подпишитесь
на наши новости

 

Жилая загородная недвижимость 4 квартал 2014 


Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона в IV квартале 2014 года.

 

Новые адреса

В IV квартале 2014 года на рынок загородной недвижимости Московского региона вышло 19 новых проектов и новых очередей в существующих проектах:

В октябре:

·         «Грибово Таун», Минское ш., 10 км от МКАД (таунхаус)

·         Творческое коммьюнити «Деревня», Минское ш., 110 км от МКАД (УБП и УСП)

·         «Кленовая аллея», Киевское ш., 23 км от МКАД (коттедж)

·         «Западная Ривьера», Новорижское ш., 60 км от МКАД (УБП)

·         «Фламандия ecovillage», 2-я очередь, Каширское ш., 28 км от МКАД (УБП, коттедж, дуплекс, флэтхаус)

В ноябре:

·         «Рижские дачи», Новорижское ш., 80 км от МКАД (УБП)

·         «Куртниково», Новорижское ш., 68 км от МКАД (УБП)

·         «Шоколад», Новорижское ш., 38 км от МКАД (УБП, коттедж, дуплекс)

·         «Воздвиженское», Симферопольское ш., 75 км от МКАД (коттедж)

В декабре:

·         Dacha 9-18, Новорижское ш., 44 км от МКАД (УБП)

·         «Спорт Таун», Киевское ш., 12 км от МКАД (таунхаус)

·         @Veranda, Симферопольское ш., 80 км от МКАД (УБП)

·         «Папушево Парк», Рублево-Успенское ш., 24 км от МКАД (дуплекс)

·         «Назарьевские пруды», Ленинградское ш., 16 км от МКАД (таунхаус)

·         «Рузская Усадьба», Новорижское ш., 100 км от МКАД (УБП)

·         «Рузские Дачи», Новорижское ш., 100 км от МКАД (УБП)

·         «Идальго», Минское ш., 56 км от МКАД (УБП)

·         ЖК «Андерсен», Киевское ш., 11 км от МКАД (таунхаусы)

·         «Булгаково Life», Горьковское ш., 27 км от МКАД (УБП)

 

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На начало января 2015 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях, но включая территорию Новой Москвы) насчитывается 736 коттеджных и дачных поселков всех категорий на стадии первичных продаж (что на 3% больше показателя III квартала 2014 г.).

В 2014 году загородный рынок Подмосковья пополнился 71 проектом всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что на 34% ниже показателей 2013 года. Однако в IV квартале 2014 года на рынок вышло 19 проектов, что на 12% больше, чем в IV квартале 2013 года, и почти в 2,5 раза больше, чем в III квартале 2014 года. Активность девелоперов в IV квартале, ближе к концу года, резко пошла в рост, что совпало с взрывом покупательской активности по большинству сегментов загородной недвижимости вследствие нестабильной макроэкономической ситуации и ослаблении рубля.

В структуре новых поселков IV квартала 50% приходится на проекты, представленные участками без подряда (УБП), а еще 25% - форматом таунхауса. Все 5 проектов, вышедших с предложением таунхаусов, представлены одним единственным форматом (моноформатны). В IV квартале продолжился рост предложения по формату таунхаусов, который за 2014 год вырос с 9 до 15% в общей структуре проектов. Характерно, что в декабре, в пик обострения макроэкономической ситуации, на рынок выходили проекты только в трендовых форматах: участки без подряда и таунхаусы (дуплексы) (декабрь: 60% на 40% в пользу УБП). 2014 год сделал формат таунхаусов малым трендом загородной недвижимости, который отвоевал себе значительные позиции у прочих форматов на рынке. Предложение в мультиформатных поселках в IV квартале пополнилось 2 проектами, чего не происходило на протяжении всего года. В любом случае, трендом 2014 года, также как и 2013-ого, остаются проекты с участками без подряда, которые продолжают пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона, хотя темпы прироста значительно снизились.

