подпишитесь
на наши новости

Жилая загородная недвижимость 1 квартал 2014 


Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона в I квартале 2014-м году.

 

Новые адреса

В I квартале 2014 году на рынок загородной недвижимости Московской области вышло 23 новых проекта и новых очередей в существующих проектах:

В январе:

·         «Рига!Рига!», Новорижское ш., 16 км от МКАД

·         «Прилесье», Горьковское ш., 27 км от МКАД

·         Экогород «Векшино», Ленинградское ш., 35 км от МКАД

·         «Каширские озера», Каширское ш., 93 км от МКАД

·         «Русские горки», Дмитровское ш., 47 км от МКАД

·         «Дубрава», Горьковское ш., 47 км от МКАД

·         «Акварин», Каширское ш., 69 км от МКАД

·         «Захарьино-3», Минское ш., 75 км от МКАД

·         «Я-Village», Дмитровское ш., 47 км от МКАД

В феврале:

·         «Никольское», Калужское ш., 3 км от МКАД

·         «Медовое», Минское ш., 123 км от МКАД

·         «Апрель», Ярославское ш., 46 км от МКАД

В марте:

·         «Заповедный парк-2», Ярославское ш., 19 км от МКАД

·         «Лукоморье», Минское ш., 110 км от МКАД

·         «Сергово», Новорижское ш., 100 км от МКАД

·         «Стольный», Калужское ш., 31 км от МКАД

·         «Ушаковские дачи», 2 очередь, Новорижское ш., 60 км от МКАД

·         «Озерный край. Лыщево», новые участки, Новорижское ш., 63 км от МКАД

·         «Завидово Honka», Ленинградское ш., 97 км от МКАД

·         «Троицкий парк», Калужское ш., 21 км от МКАД

·         «Никольское-Таун», Калужское ш., 3 км от МКАД

·         «Раздолье», 2 очередь, Новорижское ш., 65 км от МКАД

·         Экодолье «Шолохово», Дмитровское ш., 15 км от МКАД

 

 

Предложение. Новые проекты. Структура рынка

На конец I квартала 2014 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях, но включая территорию Новой Москвы) насчитывается  1389 коттеджных и дачных поселков всех категорий на всех стадиях реализации. Из них на стадии первичных продаж находится 763 поселков  (54% адресов, что на 3 п.п. меньше показателя IV квартала 2013 года).

1.jpg

В I квартале 2014 года загородный рынок Подмосковья пополнился 23 проектами всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что на 23% (30 проектов) меньше, чем в I квартале 2013 года, и на 35% (17 проектов) больше, чем в IV квартале 2013 года. Активность девелоперов в новом году заметно выросла по сравнению со второй половиной 2013 года.

В структуре новых поселков I квартала 56% приходится на проекты, представленные участками без подряда. Стоит отметить, что в начале года вышло 6 проектов, в которых представлен формат таунхаусов (дуплекс, квадрохаус), 5 из которых – в моноформате таунхауса. В 2013 году формат таунхаусов сильно потерял свои позиции из-за сравнительно небольшого выхода новых проектов. Нельзя сказать, что новый год принес новый тренд, но заметно оживил предложение данного формата. Так, в структуре новых поселков I квартала по 22% приходится на проекты в форматах таунхаусов и готовых домов. Новых мультиформатных проектов в I квартале на рынке замечено не было. В любом случае, тренд 2013 года продолжается и в I квартале 2014: участки без подряда продолжают пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона.

2.jpg

С учетом новых проектов I квартала, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона в конце марта 2014 года выглядит следующим образом: 62% поселков представлены форматом участков без подряда (УБП). Продолжается тенденция появления участков без подряда как продукта в поселках высокого ценового уровня, ранее ограниченных обязательным подрядом. Готовые дома или участки с подрядом предлагаются лишь в 10% поселков.  Около 9% от общего количества проектов первичного рынка представлены таунхаусами. Мультиформатных проектов, представленных тремя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается также около 9% от общего числа поселков. Еще в 10% поселков можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом.

3.jpg

В структуре нового предложения I квартала 2014 года доля поселков класса «эконом» составила  87% от общего количества вышедших за период проектов. В I квартале 2014 года на рынок долгожданно вышел проект в классе «элит». Новых проектов подобного класса не было на рынке Московского региона с апреля 2013 года, а доля поселков бизнес-класса в структуре нового предложения по итогам квартала составила лишь 7%, что значительно ниже уровня I и IV кварталов, и всего 2013 года в целом. Для сравнения, по итогам 2013 года данный показатель составил около 80%, в 2012-м году – 73% от общего количества новых проектов.

