 г. против 15% в том же классе в I квартале 2014 г. из общего числа загородных проектов). Однако, в I квартале 2015 года доля поселков бизнес-класса в общей структуре первичного рынка сохранилась на прежнем уровне по сравнению с IV кварталом 2014 года. Следует также отметить, что 81% представленных на первичном рынке загородных поселков всех классов и форматов являются проектами эконом-класса (+1 п.п. vs 1Q2014)

 

  

4.jpg

В I квартале 2015 года Новорижское шоссе сохранило лидирующие позиции по числу вышедших новых поселков, и занимает 25% рынка новых проектов. Новорижское шоссе по-прежнему остается многолетним лидером по количеству загородных поселков на стадии активных продаж. Здесь по итогам I квартала 2015 года находятся те же 25% от всех адресов первичного рынка. В число лидеров по количеству поселков на стадии первичных продаж по итогам I квартала 2015 года входят также Киевское (вместе с Калужским) шоссе (12% от расчетной базы), а третью позицию замыкают Дмитровское, Новорязанское и Ярославское направления – у них примерно по 9%. Данная тенденция сохраняется второй квартал подряд.

 

  

5.jpg

Рублево-Успенское шоссе продолжает возглавлять рейтинг наиболее «обжитых» направлений, где среди всех адресов данного направления лишь около 10% представлены на первичном рынке.

По итогам I квартала 2015 года 38% новых поселков появилось на расстоянии до Малого бетонного кольца (в радиусе до 30 км от МКАД), тогда как в диапазоне 31-60 км от МКАД (в так называемом «среднем поясе») – только 25% от всех новых поселков. По сравнению с IV кварталом 2014 количество вышедших новых проектов по этим же критериям удаленности ниже на 63% и 50% соответственно. Категория «дальних дач» (в радиусе от 60 до 100 км от МКАД) составила 37% от всех новых проектов, что на 50% ниже уровня IV квартала 2014. На расстоянии свыше 100 км от МКАД новых поселков зафиксировано не было. В целом, география новых поселков имеет неравномерную поквартальную динамику.

 

  

6.jpg

 

Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к Малому и Большому бетонным кольцам и даже дальше, и если на расстоянии 10-15 км от МКАД проекты переодически выходят, то в непосредственной близости от МКАД (3-5 км) подобное происходит очень редко.

В связи с развитием рынка загородной недвижимости и естественно-историческим процессом образования организованных коттеджных поселков сначала вблизи Москвы, а с течением времени все дальше вглубь области, доля реализованных поселков увеличивается по мере приближения к границам МКАД.

 

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец I квартала 2015 года можно отнести 130 проектов находящиеся на стадии первичных продаж.

Число поселков, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом (25%), к концу  2014 года сравнялось с количеством проектов в формате участков без подряда (25%) и эта тенденция подолжилась и в начале текущего года, правда формат учаска без подряда прибавил 1 п.п. (26%) Поселки с возможностью выбора между обязательным подрядом и без составляют 18% (-1 п.п. по сравнению с IV кварталом 2014 г.). Также стоит отметить, что в коттеджных поселках уровня «бизнес» и «элит» 18% являются мультиформатными и 13% представлены форматом таунхаусов. Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже практически отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 30-60 км таких адресов всего 6% от расчетной базы. Напротив, более половины элитных поселков первичного рынка сконцентрирована в пределах 15-километровой зоны от МКАД, в то время как поселков бизнес-класса здесь находится лишь 22% от суммарного количества проектов этого уровня.

 

  

7.jpg

Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на начало апреля лидером по числу поселков на стадии продаж является Новорижское шоссе, где сосредоточено 27% от общего числа проектов высокого класса (+0 п.п. vs 4Q2014). Тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков замыкают Киевское (Калужское), Дмитровское шоссе (около 22% и 10% от общего числа поселков данной категории соответственно). Из чего видно, что почти половина концептуальных поселков располагается на двух загородных шоссе – Новорижском и Киевском. Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает.

Спрос. Продажи

По данным компании «ОПИН», традиционно основная доля спроса на загородном рынке приходится на формат участков без подряда. В I квартале 2015 года около 58% сделок первичного рынка приходится на данный формат (-1 п.п. vs 4Q2014). Спрос на готовые дома в течение последних двух лет стабилен – 16 (+2 п.п. vs 4Q2014), а вот интерес к участкам с подрядом к середине года остается на низком уровне (до 3% в общей структуре сделок). Доля сегмента участков с подрядом постепенно снижается и на I квартал 2015 года достигла своего минимума за последние два года. Спрос на таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, флэтхаусы и т.п.) вырос (+1 п.п. vs 4Q2014). В структуре сделок I квартала на данный формат приходится 23%.