 

1 (Новые проекты).jpg

 

 

С учетом новых проектов IV квартала, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона на начало января 2015 года выглядит следующим образом: 59% поселков представлены форматом участков без подряда. Тенденция появления участков без подряда как продукта в поселках высокого ценового уровня, ранее ограниченных обязательным подрядом, продолжается. Уже сейчас можно говорить о том, что эта тенденция трансформировалась у девелоперов в гибкий подход – подряд становится дополнительной опцией и приобретает форму необязательного, хотя некоторые ограничения на материалы строительства (например, дома только из кирпича) и архитектурный вид, который необходимо согласовывать, будут присутствовать. Готовые дома или участки с подрядом (УСП) предлагаются лишь в 15% поселков. Также около 15% от общего количества проектов первичного рынка представлены таунхаусами. Мультиформатных проектов, представленных тремя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается также около 5% от общего числа поселков. Еще в 5% поселков можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом. Мультиформатных поселков насчитывается до 6% от расчетной базы.

 

2 (зп МО на стадии продаж).jpg

 

 

В структуре нового предложения IV квартала 2014 года доля поселков класса «эконом» и «бизнес» составила 63% и 37% соответственно от общего количества вышедших за период проектов, что для класса «эконом» значительно выше уровня III квартала 2014 г., но ниже уровня IV квартала 2013 г., а для класса «бизнес» ниже уровня III квартала 2014 г., но выше уровня IV квартала 2013 г.

 

  

3 (стр.новых проектов).jpg

В сочетании со структурой спроса предложение в классах выше эконом заметно уступило позиции в 2014 г. по сравнению с 2013 г. и перешло в период спада начиная с I квартала (29% в классе «бизнес» в IV квартале 2013 г. против 15% в том же классе в IV квартале 2014 г. из общего числа загородных проектов). Однако, в IV квартале 2014 года доля поселков бизнес-класса в общей структуре первичного рынка выросла по сравнению с III кварталом 2014 года (+3 п.п.). Следует также отметить, что 81% представленных на первичном рынке загородных поселков всех классов и форматов являются проектами эконом-класса.

 

  

4 (стр_пер_рынка по классам).jpg

В IV квартале 2014 года Новорижское шоссе вернуло себе лидерские позиции по числу вышедших новых поселков после того, как в III квартале его сместили Симферопольское и Дмитровское шоссе, и заняло 37% рынка. Новорижское шоссе по-прежнему остается многолетним лидером по количеству загородных поселков на стадии активных продаж. Здесь по итогам 2014 года находится 25% от всех адресов первичного рынка. В число лидеров по количеству поселков на стадии первичных продаж по итогам 2014 года входят также Киевское (вместе с Калужским) шоссе (12% от расчетной базы), а третью позицию замыкают Дмитровское, Новорязанское и Ярославское направления – у них примерно по 9%.

 

5 (стр_всех_поселков_актв_продажи).jpg

 

 

Рублево-Успенское шоссе продолжает возглавлять рейтинг наиболее «обжитых» направлений, где среди всех адресов данного направления лишь около 11% представлены на первичном рынке. В IV квартале на Рублево-Успенском шоссе вышел один новый проект, однако данное направление разделило последнее и предпоследнее место с Щелковским шоссе (по 2%) по проектам на стадии первичных продаж.

По итогам IV квартала 2014 года 42% новых поселков появилось на расстоянии до Малого бетонного кольца (в радиусе до 30 км от МКАД), тогда как в диапазоне 31-60 км от МКАД (в так называемом «среднем поясе») в два раза меньше – только 21% от всех новых поселков. В III квартале доля таких проектов составила 75% и около 12% соответственно. На расстоянии свыше 61 км вышло рекордно большое количество от всех новых проектов – 37% (в III квартале 2014 – 12,5%, в IV квартале 2013 – 29%). Если же брать расстояние в диапазоне до 15 км от МКАД, то в IV квартале появилось 16% от общего числа новых поселков (в III квартале 2014 – 25%, в IV квартале 2013 – 10%). В целом, география новых поселков имеет неравномерную поквартальную динамику. Тенденции IV квартала (в особенности, декабря) связаны с обострением нестабильной макроэкономической ситуации, ослаблением рубля и взрывом девелоперской активности в некоторых сегментах загородной недвижимости. Допускается возможность, что ряд девелоперов из числа, кто хотел выходить на рынок весной, ввиду ситуации, не стали откладывать старт.