4.jpg

 

В конце I квартала 2014 года несколько сократилась доля поселков бизнес-класса в общей структуре первичного рынка (27%, -2 п.п. vs Q4 2013), что связано с уже отмеченным ранее завершением первичных продаж в преимущественно докризисных поселках и отсутствием достаточного предложения в новых проектах. Следует также отметить, что 68% представленных на первичном рынке загородных поселков всех классов и форматов являются проектами эконом-класса.

5.jpg

 

В I квартале 2014 года Новорижское шоссе стало лидером по числу вышедших новых поселков на этом направлении (21% от общего числа), Калужское – на втором месте с 17%. Новорижское шоссе также остается многолетним лидером по количеству загородных поселков на стадии активных продаж. Здесь по итогам I квартала 2014 года находится 20% от всех адресов первичного рынка. В число лидеров по количеству поселков на стадии первичных продаж входят также Ярославское и Дмитровское шоссе (10% и 9% от расчетной базы соответственно). Минское и Калужское направления также подтягиваются к лидирующей группе – у них примерно по 8%.

6.jpg

Рублево-Успенское шоссе традиционно возглавляет рейтинг наиболее «обжитых» направлений, где среди всех адресов направления лишь 12% представлены на первичном рынке. Из-за отсутствия новых проектов этот показатель продолжает сокращаться. Та же логика прослеживается в случае с Осташковским шоссе – только в 23% расположенных здесь загородных поселков ведутся первичные продажи. По всем остальным подмосковным направлениям, за исключением вышеназванных трасс, а также Пятницкого и Калужского шоссе, число поселков на первичном рынке превышает долю реализованных.

7.jpg

 

По итогам I квартала 2014 года большинство новых поселков (65%) появилось за Большим бетонным кольцом, в диапазоне 30-60 км и более от МКАД (в так называемом «среднем поясе»), тогда как в IV квартале доля таких проектов составила 47%. Так, в диапазоне до 15 км от МКАД в I квартале появилось всего 13% от общего числа новых поселков.

8.jpg

Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к Большому бетонному кольцу и дальше. С каждым кварталом вес так называемых дальних дач увеличивается на 1,5-2% как в структуре первичного рынка, так и в общей массе всех существующих поселков.

В связи с развитием рынка загородной недвижимости и естественно-историческим процессом образования организованных коттеджных поселков сначала вблизи Москвы, а с течением времени все дальше вглубь области, доля реализованных поселков увеличивается по мере приближения к границам МКАД.

 

Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения

К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец I квартала 2014 года можно отнести 643 проекта, из которых менее половины (255 поселков, или 40%) находятся в стадии первичных продаж.

Из общего количества коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» наибольшее число проектов (21%) являются мультиформатными, то есть представлены тремя и более форматами загородной недвижимости. Число поселков, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом, сопоставимо с количеством проектов, где подряд на строительство является опцией при наличии в линейке участков без подряда (по 24%). Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже практически отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 30-60 км таких адресов всего 6% от расчетной базы. Напротив, почти половина элитных поселков первичного рынка сконцентрирована в пределах 15-километровой зоны, в то время как поселков бизнес-класса здесь находится лишь 22% от суммарного количества проектов этого уровня.

9.jpg

Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на конец марта лидером по числу поселков на стадии продаж является Новорижское шоссе, где сосредоточено 26% от общего числа проектов высокого класса (+2 п.п. vs Q3 2013). Замыкают тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков Калужское, Киевское и Дмитровское шоссе (около 12% и по 10% от общего числа поселков данной категории соответственно). Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает.


Спрос. Продажи

Традиционно основная доля спроса на загородном рынке приходится на землю без подряда. В I квартале 2014 года около 72% сделок первичного рынка приходится на данный формат. Спрос на готовые дома в течение последних двух лет стабилен, хотя и не велик, а вот интерес к участкам с подрядом к концу года значительно снизился (до 5% в общей структуре сделок). Доля сегмента участков с подрядом снижается от квартала к кварталу. Спрос на таунхаусы продолжает снижаться, при небольшом росте предложения с начала года. В структуре сделок I квартала на данный формат приходится 11%.