 

  

8.jpg

В I квартале доля сделок в сегменте «эконом» осталась за психологически важной отметкой в «80%», и составила в общей структуре сделок первичного рынка загородной недвижимости 81% (-1 п.п. vs 4Q2014). Доля сегмента «бизнес» остается невысокой – лишь 16% сделок в этом классе. Также стоит отметить, что спрос на элитные объекты остается на стабильно низком уровне; к этому сегменту можно отнести 3% сделок на первичном рынке за I квартал 2015 года.

 

  

9.jpg

 

Основные наблюдения в части географии спроса в премиальном сегменте загородного рынка – сохранение невысокого (относительно прошлых периодов) уровня спроса на поселки по Новорижскому шоссе – чуть более 19%, несмотря на то, что этот спрос в любом случае превышает показатели по остальным загородным направлениям. Интерес к Минскому шоссе продолжал расти на протяжении всего 2014 года, и в I квартале 2015 эта тенденция сохранилась – спрос на этом направлении составляет около 13%. Это не в последнюю очередь связано с широким использованием платной скоростной трассы в обход г. Одинцово.

Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское (Калужское) и Дмитровское шоссе. Новорижское шоссе традиционно отличается высоким спросом на готовые дома в премиальных поселках: по итогам I квартала спрос составил порядка 58%.

Спрос на участки без подряда на «большой воде» Дмитровского шоссе еще в 2014 г. сместился в комфорт-сегмент, в премиальном же сегменте по-прежнему преобладает интерес покупателей к коттеджам.

 

Цены

В I квартале отмечено незначительное увеличение стоимости квадратного метра на коттеджи всех классов. Курс рубля стабилизировался и это не в последнюю очередь сказалось на ценах и общей покупательской активности в коттеджных поселках. В поселках элитного уровня на «прайсовые» цены предоставляется значительная скидка или фиксируется курс ниже ЦБ. Многие застройщики именно в классе «элит» оставляют за собой право фиксировать курс на «спросовом» уровне. В поселках «бизнес» и «эконом» класса, на начало I квартала 2015 г., многие застройщики и девелоперы полностью перешли на «рублевые» прайсы (но все же в большей степени это относится к классу «эконом»). Средняя стоимость квадратного метра домовладений, с учетом стоимости земли и коммуникаций и среднего курса рубля в IV квартале, составила 164 000 (+0% vs 4Q2014), 76 500 (+2,6% vs 4Q2014) и 44 500 руб. (+3,5% vs 4Q2014) по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно. Незначительное повышение цены также обусловлено фактором сезонности и корректировкой в условиях нестабильной макроэкономической ситуации, однако, с позитивным ожиданием ее разрешения. На это указывает ощутимое оживление покупательской активности во всех классах, но основная доля спроса сохраняется в проектах класса «эконом».

 

 

10.jpg

 

 

 

Многолетние лидеры спроса в сегменте поселков премиального уровня – Новорижское, Киевское (Калужское) и Дмитровское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели по участкам без подряда на начало января 2015 года:

 

·      Новорижское шоссе - 1 580 000 руб. за сотку (-1,3% vs 4Q 2014);

·      Киевское и Калужское шоссе - 852 500 руб. за сотку (+0% vs 4Q 2014);

·      Дмитровское шоссе - 817 000 руб. за сотку (-1,9% vs 4Q 2014).

 

Тенденции I квартала 2015 года:

v      I квартал 2015 год показал, что рынок загородной недвижимости имеет свободный потенциал роста и стремится к стабильному состоянию после потрясений конца прошлого года

v      Темпы вывода на рынок новых загородных проектов значительно снизились как по сравнению с I кварталом 2014 года (-62%), так и по сравнению с IV кварталом 2014 (-58%).

v      Низкие темпы ввода новых проектов в I квартале связаны с нехарактерным всплеском активности в конце прошлого года. Стадия спада после всплеска, хотя в феврале и проявилась сезонная активность

v      56% новых проектов I квартала – это формат участков без подряда. Тренд 2014 года продолжается и в новом году.

v      Спрос на таунхаусы и участки без подряда находится на стабильно высоком уровне при пропорциональном росте предложения. Спрос в этом сегменте перетекает в более бюджетную сферу, при этом небольшой бюджет достигается посредством уменьшения площадей в предложениях застройщиков

v      Укрепление тенденции официальной или негласной отмены подряда в концептуальных поселках высокого уровня. Ограничения могут быть только на архитектурный вид и материал строительства. Формат участков без подряда становится очень гибким под влиянием спроса на рынке

v      Средняя стоимость квадратного метра на коттеджи всех классов закрепилась на уровне конца прошлого года вследствие стабилизации курса рубля. Тенденция перехода в большинстве поселков эконом-класса и в некоторой части поселков бизнес-класса на «рублевые» прайсы продолжается. Средняя площадь в предложении данного класса также уменьшается под напором спроса и продолжает уходит в нижний диапазон




закрыть