 

 

  

6 (стр_новых_проектов МКАД).jpg

Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к Малому и Большому бетонным кольцам и даже дальше, хотя единично могут выходить проекты в непосредственной близости от МКАД (3-7 км). С каждым кварталом происходит прирост доли «дальних» дач в структуре первичного рынка примерно на 1-2%, так и в общей массе всех существующих поселков.

В связи с развитием рынка загородной недвижимости и естественно-историческим процессом образования организованных коттеджных поселков сначала вблизи Москвы, а с течением времени все дальше вглубь области, доля реализованных поселков увеличивается по мере приближения к границам МКАД.

 

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец IV квартала 2014 года можно отнести 128 проектов находящиеся в стадии первичных продаж.

Число поселков, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом (25%), к концу  2014 года сравнялось с количеством проектов в формате участков без подряда (25%). Поселки с возможностью выбора между обязательным подрядом и без составляют 19% (-5 п.п. по сравнению с III кварталом 2014 г.). Также стоит отметить, что в коттеджных поселках уровня «бизнес» и «элит» 18% являются мультиформатными и 13% представлены форматом таунхаусов. Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже практически отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 30-60 км таких адресов всего 6% от расчетной базы. Напротив, более половины элитных поселков первичного рынка сконцентрирована в пределах 15-километровой зоны от МКАД, в то время как поселков бизнес-класса здесь находится лишь 23% от суммарного количества проектов этого уровня.

 

 

  

7 (концепт_поселки_продажи).jpg

Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на начало января лидером по числу поселков на стадии продаж является Новорижское шоссе, где сосредоточено 27% от общего числа проектов высокого класса (+2 п.п. vs 3Q2014). Тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков замыкают Киевское (Калужское), Дмитровское шоссе (около 22% и 10% от общего числа поселков данной категории соответственно). Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает.

 

Спрос. Продажи

По данным компании «ОПИН», традиционно основная доля спроса на загородном рынке приходится на формат участков без подряда. В IV квартале 2014 года около 59% сделок первичного рынка приходится на данный формат. Спрос на готовые дома в течение последних двух лет стабилен, хотя и не велик (14%), а вот интерес к участкам с подрядом к середине года остается на низком уровне (до 5% в общей структуре сделок). Доля сегмента участков с подрядом постепенно снижается. Спрос на таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, флэтхаусы и т.п.) вырос (+3 п.п. vs 3Q2014), при соразмерном росте предложения на протяжении всего 2014 года. В структуре сделок IV квартала на данный формат приходится 22%.

 

  

8 (коцепт_поселки).jpg

В IV квартале доля сделок в сегменте «эконом» перешагнула за психологически важную отметку в общей структуре сделок первичного рынка загородной недвижимости и составила 82% (+2 п.п. vs 3Q2014). Доля сегмента «бизнес» остается невысокой – лишь 15% сделок в этом классе. Также стоит отметить, что спрос на элитные объекты остается на стабильно низком уровне; к этому сегменту можно отнести 3% сделок на первичном рынке за IV квартал 2014 года.

 

  

9 (динамика стр спроса).jpg

Основные наблюдения в части географии спроса в премиальном сегменте загородного рынка – сохранение невысокого (относительно прошлых периодов) уровня спроса на поселки по Новорижскому шоссе – чуть более 20%, несмотря на то, что этот спрос в любом случае превышает показатели по остальным загородным направлениям. Продолжает расти интерес к Минскому шоссе на протяжении всего 2014 года, и составляет на конец года около 13%. Это не в последнюю очередь связано с вводом в конце 2013 г. платной скоростной трассы в обход г. Одинцово.

Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское (Калужское) и Дмитровское шоссе. Новорижское шоссе традиционно отличается высоким спросом на готовые дома в премиальных поселках: по итогам IV квартала спрос составил порядка 58%.

Спрос на участки без подряда на «большой воде» Дмитровского шоссе в 2014 г. сместился в комфорт-сегмент, в премиальном же сегменте по-прежнему преобладает интерес покупателей к коттеджам.