10.jpg

В I квартале доля сделок в сегменте «эконом» отмечена на рекордно высоком уровне – около 80% в общей структуре сделок первичного рынка загородной недвижимости. Доля сегмента «бизнес» остается невысокой, и соответствует уровню 2010 года – лишь 15%  сделок в этом классе. Также стоит отметить, что спрос на элитные объекты незначительно снизился; к этому сегменту можно отнести 5% сделок на первичном рынке за I квартал 2014 года.

11.jpg

Основные наблюдения в части географии спроса в премиальном сегменте загородного рынка –  сохранение невысокого (относительно прошлых периодов) уровня спроса на поселки по Новорижскому шоссе – 17%, несмотря на то, что этот спрос в любом случае превышает показатели по остальным загородным направлениям. Интерес к Минскому шоссе растет на протяжении последнего года, но незначительно.

К концу I квартала спрос на УБП в коттеджных поселках бизнес-класса стабилизировался: после ощутимого роста числа сделок с коттеджами и УСП в сентябре-октябре 2013 года (до 60% в структуре спроса), в феврале, также как и в ноябре-декабре,  преобладает спрос на УБП (54% - 57%).

Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. Новорижское шоссе традиционно отличается высоким спросом на готовые дома в премиальных поселках: по итогам I квартала спрос составил порядка 70%.

Спрос на участки без подряда на «большой воде» Дмитровского шоссе сместился в комфорт-сегмент, в премиальном же сегменте по-прежнему преобладает интерес покупателей к коттеджам. 76% сделок по итогам квартала приходится на данный формат загородной недвижимости.

 

Цены

В I квартале отмечено уменьшение стоимости квадратного метра на коттеджи уровня «эконом», а в премиальном сегменте наблюдалась коррекция. При этом если в поселках элитного уровня отмечаются лишь колебания, связанные с курсовой динамикой, и хотя, в последние месяцы эти колебания весьма существенны, многие застройщики именно в классе «элит» оставляют за собой право фиксировать курс на «спросовом» уровне, то поселки бизнес-класса продолжают терять в цене. Средняя стоимость квадратного метра домовладений  с учетом стоимости земли и коммуникаций составила $4600, около $2000 и $1250 по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно, и снизилась в классе «бизнес» и «эконом» в среднем на 15-16% по сравнению с концом 2013 года. Снижение удельной стоимости домовладений в поселках бизнес и эконом класса обусловлено не только вымыванием небольших (то есть, как правило, удельно более дорогих) предложений, но и непосредственно дисконтами от застройщиков и собственников. Предложение продолжает двигаться навстречу спросу; подмечено, что размер дисконта прямо пропорционален динамике продаж загородной недвижимости.

12.jpg

 

Многолетние лидеры спроса в сегменте поселков премиального уровня – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели по участкам без подряда на конец I квартала 2014 года:

·      Новорижское шоссе - $41 100 за сотку (+5,5% vs Q4 2013);

·      Киевское и Калужское шоссе - $21 380 за сотку (+2,8% vs Q4 2013);

·      Дмитровское шоссе - $20 420 за сотку (+1,1% vs Q4 2013).

 Тенденции I квартала 2014 года:

13.jpg


v      I квартал 2014 года показал, что рынок загородной недвижимости достаточно стабилен, и, несмотря на нестабильную макроэкономическую ситуацию, есть некоторые позитивные тенденции

v      Темпы вывода на рынок новых загородных проектов несколько возросли по сравнению с концом 2013 года (+35% vs IV квартал 2013)

v      Новые проекты в массе своей однообразны по уровню и формату; поселки эконом-класса, представленные УБП, составили 70% нового предложения

v      Продолжение снижения спроса на таунхаусы, при незначительном росте предложения. Попытки частных инвесторов оживить формат таунхаусов может его сильно удешевить

v      Продолжение увеличения спроса на участки без подряда с конца 2013 года к концу I квартала 2014 года в связи с нестабильной макроэкономической конъюнктурой

v      Укрепление тенденции официальной или негласной отмены подряда в концептуальных поселках высокого уровня. Диверсификация форматов (на месте коттеджей строятся дуплексы или, если позволяет статус земли, малоэтажные жилые дома)

v      Продолжение снижения средней стоимости квадратного метра на коттеджи бизнес-класса. В то же время, снижение цен позволяет адресовать предложение целевому покупателю (встреча спроса и предложения)

v      Транспортная доступность – главный фактор, определяющий спрос на загородном рынке

 




закрыть