 

Цены

В IV квартале отмечено значительное уменьшение стоимости квадратного метра на коттеджи всех классов в связи с обрушением курса рубля в ноябре-декабре 2014 года. В поселках элитного уровня на «прайсовые» цены предоставлялась значительная скидка или фиксировался курс ниже ЦБ. Многие застройщики именно в классе «элит» оставляют за собой право фиксировать курс на «спросовом» уровне. В поселках «бизнес» и «эконом» класса многие застройщики перешли на «рублевые» прайсы (в большей степени это относится к классу «эконом»). Средняя стоимость квадратного метра домовладений,  с учетом стоимости земли и коммуникаций и среднего курса рубля в IV квартале, составила $3450 (165 500 руб.), $1550 (74 500 руб.) и $900 (43 000 руб.) по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно. Снижение цены в долларовом эквиваленте, в среднем по классу «элит», составило 25%, «бизнес» на 23%, и в классе «эконом» на 28% по сравнению с началом 2014 года. Снижение удельной стоимости домовладений в поселках «бизнес» и «эконом» класса обусловлено не только вымыванием небольших (то есть, как правило, удельно более дорогих) предложений и падением курса рубля, но и непосредственно дисконтами от застройщиков. Предложение двигалось навстречу спросу весь 2014 год.

 

  

10 (динамика ср цен на дома за 2014).jpg

Многолетние лидеры спроса в сегменте поселков премиального уровня – Новорижское, Киевское (Калужское) и Дмитровское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели по участкам без подряда на начало января 2015 года:

 

·      Новорижское шоссе - $33 500 (1 600 000 руб.) за сотку (-18% vs Q3 2014);

·      Киевское и Калужское шоссе - $17 800 (854 500 руб.) за сотку (-17% vs Q3 2014);

·      Дмитровское шоссе - $17 350 (833 000 руб.) за сотку (-15% vs Q3 2014).

 

Тенденции 2014 года:

v      2014 год показал, что рынок загородной недвижимости, хотя стабилен и имеет свободный потенциал роста, но также проявляются некоторые негативные тенденции ввиду нестабильной макроэкономической ситуации

v      Темпы вывода на рынок новых загородных проектов незначительно выросли по сравнению с IV кварталом 2013 года (+12% - прирост за счет декабря) и упали по сравнению с III кварталом 2014 (-34%). Темпы выхода новых проектов на рынок снижаются второй год подряд

v      Низкие темпы ввода новых проектов в 2014 году связаны с насыщением локации до Малого Бетонного Кольца (МБК), тогда как освоение территорий за МБК идет медленнее из-за проблем с транспортной доступностью, ликвидностью в целом и обеспечением необходимыми коммуникациями и инфраструктурой, а также (ближе к концу года) обострением нестабильной макроэкономической ситуации (исключение – декабрь)

v      Около 30% новых проектов 2014 г. – это формат таунхаусов, а участки без подряда заняли почти 50% рынка

v      Продолжающееся увеличение спроса на таунхаусы, при росте предложения. Спрос в этом сегменте перетекает в более бюджетную сферу, при этом небольшой бюджет достигается посредством уменьшения площадей в предложениях застройщиков

v      Укрепление тенденции официальной или негласной отмены подряда в концептуальных поселках высокого уровня. Ограничения могут быть только на архитектурный вид и материал строительства. Формат участков без подряда становится очень гибким под влиянием спроса на рынке

v      Уменьшение средней стоимости квадратного метра на коттеджи всех классов вследствие обрушения рубля ближе к концу года. Переход в большинстве поселков эконом-класса и в некоторой части поселков бизнес-класса на «рублевые» прайсы. Средняя площадь в предложении данного класса также уменьшается под напором спроса и уходит в нижний диапазон

 

Прогнозы на 2015 год:

·      Подготовка к выходу концептуальных проектов недалеко от платных трасс, строящихся в Подмосковье

·      При сохранении негативных макроэкономических трендов, окончательный уход рынка в эконом-класс и «доступный бизнес»

·      Снижение цен при сохранении низкой покупательской активности и предоставление больших скидок застройщиками

·      Вымывание более дешевого предложения в проектах класса «бизнес» и «элит»

 




закрыть